“세계경기 불확실성 확대, 에너지·인프라 등 대체투자 기회”

[지호영 기자]

지난 10년간 세계경제는 호황을 누렸다. 2008년 미국발(發) 금융위기를 기점으로 미국 경제는 차츰 회복세를 보이며 성장가도를 달렸고, 세계무역 증가로 교역국들의 경제상황도 크게 호전됐다. 이런 기류가 꺾인 것은 지난해부터다. 세계경제 성장세가 둔화하면서 상승 동력이 약화되는 분위기가 형성됐다. 최근 경기악화에 따른 미국 금리인하 가능성이 제기되면서 투자심리 또한 축소됐다. 그 여파로 주식시장 역시 고전을 면치 못하고 있다.

국내 1세대 대체투자 전문가

경기 불확실성이 높아진 현시점에도 많은 이가 투자처를 찾는다. 주식이 아니라면 실물자산이 답일 수 있다. 국내 대형 종합증권사 가운데 하나인 하나금융투자는 지난 연말 총 1조2000억 원 규모의 유상증자를 발판 삼아 초대형 투자은행(IB)으로의 도약을 꿈꾸고 있다. 이진국 하나금융투자 사장은 여러 분야 가운데 해외 대체투자에 힘을 싣는 모양새다. 지난해 하나금융투자는 이미 해외 부동산, 발전소, 항공기, 선박 등으로 포트폴리오를 다각화해 업계에서 두각을 나타내고 있다. 

올해 4월에는 실물투자금융본부를 신설하고 본부를 이끌 좌장으로 20년 경력의 베테랑인 정정욱(48) 상무를 선임했다. 정 본부장은 신한금융투자 대체투자부 디렉팅매니저 출신으로 이 사장이 직접 스카우트해 화제가 됐다. 그는 2001년 부동산투자회사법(리츠법) 제정 후 ‘코크렙 리츠’ 시리즈, 2002년 선박투자회사법 제정 후 ‘선박펀드 1호’의 프로젝트 매니저로 참여한 1세대 대체투자 전문가다. 정 본부장을 만나 해외 대체투자 전망과 유망 실물자산 투자처 등 업계에 대한 전반적인 이야기를 들어봤다. 

투자하려면 거시경제 흐름을 파악하는 것이 중요한데, 현재 세계 대체투자시장을 어떻게 평가하는가. 

“우선 부동산은 세계적으로 장기 호황이었다. 보통 10년 주기로 보는데 지금은 심리적으로 부담스러운 시기인 건 맞다. 그러나 근시일 내 큰 조정이 있을 걸로 보이지는 않는다. 그간의 데이터를 보면 세계는 지금 두 번째 장기 호황을 누리고 있다. 시장에 많은 돈이 투입돼 선순환 중이고 이런 국면이 마무리 단계는 아니라고 본다. 또한 우리 정부뿐 아니라 국내 많은 투자자가 1997년 외환위기와 2008년 금융위기라는 학습효과를 통해 미리 리스크 관리를 하고 있다. 언젠가 조정이 오겠지만 지금은 상대적으로 위험이 덜한 지역에 적절한 실물자산 유형을 선택해 전략적, 차별적으로 투자해야 할 시기다.” 

2008년 미국발 금융위기가 주택시장에서 시작돼 국내에서는 해외 부동산투자를 위험하게 보는 측면도 있는데, 지금은 어떤가. 

“우리나라는 이미 고도성장기를 지나왔다. 저성장이 지속되고, 투자 수익률도 예전 같지 않다. 그에 비해 투자 수요는 대폭 늘었다. 수요와 투자처의 양적 불일치 현상이 빚어지고 있는데 이를 해소할 수 있는 것이 해외 실물자산 투자다. 해외 실물자산은 국내에 비해 정보의 비대칭, 제도적 제약 등 부담이 있지만 선택의 폭은 훨씬 넓다. 잘 고르면 국내에서 유효 딜 부족 상황과 제도적 제약 때문에 어렵게 투자하는 것보다 성과가 좋다.” 



해외 대체투자에도 종류가 많은데 특히 부동산 분야에선 어느 나라가 유망하다고 보나. 

