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커버스토리 | 치솟는 집값, 임계점 전·월세

‘일본식 부동산 붕괴론’의 오류

적절히 투입된 부동산 규제, 국민 인식 변화도 희망적…부동산시장 안정기라 평가

  • 고성수 건국대 부동산학과 교수 sskoh@konkuk.ac.kr

‘일본식 부동산 붕괴론’의 오류

‘일본식 부동산 붕괴론’의 오류
구한말 동아시아 정세를 설명하는 데 ‘러소포비아(Russophobia)’라는 용어가 종종 등장한다. 러소포비아란 ‘러시아 공포증’쯤으로 해석할 수 있는데, 당시 거대한 러시아에 대한 비정상적인 두려움이나 혐오감이 만연하던 사회현상을 가리키는 정치학 용어이다. 실제로 러시아는 아무런 움직임을 보이지 않았는데도 당시 우리나라를 비롯해 중국(청나라), 일본 등은 불안에 떨었다. 



초기 대응 미흡했던 일본, 우리는 달라

최근 부동산 경기와 관련해 또다시 버블논쟁이 벌어지는 것을 보면 우리 부동산시장이 ‘부동산 러소포비아’를 앓고 있는 건 아닌가 하는 생각이 든다. 1990년대 초부터 심각한 장기불황을 겪는 일본 사례를 보면서 우리에게도 이와 같은 암흑기가 닥칠지 모른다는 불안감에 사로잡혀 있는 것이다. 일본은 90년대 초 버블 붕괴 이후 경제 전반이 성장동력을 상실한 채 ‘잃어버린 20년’을 맞고 있으며, 이를 지켜보는 우리 마음도 ‘남의 일 같지 않은’ 게 사실이다.  

우리나라에서 부동산 버블 붕괴에 대한 우려가 나온 것은 2000년대 초 외환위기를 극복한 후 부동산시장이 회복세를 보이면서부터다. 급속도로 회복되는 부동산시장의 움직임이 마치 일본 버블기 모습과 유사한 데다, 인구 증가세 둔화 및 노령화 진행으로 향후 주택 수요가 감소할 것이라는 전망이 나오기 시작했다. 특히 수도권 일부 지역을 중심으로 한 투기 열풍이 이 같은 전망을 더 그럴듯하게 만들었다. 당시 많은 경제연구소가 앞다퉈 ‘부동산 거품’을 경고했고 심지어 일부는 버블 붕괴 시점을 2012년 전후로 예상하기까지 했다. 하지만 주지하는 바와 같이 이와 같은 비극적 전망은 현실화하지 않았고 시장은 안정세를 유지하고 있다.

금융시장을 비롯한 자산시장의 버블 여부는 학계는 물론, 관련 산업에서도 일반화할 만한 기준점이 없다. 버블은 기초경제 여건에 부합하는 기준값과 실젯값의 괴리를 어림잡아 추정하는 것인데, 여기서 버블이라고 판정할 수 있는 괴리 정도에 대한 엄밀한 연구나 실무적 척도가 전혀 없다. 대체로 시장참여자들의 시장 기대심리가 무너지면서 버블 붕괴가 시작돼 실물 및 금융 부문의 복합 불황으로 이어진다는 정도로 이해할 수 있다. 즉 행태경제학적 분석만 일부 가능한 실정이다.



어떻게 보면 지난 10년 여간 우리 경제에 악몽과 같이 불안감을 조성해온 ‘일본식 버블 붕괴’를 이제 잊어도 되지 않을까 싶다. 그만큼 우리나라 부동산시장은 어느 정도 안정기에 접어들었다고 생각한다. 이에 대해 좀 더 근거 있는 추정을 하려면 과거 일본 버블기에 있었던 여러 정황과 우리 현실을 비교해보면 된다. 일본은 1980년대 금융완화정책 등을 통한 내수 증가에 힘입어 전후 최장의 호황기를 맞았다. 하지만 80년대 후반 6대 도시 평균지가가 3배 이상 급등하는 등 이상 성장을 보이자, 90년대 초반 일본 정부는 버블 억제를 위한 전방위적 정책을 시행했고 결과적으로 급격한 시장 위축을 초래했다.

