삼성물산이 분양하는 ‘래미안 용산’ 조감도.
부동산 전문 리서치업체 ‘리얼투데이’가 한국감정원의 주간별 아파트값 동향을 조사한 결과, 4월 14일 기준 수도권 아파트 매매값은 2주 연속 하락세를 보이며 -0.03%를 기록했다. 그나마 상승세를 이어가던 서울 아파트값도 하락세로 전환해 -0.02%를 기록했다. 특히 강남권 하락세가 두드러졌다. 같은 기간 강남구는 0.16% 하락했고, 서초구와 강동구도 각각 0.2% 떨어졌다. 이처럼 기존 주택시장은 2·26 주택 임대차시장 선진화 방안 이후 소득 노출과 과세 부담으로 다주택자들이 매물을 내놓으면서 급격히 위축되고 있다.
반면 분양시장은 활기가 넘친다. 4월 9일과 16일 청약에 들어간 강남구 ‘역삼 자이’와 ‘아크로힐스 논현’은 각각 평균 1.8 대 1, 6.3 대 1 경쟁률로 청약을 마감했다. 상대적으로 물량이 많아 우려 목소리가 나왔던 ‘고덕 래미안힐스테이트’는 이를 비웃기라도 하듯 평균 1.54 대 1로 청약을 마무리했다.
분양하는 곳마다 ‘완판 행진’을 이어가고 있다. 3월 경기 동탄2신도시 지역 첫 분양 물량인 ‘반도유보라 아이비파크3.0’은 계약 시작 1주일 만에 완판됐다. 이어 4월 분양한 ‘동탄2신도시 경남아너스빌’과 ‘동탄2신도시 신안 인스빌리베라 2차’ 역시 1순위 마감과 함께 완판된 상태. 지방도 마찬가지다. 3월 부산 남구 용호동 ‘W’는 평균 6.49 대 1, 대구 ‘침산 화성파크드림’도 38.48 대 1 등 높은 경쟁률 속에 청약을 마감했다.
청약 열풍이 이어지니 당연히 평균 청약경쟁률도 높아졌다. 주택청약 서비스 ‘아파트투유(APT2you)’의 청약경쟁률을 분석한 결과 2월 전국 평균 청약경쟁률은 5.56 대 1로 나타났다. 하지만 3월에는 훈풍이 더 거세지면서 전국 평균 청약경쟁률이 전달보다 더 높은 6.34 대 1로 나타났다(표1 참조).
기존 주택시장과 분양시장이 따로 노는 것은 당연할 수밖에 없다. 기존 주택시장은 2·26 주택 임대차시장 선진화 방안 이후 과세와 소득 노출에 대한 부담으로 다주택자들이 매물을 내놓으면서 위축되고 있다. 집값을 끌어 올릴 만한 호재가 없다.
올해 첫 서울 강남 재건축 관련 분양이 본격적으로 시작된 4월 4일 오후 서울 송파구 문정동 래미안 갤러리에서 방문객들이 견본주택을 둘러보고 있다.
이런 현상은 당분간 지속될 것으로 예상된다. 현재 위례신도시를 비롯해 강남 재건축 물량 등 입지 선호 물량이 남았다. 반면 건설사들의 분양가 낮추기 현상은 당분간 이어질 것으로 보인다. 건설사들은 6년이란 긴 시간 동안 미분양 적체에 따른 금융비용 과다 등 자금 유동에 어려움을 겪어봤다. 이 때문에 분양가를 올려 미분양으로 남기기보다 분양가를 다소 낮추더라도 분양 완판을 선호할 것으로 보인다.
분양가 낮추기 바람은 수도권, 특히 서울을 중심으로 나타날 것으로 예상된다. 실제 민간 아파트의 평균 분양가를 조사한 결과, 전국 평균 분양가는 높아졌지만 서울 분양가는 낮아진 것으로 조사됐다.
대한주택보증이 발표한 ‘민간 아파트 분양가격 동향’ 자료를 살펴보면, 3월 전국 평균 분양가는 3.3㎡당 820만 원으로 전월 대비 0.11%, 전년 동월 대비 2.98% 올랐다. 반면 서울의 경우 3월 기준 평균 분양가는 3.3㎡당 1801만 원으로 전월 대비 0.51% 올랐지만, 전년 동월 대비로는 2.38% 낮아졌다. 반면 지방은 3월 기준 3.3㎡당 644만 원으로 전월 대비 0.12%, 전년 동월 대비 2.74% 올랐다.