“시장 참여자들은 경기 불확실성을 걱정하기 때문에 경기 방어적이면서 하방경직성이 있는 자산에 투자해야 할 때라고 본다. 경기 사이클 측면에서 다운턴 국면이 다가오고 있으므로 가능하면 부동산 기본 사이클 주기를 고려해 7년 혹은 10년씩 보유할 장기투자를 염두에 두고 있다. 상업용 부동산 중심으로 투자한다면 전 세계에서 가장 펀더멘탈이 튼튼한 미국의 경우에는 제조업 등 산업 기반의 관문 도시인 뉴욕, 댈러스, 로스앤젤레스(LA), 시카고 등이 유망하다. 산업 기반과 수요 기반이 함께 있는 도시들이기 때문이다. 또 환헤지(기준통화와 해외통화 간 환율 변동으로 발생할 수 있는 환위험을 극복하기 위해 환율을 미리 고정해두는 거래방식) 프리미엄을 노릴 수 있는 유럽시장도 주목할 필요가 있다. 물론 프랑스 파리, 영국 런던, 독일 뮌헨 등 주요 대도시의 부동산은 가격이 많이 올라 쉽게 접근하기 어렵다. 지금은 네덜란드, 핀란드, 체코, 폴란드 등 유럽의 성장하는 관문 도시의 우량 자산을 주시하고 있다. 기본적으로 코어자산 투자가 원칙이다. 시장이 안 좋을 때 덜 빠지는 코어자산에 장기투자하는 것이 좋다. 그런데 물건이 별로 없고 다들 그런 전략을 구사하다 보니 쉽지 않다. 또 자산만 분석하기보다 주변 정치·경제·사회적 상황도 종합해 살펴봐야 한다. 파리의 경우 2024 파리올림픽 직전까지 경기확장이 기대되기 때문에 출구전략을 잘 세우고 투자할 필요가 있다.”

“해외 코어자산 장기투자 전략 유효”

한때 국민연금에서 미국과 영국 등 유명 오피스 빌딩을 사들여 이슈가 됐는데, 지금도 수익률이 높은 때라고 보나. 

“각 국가의 주요 도시별 프라임 오피스 수익률은 지난 수년간 지속적으로 하락했다. 주요 대도시 코어자산은 사실상 투자자의 요구 수익률을 충족하기 어렵고, 조정기에 대비한 가격 조정 완충 요소를 확보하기도 어려운 상황이다.” 

3년 전 한 포럼에서 호텔투자가 유망하다고 지적했는데, 지금도 그렇게 보는가. 

“실물자산 투자에 접근할 때 해당 자산이 속한 지역의 경기 사이클을 잘 봐야 한다. 당시 미국과 유럽의 주요 도시가 경기 확장적 국면에서 호텔의 경우 업턴 초기에 있었기에 유망하다고 판단했다. 주요 도시 가운데 인구 유입 효과, 시장 내 호텔의 수요와 공급 현황 등을 보면 경기 확장적 도시에서는 유효한 투자처다. 또한 현금이 도는 업종이기 때문에 운영 수익도 따져봐야 한다. 현금 흐름이 안정적이고 경기 확장성 국면의 지역이라면 매우 훌륭한 투자 대상이다.” 

국내 증권사와 자산운용사들이 대거 대체투자에 속도를 내고 있다. 하나금융투자만의 전략이 있다면 무엇인가. 

“4월에 실물투자본부가 신설되고 7주 만에 2개 부서에 20여 명의 인재를 채용해 진용을 갖췄다. 부서가 회사의 기대를 받고 신설된 만큼 어깨가 무겁다. 이미 지난주에 1개 딜을 마무리했고, 후속 딜을 진행하고 있다. 딜 포트폴리오의 70%는 해외IB, 운용사(GP) 및 현지 자산관리회사(AMC)와 협업을 통해 검증된 우량 딜을 추진하려 한다. 수익이 적을 수 있지만 안정적이고, 현지 AMC의 전략을 배울 수 있다는 장점이 있다. 나머지 30%는 직접 소싱이다. 현지 스폰서를 만나 그들이 요구하는 눈높이를 캐치해 선점하려 한다. 비중은 적지만 70% 이상 수익을 낼 수도 있다. 또한 ‘밸류 에드’ 전략도 구사할 생각이다. 상업용 부동산의 경우 공실을 메울 전략이 있다면 현시점에는 부족해 보여도 충분히 수익을 낼 수 있다. 또 빌딩은 완공되기 약 1년 전후로 선매입하고 일정 기간 임대한 뒤 파는 전략도 생각하고 있다. 기간을 1년 전후로 특정한 것은 그 정도 지어지면 개발위험에 대한 통제 관리와 예측이 가능하기 때문이다.” 

부동산 이외 어떤 실물투자를 유망하게 보는지도 궁금하다. 

“사실 최근의 대체투자에서 인프라 투자로 먹고살았다 해도 과언이 아니다. 경기 불확실성은 늘 존재하지만 하방경직성이 있는 게 인프라 자산이다. 또한 인프라 투자는 통상적으로 안정적인 시장수요를 기반으로 투자 기간을 길게 가져가기 때문에 손해를 희석할 수 있다. 주식은 변동성이 크지만, 거기서 오는 목마름을 실물투자는 해소해준다. 태양광, 풍력, 연료전지 등 신재생에너지와 인프라, 사회간접자본(SOC) 투자 쪽은 앞으로도 성장 가능성이 높다고 본다.”

