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경제

주상복합아파트 변신은 무죄

공간 활용도 개선 등 실용성 중시…일부는 VVIP 최상급 서비스 제공

  • 김홍태 KB금융지주경영연구소 연구원 hongtae.kim@kbfg.com

주상복합아파트 변신은 무죄

주상복합아파트 변신은 무죄

서울 강남구 언주로 타워팰리스. ‘주상복합아파트 열풍’의 1세대 주자였다.

2000년대 초 서울 강남구 도곡동에 등장한 타워팰리스는 그 자체가 부(富)의 상징이었다. 첨단 경비 시스템, 수영장, 골프연습장 등 기존 아파트와는 차별화한 요소들은 이후 국내 고급 아파트의 롤모델로 자리 잡았다. 분양 방식도 남달랐다. 시공과 분양을 맡은 삼성물산은 당시 일반 공개 분양이 아닌, 사전 시장조사를 통해 구매력이 있는 부류를 선별하고 분양 안내장을 보내는 작업을 시도했다. 고급 커뮤니티를 형성하겠다는 목표 아래 입주자의 직업도 전문직, 대기업 임원, 고위 공무원, 교수 등으로 제한했다. 가격으로만 따지면 더 비싼 아파트가 등장한 지금도 여전히 이 아파트가 부의 상징으로 남아 있는 건 이처럼 강렬한 인상을 남겼기 때문일 것이다.

생활 편의를 높이고자 주거공간과 상업공간을 한곳에 배치하는 고급 주상복합아파트는 타워팰리스를 필두로 본격화했다. 지상 저층부에 상가와 함께 헬스장, 골프연습장, 수영장 등 다양한 편의시설을 갖추고, 가구당 2대 이상의 넓은 주차장과 전용면적 132㎡(40평) 이상의 대형 평형으로 구성해 고가 아파트 이미지를 형성한다는 게 기본 전략이었다. 그 바람을 타고 주상복합아파트는 대부분 각 지역의 랜드마크로 명성을 쌓았다.

랜드마크 명성 사라지고 인기 시들

그러나 화려해 보이는 주상복합아파트의 도입 배경에는 그다지 화려하지 않은 뒷이야기가 숨어 있다. 경제 성장에 따라 인구가 도시로 몰리면서 발생한 갖가지 문제가 그것이다. 밤만 되면 직장인들이 빠져나가 도심이 텅 비는 공동화 현상이 나타나면서 범죄 발생과 슬럼화의 우려가 높아졌고, 주거지와 근무지가 분리되면서 출퇴근시간마다 교통 정체와 ‘지옥철’이 사람들을 괴롭혔다. 무엇보다 도시로 유입되는 인구에 비해 공급 가능한 택지가 점점 줄어들어 가격이 천정부지로 뛰었다. 도심에 주상복합아파트를 짓겠다는 아이디어는 바로 이러한 도시화 문제를 완충하겠다는 취지에서 시작한 것이었다.

이에 따라 정부가 용적률 완화, 주거비율 상향 조정 등 각종 규제완화 조치를 내놓으면서 건설사의 주상복합아파트 공급은 급속도로 확대됐다. 용적률 완화로 주상복합아파트가 초고층화하면서 부산 해운대에는 80층 300m 높이의 해운대두산위브더제니스가 들어서기도 했다. 최근 송도 동북아무역센터가 준공되기 전까지 수년간 국내 최고층 빌딩의 명성을 차지한 주인공이다. 그 밖에도 해운대 아이파크(70층, 298m), 타워팰리스 3차(69층, 262m), 현대하이페리온(69층, 256m) 등 고급 주상복합아파트는 한때 국내 초고층 빌딩의 상징이던 63시티(63층, 249m)보다 훨씬 높게 지어졌다.



고층화, 대형화, 고급화를 토대로 주변 시세보다 높은 분양가를 책정한 전략도 주효했다. 주상복합아파트와 일반 아파트의 분양가 차이는 2002년 ㎡당 72만 원에서 2008년 214만 원까지 벌어졌다. 분양가가 3.3㎡당 1100만~1200만 원이던 타워팰리스는 2007년 매매가가 3.3㎡당 4000만 원 이상까지 치솟기도 했다. 엄청난 시세차익은 투기 심리 과열로 이어졌다. 주상복합아파트의 가격 상승세가 아파트 시장 전반에 영향을 미치면서 가격 상승의 원인으로 지적받던 시기였다.

