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COVER STORY|집값의 굴욕?

물가·금리 고공행진…주택시장 사면초가

외환위기 10년 만에 강남·신도시 첫 하강국면 … 중산층 돈가뭄에 투자심리 위축

  • 정호재 기자 demian@donga.com

물가·금리 고공행진…주택시장 사면초가

물가·금리 고공행진…주택시장 사면초가

한국의 5대 부동산 위험요소
1.정부의 고환율 정책 2.고유가에서 비롯된 고물가 3. 중국과 베트남등 동남아 신흥시장의 침체 4. 저성장 지속 5. 급증한 단기 외채

“만약 억대 연봉에 자산이 수십억원인 사람이 있다면 그 돈을 어디에 쓸까요?”

“글쎄요. 아마도 외제차와 강남 아파트, 혹은 최고급 주상복합을 사겠죠? 그리고 아이는 외국 유학을 보낼 테고요.”

한국개발연구원(KDI)에서 소비분야 분석을 맡고 있는 황영진 박사는 기자에게서 이 같은 답변을 듣고는 빙긋이 웃으며, “그것 보세요. 지금 대한민국의 위기는 부자들이 한국에서 돈을 쓰고 있지 않다는 거예요. 돈 있는 사람들이 의료, 교육 등 핵심 소비처에서 한국을 외면한다는 거죠. 게다가 중산층 이하는 아예 돈이 말랐고…. 이젠 중산층의 몰락을 본격적으로 이야기해야 합니다”라고 했다.

누군가 강남 아파트를 한 채 샀다면 그 돈은 십중팔구 강남 부자들의 통장에 들어간다. 그리고 그 돈은 내수 소비가 아닌 해외 부동산이나 교육비로 지출된다는 것은 이미 현실이 됐다. 한마디로 내수경기가 살려야 살 수 없는 구조로 굳어졌다는 얘기다.

KDI는 6월24일 ‘중산층의 정의와 추정’이란 제목의 보고서를 발표했다. 1996년부터 2006년까지 중산층 가구비율이 68.5%에서 58.5%로 10% 줄어들었다는 내용이다. 지난 10년간 우리 경제는 1인당 국민총생산(GNP)이 2만 달러, 외환보유액 2600억 달러를 기록하며 선진국으로 진입한 듯한 환상을 심어줬다. 그러나 실상은 선진국의 바로미터인 중산층의 7%가 빈곤층으로 편입됐다는 내용을 담고 있다. 가구 수로는 대략 126만 가구, 4인 가족으로 환산하면 500만명에 달하는 숫자다.



‘경부라인 아파트 투자 = 절대불패’ 신화에 균열

한 경제연구소 관계자 역시 나빠진 경기의 근본원인으로 ‘의외로’ 분배 문제를 꼽았다.

“현재 대기업들이 이익을 못 내는 건 아니에요. 최근 몇 년간 고환율 정책으로 수출이 잘돼 이익률이 높았어요. 문제는 기업들조차 그 돈을 쌓아두고 있다는 거죠. 기업의 성과가 근로자들에게 돌아가지 않으니 중산층이 힘들 수밖에요.”

기록적인 고유가, 고환율, 고물가, 이른바 ‘신3고(高)’를 맞이해 지갑을 여는 중산층은 찾아보기 힘들다. 상황이 이렇다 보니 중산층의 소비심리도 크게 위축됐다. 소비자기대지수는 100포인트(4월)에서 92.2포인트로(5월) 8포인트 급락했다. 경기에 대한 기대지수마저 93.8(4월)에서 77.9(5월)로 7년 만에 최대치로 떨어졌다.

“국가 경제가 장기적으로 발전한다고 본다면 자산 가격은 올라갈 수밖에 없어요.”

이는 모든 부동산 전문가들이 입버릇처럼 말하는 ‘부동산의 제1원리’다. 2005년 말 부동산 급등 국면에 결정적 영향력을 끼친 것은 당시 골드만삭스가 발표한 ‘2025년 한국경제 세계 9위, 1인당 GNP 8만 달러’라는 장밋빛 보고서였다. 당시 이 같은 낙관론에 힘입어 부동산은 물론 증시까지 달아올랐다. 하지만 3년도 채 지나지 않아 상황은 급변했다.