대체투자 1호 상품 잇달아 내놓으며 실력 입증

정정욱 하나금융투자 실물투자금융본부장은 국내 1세대 대체투자 전문가로 각종 실물투자 1호 펀드를 내놓으며 실력을 인정받았다. [지호영 기자]

정 본부장은 1997년 우리나라가 외환위기를 겪은 이후 재도약하는 시기에 대우증권에서 사회생활을 시작했다. 대학 시절 금융을 전공하지 않아 부족한 부분을 주경야독으로 보충했고, 근성 있게 일을 배웠다. 그 과정에서 2000년대 초반 실물자산투자 부문에서 능력을 인정받았고, 2006년 신한금융투자로 이직한 후 유전펀드, 광물펀드를 비롯해 인프라, 항공, 선박 등 실물투자에서 성과를 내 이름을 알렸다. 지금은 그를 롤모델로 삼는 후배들이 적잖다. 

실물투자가 생소한 시기에 두각을 나타냈다. 원래부터 관심이 많았나. 

“금융이나 부동산, 실물자산 투자가 전공이 아니었다. 1999년 대우증권에 신설된 부동산 금융부서에 참여한 것이 시작이었다. 당시 국내에서도 주식이 주류였기에 공부가 필요했다. 2001년 리츠법이 제정되면서 코크렙이 나올 때 대리로서 실무를 진행하며 부동산 금융을 시작했고, 선박투자회사법 제정 이후 선박펀드 1호를 만들 때 주도적으로 프로젝트 매니저 역할을 수행해 금융감독원장 표창을 받았다. 그때부터 본격적으로 실물투자에 발을 담갔다. 당시는 주식과 채권이 휴지조각이 되는 걸 목도한 때라 상업용 부동산, 선박 등 실물자산에 대한 신뢰 분위기가 크게 형성됐고 이것이 일하는 데 도움이 됐다. 이후 신한금융투자로 옮겨 맥쿼리인프라펀드, 베트남15-1광구 석유펀드, 아트펀드 등 다양한 대체투자부문 1호 상품을 내놨다. 돌이켜보면 가보지 못한 1호 딜에 대해 부지런히 고민한 결과였던 것 같다.”

“우리나라 공모형 리츠 더욱 확대될 것”

투자 전문가라 해도 늘 수익을 내기는 어려운데, 어떻게 정보를 얻고 투자의 감을 키워왔는지 궁금하다. 

“해외 부동산의 경우 현지 에이전트나 브로커가 내놓는 보고서를 매번 챙겨 본다. 물론 보고서 속 전략이 정답은 아니지만 참고한다. 무엇보다 중요한 건 현지에서 나온다. 딜을 하다 보면 원론적인 정보 이외에 현지 스폰서나 에이전트 딜을 통해 특별한 정보를 얻을 수 있고, 그것을 토대로 반 템포 앞선 전략을 취한다. 부족한 부분은 따로 시간을 내 공부하면서 보완했다. 회사 스폰서십 과정으로 미국 USC(서던캘리포니아대)에서 법학을 공부하고, 연세대에서 금융 MBA 과정을 수학했다. 또 몇 해 전에는 한양대 도시공학과에서 도시계획/부동산 박사과정을 밟아 실무 수행 과정에서 부족한 이론적 지식을 보충하고, 진행 중인 딜의 투자논리에 확신을 갖는 데 도움을 받았다.” 

우리나라 사람들의 부동산 사랑은 끔찍한데 막상 부동산 펀드와 리츠 등 간접투자는 외국에 비해 원활하지 않다. 앞으로는 어떻게 될 걸로 보는가. 

“우리나라에서 부동산 간접투자는 더 확대될 것이라고 본다. 우리나라에 리츠법이 처음 도입됐을 때 회사형으로 출발해 법률적·제도적 측면에서 유연하지 못하다는 한계가 있었다. 공모시장이 열릴 때 정책적 접근, 세제 혜택을 포함한 지원 등이 활성화되지 못한 채 사모시장으로 국면이 전환됐다. 지금은 공모시장의 불씨를 살리기엔 기회비용이 크다. 국토교통부에서 대규모 공모 상장 리츠를 활성화하려고 노력하지만 수단이 부족한 형국이다. 그러나 어느 정도 기반이 갖춰지면 국내 스폰서 및 기관투자자가 주도하는 다양한 상품이 나올 것으로 보인다.” 

해외 실물투자를 고려하는 일반인에게 조언한다면. 

“과거보다 정보 접근성이 좋아졌기 때문에 가능한 한 많은 정보와 경험을 쌓으면서 접근하는 것이 중요하다. 또한 과거에는 여러 금융사가 검증하고 제공하는 투자 상품의 수익률이 좋지 않은 때가 있었다. 그러나 지금 투자 상품들은 각 금융사가 축적된 노하우를 바탕으로 내놓는 것이기에 투자할 때 다양한 포트폴리오를 활용하는 것이 좋다.”

_{1972년 출생
한양대 정책학과 졸업
미국 USC 법학(통신과정) 졸업
연세대 경영학 석사 졸업
한양대 도시공학과 박사과정 수료
대우증권(1999~2005년)
신한금융투자(2006~2019년 3월)
현 하나금융투자(2019년 4월~)}