“강남 아파트 가격 상승이 부동산 재반등 신호”

1세대 부동산 투자자인 ‘부동산 김사부’ 김원철 (주)골드에듀 대표. [홍태식]

“부동산 투자가 앞으로도 유효하리라는 건 틀림없지만 ‘일단 아무 집이나 사두기만 하면 오르던 시대는 끝났다’는 말에 나 역시 동의한다. 더는 지난 상승장처럼 부동산시장에서 광범위한 상승이 일어나지 않을 거라는 이야기다. 현명한 투자자라면 이제부터 펼쳐질 하락장에서 어떠한 상황이 오더라도 빠르게 가격을 회복하고, 장기적으로 평균보다 훨씬 높은 상승률을 보이는 ‘핵심 부동산’을 싸게 사야 한다.”

아무 집이나 사두면 오르던 시대 지났다

‘부동산 김사부’라는 닉네임으로 유명한 김원철 ㈜골드에듀 대표는 1997년 부동산 투자를 시작한 뒤 2004년부터 부동산 강의를 해온 투자 고수다. 전세 보증금 2500만 원으로 투자 시장에 뛰어들어 3년 연속 1000%라는 거짓말 같은 수익률을 올린 그는 2007년 처음 펴낸 ‘부동산 투자의 정석’에서 전세 보증금을 레버리지로 활용하는 투자법을 최초로 공개해 이목을 집중케 했다. 소액으로도 투자할 수 있는 투자법은 부동산 투자 대중화에 영향을 미쳤으며, 그 인기에 힘입어 최근 세 번째 개정판을 냈다.

결코 짧지 않은 시간 동안 부동산 호황기와 불황기를 모두 겪은 그는 “당분간은 부동산시장 흐름을 지켜봐야겠으나 준비된 투자자에게는 현 하락장이 좋은 물건을 싸게 살 수 있는 기회가 될 것”이라고 말한다. 그에게 긴 상승장을 끝내고 하락장에 들어선 부동산시장 전망과 매수 타이밍을 알려주는 신호들에 관해 물었다.

이제 부동산시장의 방향이 하락으로 꺾였다는 데 이견이 없다. 앞으로 어떤 상황이 전개될까.

“금방 재상승할 만한 상황은 아니다. 금리와 규제 때문이다. 먼저 부동산시장에 변화가 생기려면 현재 7% 선인 대출금리가 5% 선까지는 내려가야 한다. 내년 안에 하향 곡선을 그리기 시작해 5% 선을 찍을 걸로 예상된다. 또 부동산 하락이 멈추려면 규제들이 완화돼야 하는데 얼마 전 서울과 경기 4곳을 제외하고 투기과열지구가 해제됐듯이, 언젠가 서울까지 전 지역이 해제될 것이다. 또 최종적으로는 취득세 완화가 이뤄질 것이라 보지만, 그 전에라도 경매로 인한 취득이나 임대사업으로 등록한 경우 취득세 중과를 완화해준다면 부동산시장에 변화가 올 수 있다. 내 집 마련을 계획하고 있거나 투자에 나서고 싶다면 그런 상황 변화를 주시해야 한다.”

부동산 매수를 고려해야 할 시점은 언제인가.

“핵심 부동산이냐, 아니냐에 따라 따르다. 핵심 부동산은 서울이나 수도권 한정이 아니라, 지역별로 사람들이 선호하는 상위 20% 아파트를 말한다. 그런 아파트들은 하락을 거쳐 지금 형성된 금액이 바닥일 개연성이 크다. 그래서 실수요자라면 내년 3월 정도에 매수해도 된다는 판단이다. 그렇다고 반등을 기대할 상황은 절대 아니니 바닥을 다지는 그 가격에서 가격 상승을 기다려야 한다. 반등은 금리인하와 규제 완화가 이뤄진다는 가정 하에 내년 하반기부터 완만한 상승이 이뤄지지 않겠나 생각한다.”

지난 상승장의 고점을 넘어서는 상승도 가능할까.