최근 ‘경부라인(강남에서부터 경부선을 따라 형성된 신도시 단지)’ 부동산의 침체는 지난해 대선을 앞두고 기대감에 넘실대던 분위기와 크게 대조를 이룬다.

이명박 대통령은 취임 전부터 ‘부동산 대통령’으로 불리며 업계의 기대를 한 몸에 받았다. 취임을 앞두고 각종 인터넷 부동산 커뮤니티에서는 경부운하와 경부고속도로를 중심으로 한 ‘경부라인’ 부동산이 급등할 것이라는 전망이 호응을 얻었다. 물론 뉴타운 및 재건축에 대한 기대감도 적지 않았다.

“서울 한가운데서 재개발, 재건축하고 용적률을 조금 높여주면 신도시 몇 개 만드는 것보다 낫다.”(지난해 9월17일 당시 이명박 한나라당 대선후보)

당시 이 후보의 재개발-재건축 규제완화 발언으로 강남권 부동산 가격이 급등하고 매물도 자취를 감췄다. 하지만 현실은 정반대다.

“요즘같이 한 5%씩 하락하면 인플레이션을 감안할 때 1년에 10% 이상 손해 보는 것과 같아요. 하루빨리 처분하고 싶습니다.”

2006년 2억원의 빚을 내 서울 송파구 한 아파트에 투자한 하민재(38) 씨는 걱정이 이만저만 아니다. 5%대에서 시작했던 주택담보대출금리가 9%에 육박하고 있기 때문이다. 이로 인해 1년에 1000만원 가까운 추가 이자부담이 발생한다. 더 큰 문제는 아파트 가격 하락으로 인한 이중 삼중의 고통이다.

물가·금리 고공행진…주택시장 사면초가

‘경부라인’의 쇠퇴는 서울 전 지역의 평준화 경향으로 이해할 수 있다. 사진은 최근 각광받는 여의도와 마포(서부라인) 전경.

미국과 같은 서브프라임 위기론도 제기돼

IMF 외환위기 이후 10년간 한국 중산층을 휘감았던 견고한 믿음의 붕괴는 시작됐다. 바로 ‘(강남)아파트 신화’의 몰락이다. 물론 강남아파트 실질거래가가 하루아침에 급락한 건 아니다. 강남을 정점으로 전국적으로 퍼져나간 ‘아파트 투자 = 절대 불패’ 신화의 균열이 시작된 것이다. 지방 미분양을 시작으로 한 아파트 하락이 동탄 용인 분당 등 경부축을 통해 북상하고 있는 것.

일단 빠르게 확대된 공급이 집값 하락의 일등공신(?)이다. 올해 말까지 송파구 잠실 주공1, 2단지 등 강남권에서 집들이할 아파트만 2만6800여 가구에 이른다. 물론 이는 강남권만의 현상은 아니다. 올 하반기 전국에서 입주 예정인 아파트는 19만2790가구로 상반기보다 50% 가까이 증가했다.

지금까지 ‘불패의 강남’을 서울 중심으로 설정하고 ‘도심 접근성’으로 아파트 가격을 풀어낸 ‘강남 핵심부 4000만원(3.3㎡당)- 판교, 분당 3000만원 - 용인 2000만원 - 동탄 1500만원’의 공식도 깨진 지 오래다. 강남권뿐 아니라 인근 대단지 아파트와 신도시 역시 마찬가지다.

2006년 당시 서울 양천구 목동의 부동산은 ‘제2의 강남신화’로 통했다. 단지 내 115㎡(35평) 아파트 호가가 13억원을 넘나든 것. 물론 목동뿐 아니라 과천 평촌 용인 등 이른바 ‘버블세븐’이란 신조어가 전국 중산층을 강타했다.

