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尹 정부 부동산 키워드 0순위 ‘용산’

[조영광의 빅데이터 부동산] ‘용강송’(용산·강동·송파)으로 부동산 축 움직인다

  • 조영광 하우스노미스트

尹 정부 부동산 키워드 0순위 ‘용산’

대통령 집무실이 이전될 서울 용산구 국방부 청사(오른쪽)와 합동참모본부 건물. [뉴스1]

대통령 집무실이 이전될 서울 용산구 국방부 청사(오른쪽)와 합동참모본부 건물. [뉴스1]

윤석열 정부가 들어서면 재건축·재개발 등 민간 분야 규제 완화로 주택 공급이 원활해질 것으로 예상된다. 국민의힘은 20대 대선을 위한 시도별 정책공약집을 발표한 바 있다. 윤석열 대통령 당선인이 임기 내 지역별로 중점 추진할 공약을 정리한 것인데, 철도·항공·도로 등 부동산과 밀접한 관계가 있는 개발계획이 세부적으로 담겼다. 사는 동네에 철도가 뚫리고 도로가 개통되며 종합병원이 유치된다는 약속만으로 들뜨기에 십상이지만 김대중 정부부터 문재인 정부까지 대통령 공약 이행률이 50%를 넘긴 정부는 단 한 번도 없었다. 노무현, 박근혜 정부의 공약 이행률이 41%로 가장 높은 수준이다.

6월 전국동시지방선거에서도 장밋빛 부동산 개발 공약이 쏟아질 것이다. 낮은 공약 이행률을 고려한다면 부동산 공약을 꼼꼼히 가려서 살펴야 한다. “부동산 공약이 우리 지역 부동산에 얼마나 큰 영향을 끼칠까”라는 물음에 답하려면 3가지를 점검해야 한다.

첫 번째는 공약 ‘실현 가능성’이다. 공약으로 기대에 부풀었는데 막상 공염불에 그친다면 오히려 해당 지역 부동산시장에 찬물을 끼얹을 수 있다. 공약이 물거품이 될 경우 공약에 걸었던 기대만큼 집값 하락 폭도 거기에 비례해 시장 하락의 도화선이 된다. 실현 가능성이 큰 부동산 공약은 대단위 SOC(사회간접자본) 계획을 추진하기 위한 예산이 마련된 경우다. 지역주민이 예비타당성 통과를 기대하는 이유는 예비타당성 통과 시 해당 사업을 위한 예산이 국가 재정 투입 우선순위가 되기 때문이다. 비록 정권이 바뀌더라도 이전 정부에서 합의를 이뤄 어느 정도 청사진이 마련된 개발계획 역시 실현 가능성이 크다. 이러한 공약들은 주로 공약 뒤에 ‘조기추진’이라는 단어가 붙게 마련이다. 공약은 정치 영역이다. 대의명분이 확실한 공약 역시 강력한 추진 동력이 붙는다. 누가 보더라도 ‘균형 발전’ ‘형평성’이 뒷받침되는 공약은 여야 합의를 이루며 실현될 가능성이 크다.

공약 실현 가능성 따져봐야

두 번째 판단 기준은 ‘공약 실현 속도’다. 대통령 취임 후 가장 빠른 속도로 치고 나가는 공약은 대선 직후 기대심리와 맞물려 지역 부동산에 강력한 영향을 끼친다. 반면 제자리에 머물며 원점을 빙빙 도는 공약은 지역 부동산에 미미한 영향을 끼칠 뿐이다. 공약 추진 속도를 좌우하는 요인으로 여야 역학구도를 꼽을 수 있다. 2020년 7월 통과된 임대차 3법은 여러 쟁점이 팽팽히 맞섰음에도 거대 여당 힘에 의해 신속히 통과됐다. 지역 간 첨예한 대립이 예상되는 공약도 추진 속도가 늦춰질 수밖에 없는데, ‘혐오 시설 이전’이 대표적 사례다. 혹여 공약 추진 속도가 늦더라도 공약 실현 시기에 부동산 호경기를 만난다면 해당 개발 호재는 시장에 강력한 상승 시그널을 주게 된다.

공약도 시장 타이밍이라는 ‘운’을 무시할 수 없다. 황금노선으로 불리는 서울지하철 9호선은 2009년 최초 개통했으나, 금융위기 직후 얼어붙은 부동산 경기를 해빙하기에는 역부족이었다. 그러나 서울 부동산이 본격 상승 분위기를 탄 2018년 11월 개통된 9호선 3단계 ‘종합운동장~중앙보훈병원 구간’은 9호선 역세권 단지가 된 ‘올림픽선수기자촌’ 집값을 수직 상승시켰다.



세 번째 기준은 공약에 대한 ‘대중의 기대심리’다. 윤 당선인의 부동산 캠페인 문구인 “수요에 부응하는 주택 공급”에서 확인할 수 있듯이, 공약의 ‘찐매력’은 ‘넘치는 수요’를 타깃으로 정조준하느냐에 달렸다. 공약 수혜 반경이 넓어질 때 수혜에 목말라 있던 대중의 기대심리는 폭발한다. 언론을 통해 공약의 ‘화제성’이 가미될 때도 대중의 기대심리를 자극해 지역 부동산에 영향을 미칠 수 있다. ‘해저터널 개통’ 이슈가 바로 그 예다. 여러 장밋빛 공약이 40% 이내 확률을 뚫고 본궤도에 오르며 속도 경쟁을 펼칠 때 결국 ‘대중의 기대’를 한 몸에 받는 ‘슈퍼스타 공약’이 부동산시장에 가장 강력한 영향을 미치게 되는 것이다.