“가능은 한데 시간이 오래 걸린다. 짧게는 3년, 길게는 5년 정도로 본다. 부동산은 시간이 지나면 당연히 더 올라가고 고점을 경신한다. 물론 이 전망도 핵심 부동산에만 해당된다.”
모든 사람이 핵심 부동산을 살 수는 없다. 평균적인 아파트는 어떤 상황이 될까.
“핵심 부동산을 살 수 없는 입장이라면 기다리는 것이 좋다. 핵심을 제외한 부동산들은 하락폭이 남았다고 보기 때문이다. 게다가 하락보다 중요한 것은 반등인데, 비핵심 부동산은 오랜 시간 반등이 이뤄지지 않을 것이다.”

향후 20년 키워드는 신축, 역세권, 소형, 강남권

부동산 상승기에는 예외 없이 올랐지만 하락기에 접어드니 각 부동산이 가진 가치가 드러나는 것 같다. 20년 후에도 부동산시장을 좌우할 핵심 키워드, 핵심 부동산은 무엇인가.

“구체적으로 말한다면 신축(재건축과 분양권 포함), 역세권, 소형, 강남권 정도로 정리할 수 있다. 그리고 강남권이라면 구축이어도 괜찮다. 대한민국 부동산시장에서 강남권의 영향력은 엄청나다. 강남의 수혜를 보는 강남권은 경기 수원, 분당 판교, 용인수지, 평택, 동탄까지 포함된다. 강남권의 힘을 단적으로 보여주는 사례가 수원이다. 사실 강남에서 수원은 되게 먼데도 수원 집값이 인천에 비해 30%가량 비싸다. 실제 서울 진입은 인천이 빠르지만 중간에 거쳐야 할 길이 너무 많아 강남 진입에 오랜 시간이 걸린다. 하지만 수원에서는 고속도로를 타고 갈 수 있어 강남 진입이 용이하다. 이 차이 하나가 집값 30% 격차를 만든다.”

최근 올림픽파크 포레온(둔촌주공)을 필두로 대규모 단지들이 분양에 나섰다. 부동산 하락기에는 어떤 자세로 청약에 임해야 하나.

“앞에서 핵심 부동산을 이야기하면서 강남권을 키워드로 꼽았지만, 서울의 경우 다른 지역이라도 신축이면 좋다. 서울에 공급되는 신축은 희소해 너무 높은 가격에 분양받는 것이 아니라면 다 괜찮다. 다만 최근 집값이 떨어져 주변 시세보다 분양가가 높은 경우도 있을 수 있는 만큼 그럴 때는 욕심낼 필요가 없다. 좋은 부동산을 시세보다 낮게 살 수 있다는 것이 청약의 장점인데 더 비싸게 사야 한다면 굳이 청약통장을 써야 할 이유가 없다. 청약은 무조건 경쟁률이 높은 지역에서 시세보다 낮게 분양받아 당첨되는 순간 바로 차익이 생기는 경우에 넣어야 한다. 그래도 신축이고 앞으로 부동산 가격이 오를 테니 지금이라도 청약을 받는 게 좋지 않겠느냐는 것은 부동산 상승장 다시 논리다. 지금처럼 하락장이 분명하고 상승장이 다시 오기까지 시간이 걸릴 것으로 보일 때는 보수적으로 접근해야 한다.”

부동산시장 상승을 알 수 있는 신호들로는 어떤 것이 있을까.

“일단 가장 쉽게 포착할 수 있는 상승 신호는 지금까지 얘기한 핵심 지역 부동산 가격의 상승이다. 최근 ‘50억 넘는 초고가 아파트 가격은 더 올랐다’ 이런 보도가 나왔는데 보통 사람들은 그런 소식을 접해도 ‘나랑 무슨 상관인가’ 할 수 있지만 어느 순간 30억 아파트가 올랐다는 말이 나올 때가 온다. 그것이 다시 20억 아파트의 상승을 이끌고 10억 핵심 아파트, 5억 핵심 아파트 상승으로 이어진다. 그 단계가 되면 급매물이 없어지고 과거 최저점보다 단돈 1000만 원이라도 비싼 거래가 이뤄지면서 부동산시장이 상승기로 돌아선다.”(김원철 대표는 이 밖에도 투자의 때를 알려주는 신호들로 미분양 물량이 사상 최대로 증가한다, 분양 물량이 역대 최저가 된다, 경매 낙찰가율이 사상 최저 수준이 된다, 전세가율이 사상 최고치에 근접한다, 폐업하는 부동산중개소가 속출한다, 정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다 등을 꼽았다.)