이 같은 이상급등은 뒷심이 받쳐주지 못하자 가파르게 하락했다. 지금 목동아파트 115㎡ 호가는 10억원대지만 실거래가는 9억원대에도 미치지 못한다. 이 같은 하락 원인을 부동산 전문가들은 “주로 샐러리맨이 대다수인 목동 거주자들의 실질소득이 이 가격을 지탱해주지 못하고 있다”고 분석했다.

한마디로 ‘30평대 10억원대를 지탱할 만한 중산층의 부족’으로 생긴 현상이라는 것이다. 그러나 중산층의 대표적 거주지인 아파트 가격이 하락을 시작했다고 해서 한국의 부동산 문제가 해결되는 건 아니다. 오히려 더 다양한 형태의 위기가 퍼지고 있다.

하나은행 관계자는 “지금까지 아파트가 고공행진을 유지한 원동력은 안정성이었는데 그것이 깨진 게 큰 충격이다”라고 이야기한다. 거품 붕괴가 시작되면 부동산 자산에 대한 신용이 사라진다. 더 큰 불안요소는 만일 한 번이라도 금융권이 쓴맛을 보게 되면 다시는 아파트 대출이 불가능해질 수 있다는 것이다. 향후 우리나라에서도 미국과 같은 서브프라임(제2금융권 후순위 대출) 위기가 닥칠 수도 있다는 우려다.

주택담보대출금리 9% 육박 대출자들 “허걱”

물가·금리 고공행진…주택시장 사면초가

수출기업을 위한 강만수 기획재정부 장관의 ‘고환율(고달러, 고유가) 정책’이 내수경기를 침체시켰다는 지적도 있다.

“금리가 0.25% 오르면, 통상 주가는 100포인트 정도 빠질 수 있어요.”

메릴린치에 근무하는 허윤석(35) 차장은 최근 급락하는 주가를 보며 이렇게 토로한다. 최근 급등한 금리가 주가에 부담이 된다는 것. 금리가 오르면 주가뿐 아니라 부동산시장도 반응한다. 일단 은행 돈을 끼고 집을 산 중산층 처지에서 주택경기 하락은 치명적이다.

당초 이명박 정부가 내수 진작을 위해 금리를 내릴 것으로 예측했던 중산층의 피해가 클 수밖에 없다. 실수요자들은 “눈 뜨고 당했다”고 호소한다. 현재 주택담보대출금리는 금리가 낮다는 하나은행이 최고 8.73%, 국민은행 역시 8.66%로 두 은행 다 최근 한 달간 1%포인트대 급상승했다. 여타 은행들 역시 연 8%대의 이자다. 주택을 담보로 은행에서 1억원을 빌렸다면 대출금리가 1%포인트 오를 때마다 연간 이자 부담이 100만원씩 늘어난다. 은행이자로 인해 중산층의 지갑은 더 굳게 닫힌다.

현재 ‘강만수 팀’의 입장은 물가가 오르기 때문에 금리 역시 어쩔 수 없다는 것이다. 경제학개론에서도 ‘고유가와 원재료값 상승이 물가를 압박하고, 고물가는 다시 금리인상으로 이어진다’는 게 정설이다. 이는 국내 경기침체의 중요 이유가 된다.

물론 이 역시 국내 성장률이 담보된다면 충격흡수가 가능하다. 현재 가장 큰 문제는 한국 경제를 둘러싼 외부환경으로 봐야 옳다.

통계청장을 역임한 오종남 서울대 초빙교수는 “중국 및 베트남 주식의 하락과 전 세계 자산가치 하락이 우리 경제에 주는 충격이 생각보다 크다”고 우려한다. 실제로 한국 수출의 40% 가까이가 중국과 아시아권에 집중된 상황이다.