일본 정부는 부동산 버블의 위험성을 과소평가한 나머지 초기 대응을 잘못했다. 금융권 역시 관련 리스크에 대한 경고에도 경쟁적으로 부동산담보대출을 확대했으며, 이 과정에서 금융당국의 감독도 허술했다. 대출 규제를 피하고자 설립된 비은행금융권(non-bank)의 대출 확대를 용인했고, 결국 부동산 가격 하락과 이에 따른 관련 산업 부실화가 금융기관 및 금융시스템 전체의 안정성을 크게 훼손하는 결과를 초래했다.



금융권 스스로 위기 관리 시스템 가동

우리나라 상황은 일본과 크게 다르다. 먼저 버블 대상과 버블 형성의 주체가 다르다. 버블의 깊이나 정도에서도 큰 차이를 보인다. 일본은 오피스용 토지가 버블 형성의 주요 대상이었던 데 반해, 우리나라는 대부분 아파트를 중심으로 한 주택이 대상이다. 이 때문에 버블 형성 주체 또한 일본은 중소 부동산업자인 반면, 우리나라는 일반 가계다. 중요한 것은 주거 목적의 주택과 비교해 오피스 등 상업용 부동산의 위험도가 2~3배 이상 높다는 점이다. 아울러 주택 매매지수를 살펴보면 우리나라는 외환위기 극복 직후인 2003년 말부터 현재까지 연평균 3% 남짓한 성장세를 보여왔다. 이는 일본 버블기와 비교할 수 없는 수준의 상승률이다.

그럼에도 여전히 버블에 대한 의구심을 거둬들이지 못하겠다면, 시장참여자별로 지금까지 수행해온 버블 붕괴 우려에 따른 대응을 알아볼 필요가 있다. 먼저 정책당국의 대응을 살펴보면 다음과 같다. 우리 정부는 부동산 관련 대출에 엄격한 기준을 적용하는 한편, 선진형 대출 구조로의 점진적인 전환을 꾸준히 추진해왔다. 앞서 설명했듯 일본이 버블기 비은행금융회사를 자회사로 설립해 위험을 가중한 것과는 차별화된다. 우리나라는 주택담보대출을 대부분 은행권에서 취급해 시장 통제력을 유지하고 있다고 볼 수 있다.

아울러 미국 서브프라임 모기지 사태와 같이 비우량대출이 금융위기를 확대할 우려가 있자 여신심사선진화 방안을 마련하는 등 금융회사 대출 구조를 개선하려는 노력을 지속해왔다. 즉 상환 능력이 있는 차입자에게는 대출 기회를 열어주는 대출총량규제 등을 선보이며 시장 안정화를 도모했다. 또한 주택담보대출의 담보비율 상한을 엄격히 제한함으로써 평균 50% 내외 수준을 유지하고 있다. 다시 말해 우리나라는 주택 가격이 갑자기 절반 수준으로 떨어지는 사태가 벌어지더라도 이를 담보로 대출해준 금융회사로까지 손실이 전이되지 않을 것이란 얘기다.

물론 저금리 체제로 전환되면서 금융회사들이 경쟁적으로 대출을 확대할 가능성이 있다. 하지만 금융권 자체적으로 외환위기 이후 다양한 위기 관리 시스템을 확보하고 있기 때문에 섣부른 실수를 저지르지는 않을 것으로 보인다. 버블기 일본의 일부 금융회사가 보여준 무분별한 수익 추구 행위는 우리 금융권에서는 일어나지 않으리란 평가가 우세하다. 특히 미국 서브프라임 모기지 사태로 리먼브러더스 등 전통 있는 대형 금융회사들이 몰락한 것을 본보기 삼아 금융권 스스로 위험 관리의 중요성을 강조하고 있다.

시장을 움직이는 국민 또한 부동산 불패 신화가 더는 유효하지 않다는 걸 무척 잘 알고 있다. 지난 외환위기 때, 그리고 2007년 이후 전개된 가격 조정기의 경험을 바탕으로 부동산시장의 변동성을 충분히 인식할 수 있었기 때문이다. 내 집 마련에서도 임대주택 등 실용성을 강조하는 쪽에 무게를 더 두는 이가 늘고 있다. 이에 따라 주택시장은 투자보다 거주를 목적으로 하는 실수요자 중심 시장으로 패러다임이 재편되는 전환기를 맞이하고 있다.







주간동아 2016.07.13 1046호 (p42~43)

고성수 건국대 부동산학과 교수 sskoh@konkuk.ac.kr
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