지방 구축 아파트, 수도권 빌라는 평생 짐

지금 부동산시장에서 절대 해선 안 되는 행동은 무엇인가.

“지방 구축 아파트와 서울과 수도권 빌라는 절대 사선 안 된다. 지금 같은 때 그 두 가지 매물을 사면 다시 오를 일이 절대 없을 뿐 아니라, 평생의 짐이 된다. 지난 상승장에서 지방 구축 아파트 가격이 올랐던 것은 실수요자 때문이 아니다. 투자자끼리 폭탄 돌리기 하듯 사고팔면서 가격을 끌어올린 건데, 이제 더는 받쳐주는 이가 없어 팔리지도, 임대도 안 된다. 그런 상황에서 기존 세입자가 나가겠다고 하면 결국 돌려줄 돈이 없어 경매 상황으로 몰리게 돼 내가 투자한 몇천 만 원을 날리는 데서 끝나지 않고 세입자에게 돌려줘야 할 빚까지 떠안게 된다. 만약 그런 집이 여러 채라면 회복 불능 상황에 놓일 수 있다. 빌라도 마찬가지다. 특히 서울의 경우 최근 신통기획에 포함돼 곧 재개발될 것이라고 현혹하는데 사실이 아닌 경우가 많다.”

부동산 투자법으로 전세 레버리지 투자를 이용해 현금 흐름을 만드는 방법을 권한다. 핵심은 무엇인가.

“매매 차익이 목적인 부동산 투자가 일반적이지만 그 방법은 상승장에서만 통한다는 한계를 지닌다. 나이 들어서도 불안한 노후 걱정 때문에 직장에 인생을 갈아 넣지 않으려면 상승장은 물론, 하락장에서도 부동산 투자 방법이 필요하다. 흔히 전세 레버리지 투자와 갭 투자를 혼동하는데 갭 투자는 매매가 상승이, 전세 레버리지 투자는 전세가 상승이 목적이다. 전세 레버지리 투자는 2007년 내가 처음 제안한 부동산 투자 방법인데, 전세 보금증 상승분을 이용하는 투자로 15년이 지난 현 시점에도 유효하다. 매년 소액으로 전세 낀 부동산을 매입하고 2년 뒤 전세 보증금 상승분으로 다시 부동산을 추가 매입한 다음 자산 규모가 늘어나면 좀 더 상승률이 높은 대상으로 투자를 확대해가는 것이다. 1년 동안 3000만 원 종잣돈을 모아 1년에 1채씩 4년간 집을 사고, 2년에 한 번씩 나오는 전세 보증금 상승분 2000만 원으로 그와 비슷한 부동산을 다시 10년 차까지 매입하면 매년 평균 2억3000만 원 현금 흐름이 발생하는 머니트리가 완성되고, 그 후 다시 10년 동안 연 6% 수익형 부동산에 투자하면 매년 1억3860만 원 수익이 발생한다.”

지난 상승기에 부동산 가격이 너무 많이 올랐다. 지금도 3000만 원으로 하는 전세 레버리지 투자가 가능한가.

“지금 당장은 어려운 것이 사실이다. 무슨 일이 벌어진다 해도 2년마다 2000만~3000만 원씩 전세가가 오르는 지역은 반드시 있지만 지금은 그 아파트들도 가격이 꽤 올라 투자금이 많이 필요한 상태다. 하지만 이 시기가 지나면 상승한 전세가와 하락한 매매가가 근접하는 시점이 오니 그때를 기다리며 그 지역들이 어디인지를 공부하는 시간을 가졌으면 좋겠다. 힌트를 준다면 강남권 역세권 소형 아파트에 답이 있다.”