게다가 각종 펀드가 ‘이머징 마켓’이라는 ‘브릭스-친디아’에 몰려 있다. 고유가로 인한 개발도상국들의 경기 후퇴가 즉각 한국 경제에 영향을 끼치는 구조가 됐다. 당분간 국내에서 물가성장률(5% 이상)을 뛰어넘는 경제성장은 불가능하다는 얘기다. ‘747 공약’이 ‘물가 7% - 4% 성장 - 국가경쟁력 7단계 하락’이라는 모양새로 변하고 있다는 자조 섞인 반응마저 흘러나온다.

국내 내수시장을 이끌어온 건설사들의 유동성 위기도 쉽지 않은 과제다. 건설협회 관계자는 “전국적으로 25만 채에 이르는 미분양 아파트의 해소 없이는 국내 건설사들의 회생이 쉽지 않다”고 말한다. 경기의 바로미터인 주택경기가 하락하자 중소형 건설회사의 재무구조도 악화된 것이다. 여기에 자금을 빌려준 제2금융권의 위기가 현실화되려는 조짐을 보인다. 이는 부동산 거품 붕괴가 소리 없이 진행되고 있다는 신호로도 해석된다.

물론 이 같은 비관적 전망만 존재하는 건 아니다. 2001년 국내 부동산 가격 상승을 예측했던 국민은행경제연구소 손준호 박사는 “아직 전체적으로 우리나라 집값은 그리 비싸지 않다”고 주장한다. 그는 참여정부 때 만들어진 각종 규제로 당분간 급등세도 급락세도 없을 것이라 전망한다.

“경부축의 붕괴는 무엇보다 강남 이외 지역의 거주환경이 개선된 효과로 해석하는 게 맞아요. 솔직히 예전에는 살 만한 동네가 강남과 경부축밖에 없었잖아요. 아직은 주택에 대한 교체 수요가 충분하고, 우리나라 주택 사정도 양호한 편이 아니에요.”

하지만 부동산 낙관론자인 손 박사의 견해 역시 ‘경부라인 버블’은 어찌 됐든 시장의 작동으로 사라지기 시작했다는 것, 그리고 반등해도 예전과 같은 열광은 없을 것이란 얘기로 요약된다.

우리 부동산에 거품이 끼여 있다는 지적은 어제오늘 얘기가 아니다. 2006년 IMF가 나서서 “부동산 가격이 국민소득 수준보다 지나치게 높다”는 보고서를 내놓기도 했다. 현재 부동산 관련 사이트에는 1990년대의 일본 이야기가 자주 거론된다. 일본의 ‘부동산 불패신화’가 붕괴되자 곧이어 가계부채 급증, 고령화, 저출산, 불황 등 사회악이 창궐했다는 얘기다.

“2004년 도쿄도는 ‘다마 뉴타운’을 분양해 300대 1이라는 호응을 불렀다. 부동산 경기가 살아났기 때문이 아니었다. 알고 보니 1993년 6억원으로 제시했던 분양가를 8년 만에 3분의 1인 1억9000만원으로 ‘떨이’했기 때문에 가능한 것이었다. 한국의 신도시들에도 이 같은 모습이 재현될 것 같아 두렵다.”(DC인사이드 부동산 갤러리)

부동산과 경기 동향 어떤 연관 있나

성장률 수년간 3% 밑돌면 부동산값 거품 변할 가능성 커


물가·금리 고공행진…주택시장 사면초가

최용식 21세기경제학연구소 소장·‘돈 버는 경제학’ 저자 ecnms21@hanmail.net

최근 ‘버블세븐’ 지역의 집값이 속속 떨어지면서 ‘부동산 버블’에 대한 논란이 본격화됐다. 일본 경제가 1980년대 말에 부동산 거품이 꺼진 뒤 10여 년 동안이나 경기침체를 겪었다는 사실이 논란을 증폭시키는 것 같다. 서울 강남 아파트 가격이 평당 5000만원을 호가하는 것은 지나치게 높다거나, 100㎡(30평) 아파트 한 채를 팔면 미국에서는 150만 달러짜리 고급 주택을 구입할 수 있으므로 이것은 분명히 거품이라는 얘기는 구문이 됐다. 한국의 부동산 버블이 사실이고, 장차 그 가격이 일본처럼 반 토막 나는 것은 아닐까?