재건축 안전진단 완화 기대심리 높아

지금까지 살펴본 부동산 공약의 3가지 판단 기준을 통해 국민의힘에서 내놓은 시도별 공약집을 살펴보면, 서울 부동산은 ‘안전진단 완화’에 대한 기대심리가 대선 이후 급증했다. 특히 목동 재건축 검색량은 대선 직후인 3월 10일 1200여 건이었다(그래프1 참조). 이는 여의도동, 압구정동, 상계동 재건축 검색량과 비교해 3배에서 많게는 20배 많은 수준이다.

윤 당선인의 부동산 책사인 김경환 서강대 교수는 박근혜 정부 시절 국토교통부 제1차관을 지내며 많은 정책에 관여했다. 특히 2015년 9·2 부동산대책에서 ‘조합설립 동의 요건 하향’ ‘정비구역 지정 권한을 시장·군수로 이양’ 등 재건축 초기 단계 속도를 높이는 데 주력했다. 김 교수는 윤석열 정부의 부동산 정책에서 중추 역할을 담당할 것으로 예상되는 만큼 안전진단 완화 등 재건축 초기 단계 속도를 높이기 위한 정책이 빠르게 추진될 가능성이 크다. 그 수혜 단지는 대중의 기대심리가 가장 높은 목동이 될 것으로 보인다. 안전진단 완화 검색량보다 더 급증한 검색량은 ‘재건축초과이익환수제’(재초환)다. 이 제도는 이미 조합설립이 완료돼 재건축 단계에 접어든 단지에 민감한 규제다. 재초환 유예 역시 도심 민간 공급을 천명한 윤석열 정부가 강력하게 추진할 공산이 크다.

만약 오세훈 서울시장이 6월 연임에 성공한다면 재초환 유예는 더 탄력을 받게 될 것이다. 게다가 재초환에 민감한 단지는 안전진단에 목을 맨 단지들보다 재건축 진도를 더 나간 상태라 재초환 유예 확정 시 높은 가치 상승이 전망된다. 최근 3년 내 조합설립인가를 완료했거나 정비사업의 6부 능선인 시공사 선정을 앞둔 단지는 서울 송파구 가락동, 강동구 명일동에 몰려 있다. 송파구 가락프라자, 삼환가락, 가락극동은 1000여 가구 대단지로 탈바꿈하기 위한 절차에 속도를 내고 있다. 강동구 삼익그린2차, 삼익맨션(가든)은 고덕동 재건축의 바통을 이어받아 강동구 랜드마크로 변신할 준비를 하고 있다.

최근 새로운 대통령 집무실로 화제가 된 ‘용산’은 대통령 임기 시작 전부터 갑작스러운 ‘0호 공약’이 돼버려 250만 호 주택 공급보다 훨씬 강력한 ‘부동산 키워드’로 떠올랐다. 대통령 집무실 이전에 따른 고도 규제, 교통 혼잡 등이 문제로 떠오르곤 있으나, 대통령 집무실이 이전한다면 난망해 보이던 용산공원 개발은 훨씬 탄력을 받을 것이다(그래프2 참조). 장기적으로는 용산공원을 둘러싼 ‘용산 3대 개발 여의주’인 한남동 재개발, 이촌동 재개발, 용산정비창 개발의 주거 프리미엄이 수직 상승할 공산이 크다. 게다가 용산 개발은 압구정동, 대치동 등 강남 위주 개발이 아닌 ‘강북 개발’의 신호탄으로 균형 발전, 형평성이라는 대의명분에도 걸맞은 그림이다. 윤석열 정부 시대, 마용성에서 용강송(용산·강동·송파)으로 부동산 축이 움직이게 될 것이다.

‘1기 신도시’ 검색량 급증

서울에 이어 수도권 공약을 살펴보면 ‘제1기 신도시 재건축 및 리모델링’에 대한 높은 기대심리를 엿볼 수 있다. 대선 후 ‘1기 신도시’ 검색량이 급증했는데, 이는 리모델링보다 재건축에 대한 기대감이 반영된 것으로 보인다. 그러나 대부분 1990년대에 만들어진 1기 신도시 단지는 1970~1980년대 건설된 재건축 단지 상황을 감안하면 형평성 논리에서 밀리게 된다. 다만, 이번 공약에 나온 ‘리모델링 추진법 개정’은 ‘실현 가능성’ ‘추진 속도’ 측면에서 후한 점수를 줄 수 있다. 앞으로 10년 혹은 20년을 보내면서 재건축 가능성을 타진할지, 아니면 리모델링을 통해 5년 내 자산가치 상승과 주거 공간 혁신 기회를 가질지 따져볼 시간이다.

기다림이 길어질수록 대중의 기대심리는 현실적인 리모델링으로 옮겨가게 될 것이다. ‘GTX 연장 추가’ 공약 역시 수도권에 강력한 상승 모멘텀이 될 전망이다. GTX-A와 C 노선 연장이라는 겹경사를 맞이한 경기 평택시 외에도 이천시, 여주시 등 경기 남동부 지역의 수혜가 전망된다. 이 지역들은 GTX-D 노선 연장 외에도 ‘평택~안성~부발’ 전철 신설이라는 호재도 있다(지도 참조). 철도 개통을 통해 평택시 삼성전자와 이천시 SK하이닉스가 하나의 클러스터로 묶이면 경기 남동부는 강력한 4차 산업혁명 전진기지가 될 것이다. 여주~양평 자동차 전용도로까지 개통해 수도권 외곽 여행 수요를 흡수하면 관광산업 성장을 통한 지역경제 도약이 경기 남동부 부동산에 온기를 불어넣을 전망이다.

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주간동아 1335호 (p46~49)

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