그러나 호시절은 오래가지 못했다. 주택시장의 침체가 이어지면서 경제적 부담이 큰 주상복합아파트의 선호도가 낮아지기 시작했다. 높은 분양가는 물론, 편의시설이나 냉난방 비용에 들어가는 비싼 관리비는 수요 회복의 발목을 잡는다. 엘리베이터, 관리사무소 등 공용면적 비율이 높아 전용률도 낮다. 30층 이상 초고층인 탓에 일반 아파트와 다른 폐쇄형 창문을 시공할 수밖에 없어 자연 환기도 어렵고, 강제 환기 시스템을 설치한다 해도 화재와 실내 환기에 취약하기는 마찬가지다.

대형 평형이 상대적으로 더 침체된 시장 상황도 악재다. 대부분 대형으로 구성돼 주택시장 침체에 따른 영향이 중소형에 비해 더 크게 나타나는 것이다. 실제로 주상복합아파트의 가격 하락은 일반 아파트에 비해 한층 두드러진다. 타워팰리스 중형(전용면적 120.78㎡당)의 경우 글로벌 금융위기가 닥친 2009년 이후 하락세가 지속된 데다 주변 아파트인 대치 삼성래미안, 도곡 동부센트레빌의 비슷한 평형에 비해 하락폭이 더 크다. 전용면적 164.95㎡ 대형 평형의 경우 금융위기를 전후해서는 가격 변동성이 크지 않았지만, 2012년 이후에는 하락세가 한층 두드러지고 있다.

주상복합아파트 변신은 무죄

5월 말 서울 용산구 한강로에서 분양을 시작한 고급 주상복합아파트 ‘용산 푸르지오 써밋’ 본보기집에 외국인 전용 상담창구가 개설됐다. 외국인은 이 창구에서 영어나 중국어로 상담받을 수 있다.

주택 트렌드 변화 대응에 안간힘

이렇듯 불리한 여건에서 새로 등장한 주상복합아파트는 시장에 일었던 트렌드 변화에 대응하려 힘을 쏟고 있다. 기존 주상복합아파트의 단점을 보완하는 한편, 일반 아파트의 장점을 받아들인 아파트가 속속 등장하는 것이다. 심지어 주상복합아파트임에도 ‘주상복합’이라는 타이틀을 떼어내고 마케팅에 나서는 경우도 있어 일반 아파트와의 경계가 점점 모호해지고 있다.

가장 눈에 띄는 부분은 실수요자의 선호도가 높은 85㎡ 이하 중소형 평형 비중을 늘리고 평면 설계를 개선해 전용률을 높이는 등 공간 활용도를 개선하고 있다는 점이다. 또 주거동과 상가동을 분리해 소음 문제를 해결하는 한편, 그동안 지배적 구조였던 탑상형 대신 판상형으로 건설해 환기와 관리비 문제를 완화하려는 흐름도 엿보인다. 전체적으로 실용성을 더 중시하는 주택시장의 변화에 따라 함께 변하고 있는 셈이다. 초기 모델이 추구하던 ‘부유층을 위한 고급 주거공간’이라는 이미지를 버리고 편의성을 추구하는 하이브리드형 아파트로 진화하고 있는 것이다.

반면 전혀 다른 방향의 움직임도 나타난다. 일반 대중은 아예 넘볼 수 없을 정도의 최상급 서비스를 제공하는 주상복합아파트가 바로 그것이다. 트리마제, 메리나폴리스, 갤러리아포레 등 이른바 ‘VVIP를 대상으로 하는 주상복합아파트’는 발레파킹, 조식 뷔페, 청소 대행, 세탁 서비스 같은 생활 편의는 물론, 문화·예술 관련 행사 티켓 예약과 구매를 대행하거나 국내외 여행코스 선정과 숙박시설 예약, 가이드 연결까지 맡아주는 컨시어지(concierge) 서비스를 제공하기도 한다. 금융위기 이후 소득 양극화가 심화하면서 전체 주택시장의 침체와 무관하게 자산가를 주축으로 한 최고급 주택에 대한 수요가 오히려 확대됐기 때문에 등장한 전략이다.

주상복합아파트는 앞으로도 계속 진화할 것이다. 시장 트렌드가 지속적으로 변하면서 건설사 사이에도 생존을 건 경쟁이 치열해지고 있기 때문이다. 아파트가 없어 못 파는 시대는 끝난 지 오래다. 소비자의 욕구를 충족해주지 못하면 아무리 고급 재료를 쓰더라도 퇴출을 피할 수 없다. 주상복합아파트가 생존 경쟁에서 승리해 옛 명성을 되찾을 수 있을지 지켜볼 일이다.



주간동아 2014.07.21 947호 (p32~33)

김홍태 KB금융지주경영연구소 연구원 hongtae.kim@kbfg.com
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