이 문제를 풀기 위해서는 먼저 무엇이 ‘가격’에 결정적 영향을 끼치는지를 따져야 한다. 경제학이 가르치는 바처럼 수요와 공급의 상호작용이 가격을 결정할까? 아니다. 이것은 가격의 변동만 결정할 뿐이다. 오히려 소득이 더 결정적인 영향을 끼친다. 소득이 지속적으로 증가하면, 즉 성장률이 장기간 높은 수준을 유지하면 가격이 다소 높더라도 버틸 수 있다. 반면 성장률이 장기간 정체하거나 후퇴한다면 아무리 낮은 가격일지라도 견뎌내기 어렵다. 5% 정도의 성장률만 지속적으로 기록하더라도 현재의 부동산 가격은 충분히 버틸 수 있고, 거품이 꺼지는 일도 나타나지 않을 수 있다. 그러나 성장률이 수년 동안 3%를 밑돌면 부동산 가격은 거품으로 바뀌고, 일본처럼 장기간 경제난을 겪어야 할지도 모른다.

그럼 우리 경제는 장차 어디로 흘러갈까? 상황은 비관적이다. 주변 여건이 과거 어느 때 못지않게 나쁘다. 세계경제를 이끄는 미국은 서브프라임 모기지 사태 여파로 경기부진이 이어지는 양상이다. 과거에도 비슷한 일이 벌어졌다. 1980년대 말 저축대부조합 도산사태가 터진 뒤 미국의 성장률은 1990년 0.8%, 1991년 -1.0%를 기록했다. FRB(연방준비제도이사회) 의장이던 앨런 그린스펀은 당시 상황을 다음과 같이 기록했다. “FRB에서 시행했던 어떤 조치도 효과적으로 보이지 않았다. 불황에 이르기 훨씬 전부터 금리를 완화하기 시작했지만 경제는 꿈쩍도 하지 않았다. 1989년 7월과 1992년 7월 사이 3년 동안 23차례나 연방기금 금리를 낮췄지만 기록상으로 보면 회복만큼 더디게 나타나는 현상도 없었다.”(앨런 그린스펀 ‘격동의 시대’ 181쪽)

국내 상황은 더 어렵다. 물가가 상승하면 구매력이 떨어져 경기는 하강하지 않을 수 없는데, 물가불안이 어디까지 치달을지 가늠하기조차 어렵다. 더 심각한 문제는, 정책당국이 물가불안의 원인을 석유가격과 곡물가격 폭등이라고 치부한다는 사실이다. 그러나 이것은 결정적인 원인이 아니다. 단도직입적으로 말해 환율상승이 결정적이었다.

원인 분석이 틀렸으면 진단도 틀릴 수밖에 없다. 정책당국은 소비자물가 상승률이 4%대에 머물고 성장률도 4%대 후반은 유지할 것으로 기대하지만, 이는 천만의 말씀이다. ‘현재의 정책기조를 유지하는 한’ 빠르면 3/4분기부터, 늦어도 4/4분기부터는 전기비 성장률이 마이너스를 기록함으로써 올해 성장률은 3% 전후에 불과하고 내년에는 더 떨어질 것으로 보인다. 소비자물가 상승률은 올해 말 10%를 훌쩍 넘어서고, 내년에는 더 불안해질 것으로 보인다.

이런 의미에서 정책당국의 상황인식은 지나치게 안이하다. 좀더 경각심을 높이고, 정책기조도 하루빨리 바꿔서 물가불안에 강력 대처해야 한다. 물가불안이 해소돼야 경기회복도 가능하지 않겠는가? 만약 경제난이 더 나빠져 장기화하면 부동산 버블이 꺼지는 일이 벌어질지 모른다. 이런 일이 일어나면 외환위기 못지않은 경제난을 장기간 겪어야 할 것이다.




주간동아 2008.07.08 643호 (p32~35)

정호재 기자 demian@donga.com
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