지방 분양가가 크게 오른 이유는 과도한 기대감 때문인 것으로 분석된다. 대구와 울산 등 특정 지역 중심으로 주택시장 훈풍이 거세지고 있다. 지방은 수도권과 달리 2011년 이후 신규 공급 부족과 혁신도시, 기업도시 등 호재들로 분위기가 좋았기 때문이다. 특히 산업단지 등 기업 이주에 따른 내 집 마련 수요도 크게 늘어나면서 분양가가 주변 시세보다 3.3㎡당 100만 원 이상 비싸도 순위 내 마감을 이어가고 있다.
기존 주택과 신규 아파트의 분양가가 상향평준화되는 점을 감안해 주변 시세에 비해 터무니없이 비싼 분양가는 주의해야 한다. 분양가 상승과 공급 물량 증가는 해당 지역 부동산시장 침체의 큰 원인이기 때문에 해당 지역 공급량과 분양가 수준을 잘 따져보고 청약을 넣을 가치가 있는지 따져볼 필요가 있다.
4월 4일 오후 서울 송파구 문정동 래미안 갤러리에서 방문객들이 분양과 관련해 상담을 받고 있다.
부동산시장이 한 치 앞을 내다볼 수 없는 시장으로 변모했기 때문에 더 보수적으로 접근해야 한다. 5월 분양하는 물량 중 유망 물량에는 어떤 것이 있는지 살펴보자(표2 참조).
서울에서는 ‘롯데캐슬 골드파크Ⅱ’가 4월 25일 견본주택을 오픈하고 본격적인 분양에 들어간다. 전용면적 59~84㎡ 아파트 292가구와 전용면적 27~29㎡ 오피스텔 178실 등 총 470가구로 구성된다. 앞서 2월 공급된 ‘롯데캐슬 골드파크’는 중대형 평형이 포함된 1700여 가구의 대규모 물량임에도 최고 5.39 대 1 경쟁률을 기록하며 순위 내 마감에 성공했고, 100% 계약이 끝났다. 이곳은 아파트와 호텔, 오피스텔, 상업시설, 롯데마트, 초등학교, 공공청사 등을 갖춘 복합단지로 지어진다.
삼성물산은 서울 용산구 한강로2가 용산역 전면 3구역을 재개발한 ‘래미안 용산’을 분양한다. 지하 9층~지상 40층, 트윈타워 2개 동으로 만들어지는 랜드마크로 건물 높이만 약 150m에 달한다. 오피스텔 782실, 공동주택 195가구(펜트하우스 5가구 포함) 등 총 977가구로 구성된다.
세곡2지구에서는 다음 달 첫 민간 분양 물량이 나온다. 당초 이곳에는 보금자리주택이 들어설 예정이었으나, 지난해 정부가 4·1 대책을 내놓으며 보금자리주택 물량을 줄이기로 결정해 세곡2지구 2단지는 민간 건설사가 분양하게 됐다. 시행은 엠디엠, 시공은 포스코건설이 맡았다.
또 강남 세곡2지구 3, 4단지 ‘세곡2지구 강남 한양수자인·자곡포레’ 전용면적 101~ 114㎡도 선착순 분양 중이다. 강남구 인프라를 그대로 누릴 수 있는 반면 분양가는 강남 아파트 전셋값 수준인 3.3㎡당 1600만 원대여서 투자가치가 높다.
반도건설은 5월 경기 평택 소사벌지구 B7, 8블록에서 ‘소사벌 반도유보라 아이비파크’ 를 선보인다. 지하 1층~지상 25층, 총 15개 동, 1345가구(B7 630가구, B8 715가구)로 실수요자들의 선호도가 높은 전용면적 기준 74, 85㎡ 중소형으로만 공급된다. 소사벌 B7, 8블록은 초중고교가 인접해 있다. 평택은 삼성전자가 입주하는 고덕산업단지, 수서발 KTX 개통 등 호재가 많다.
위례신도시에서는 호반건설이 ‘위례신도시 호반베르디움’을 공급한다. 분양가는 이 지역 평균 분양가인 3.3㎡당 1700만 원대로 정해질 전망이다.
수도권 지하철 5호선 연장 개통 호재와 자연환경이 쾌적한 미사강변도시 물량도 나온다. 포스코건설이 A10블록에서 ‘미사강변도시 더샵 리버포레’ 전용면적 89~112㎡ 아파트 총 875가구를 선보일 계획이다.
