데이터로 무장한 30대 부동산 전문가 3명의 내년 시장 전망

정부가 ‘9·13 주택시장 안정대책’을 발표한 이후 서울과 수도권 부동산시장은 빠르게 안정을 찾아가는 모습이다. 사진은 서울 시내 전경. [뉴시스]

정부가 ‘9·13 주택시장 안정대책’을 내놓은 지 두 달여가 된 지금 부동산시장은 하향 안정세를 보이고 있다. 이상과열 현상을 보였던 서울 아파트 매매가는 61주 만에 하락세로 돌아섰다. 11월 15일 한국감정원은 12일 조사 기준으로 서울 아파트 매매가가 전주 대비 0.01% 떨어졌다고 밝혔다. 9·13 대책 이후에도 8주 연속 미미하게나마 오름세를 보이던 집값이 내림세로 전환한 것.

61주 만에 하락 전환, 대폭락 신호탄?

이에 따라 앞으로 부동산시장이 본격적으로 하락할 것이라는 뉴스가 심심치 않게 보도됐다. 정부가 다주택자와 부동산 투기세력을 막고자 대출을 철저히 제한한 데다, 한국은행의 기준금리 인상도 가시화되고 있고, 내년부터는 종합부동산세(종부세)도 현실화될 것으로 예상된다는 것이 뉴스에 인용된 대표적 근거 자료들이다. 

이러한 주장은 지난해 8·2 부동산대책 발표 이후에도 꾸준히 등장했다. 하지만 시장에 큰 영향을 미치지는 않았다. 여름철은 대표적인 부동산 비수기임에도 7~8월 부동산시장은 뜨겁게 달아올랐다. 이런 상황에서 부동산에 관심 있는 수요자들은 어떻게 해야 할지 결정을 내리지 못하고 있다. 

부동산 전문가들은 그 나름의 근거로 다양한 전망을 내놓고 있다. 특히 현역에서 활동하는 30, 40대 부동산 전문가 중에는 빅데이터를 토대로 시장을 바라보고 견해를 제시하는 이가 많다. 조영광 대우건설 빅데이터 연구원은 지난 8년간 ‘전국 시군구 대상 유망 사업지 예측 시스템’을 토대로 분석 업무를 해온 경험을 살려 10월 ‘빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래’를 출간했다. 중산층 가계부채, 청년 취업자 수, 경제정책 불확실성 등 경제지표까지 포함한 부동산시장 전망이 신뢰도를 높였다. 이상우 유진투자증권 건설·부동산 연구원 역시 매월 주요 부동산 이슈와 분양주택 정보, 주택 매매가격 동향 등을 토대로 분기별 보고서를 내놓고 있다. 이 연구원은 지난해 말 2018년 서울 아파트 매매가가 평균 12% 상승할 것이라고 주장했는데, 이것이 거의 적중해 유명해졌다. 윤지해 부동산114 수석연구원도 매월 부동산 리서치 자료를 토대로 인사이트 보고서를 내놓고 있다. 이들에게 내년 부동산시장 전망에 대해 물었다.

“조정 있지만 대폭락 우려할 수준 아냐”

조영광(36)
대우건설빅데이터 연구원

9·13 대책 이후 부동산시장이 서서히 식어가는 분위기다. 내년 시장을 어떻게 보는가. 

“서울 아파트 매매가 상승률 -0.01%는 사실 미미한 수준이다. 올해 서울은 15% 상승했다. 현재 우려되는 부분은 올해 초 서울의 똘똘한 한 채를 매입한 외지인인데, 이들은 1년도 채 되지 않아 7% 이상 수익을 거뒀다. 0.01%가 아니라 최소 3~4%가량은 떨어져야 매도를 고민할 것이다. 시장에 급매물이 대거 쏟아질 가능성이 낮다는 이야기다. 

또 공급을 놓고 보자면 서울은 올해 재건축 사업 진행 속도가 늦고, 재건축 일반분양도 내년으로 미뤄졌다. 주택도시보증공사(HUG)에서 분양가를 통제하기 때문에 공급을 빨리 할 수 없는 구조다. 이런 상황에서 정부가 3기 신도시를 발표한다고 하는데, 빨라야 2021년에 분양할 테고 2023년이 돼야 공급이 이뤄진다. 그때까지 서울은 공급 부족이 이어져 급격한 폭락장은 발생하기 어렵다.” 

서울과 수도권, 지방으로 나눠 전망한다면. 

“서울의 경우 현재 실수요자의 관망세가 짙어져 내년에는 강보합세가 이어질 것으로 보인다. 수도권은 공급 물량과 전세가율을 토대로 들여다봐야 한다. 통상 전세가율이 70%를 넘기면 안정적이라고 본다. 공급 물량이 많아도 전세가율이 높으면 타격이 적다. 부동산114 지표를 보면 경기도 1, 2기 신도시의 전세가율이 소폭 하락하고 있지만, 대부분 70% 이상의 전세가율을 유지하고 있기 때문에 우려할 수준은 아니다. 반면 지방은 시그널이 좋지 않다. 특히 부산은 조정대상지역이 7곳으로 제약이 있는 데다 분양물량이 쌓이고 있어 내년에도 하락세가 이어질 것으로 보인다.” 

실수요자들은 어떤 선택을 하는 것이 좋은가. 

“정부가 강도 높은 대책을 내놓는 상황에서 각을 세울 필요는 없다. 현재 정부는 무주택자에게 문을 열어놨다. 신혼부부 특별공급은 열려 있고, 무주택자의 청약 기회도 더 넓혔다. 또 분양가가 시세 대비 80%로 저렴하기 때문에 이를 적극 활용하는 것이 좋다. 만약 청약가점이 낮다면 GTX, 신안산선 등 굵직한 교통개발 호재가 있는 지역을 위주로 저평가된 주택을 공략하는 것이 나쁘지 않은 선택이다. 수도권의 경우 거주희망지역에 2000가구 정도 신규 입주가 예정돼 있다 해도 전세가율이 70% 이상 유지되는 곳이라면 들어가도 괜찮다. 그러나 2000가구 훨씬 넘게 입주하는 곳은 위험할 수 있다.” 

다주택자는 어떤 선택을 할 것으로 보이는가. 

“서울과 수도권에 주택을 매입한 다주택자의 경우 매물을 쉽게 던지지 않을 것으로 보여 큰 폭의 조정은 일어나지 않을 전망이다. 실제로 다주택자 대부분이 9·13 대책 발표 전 정리를 마쳤고, 일찌감치 임대사업자로 등록해 최근에는 움직임이 없다. 다만 지방에 여러 채를 매입한 사람은 위험할 수 있다. 특히 부산이 위험한데, 최근 3년 사이 부산은 2만 가구가 분양, 입주했기 때문에 향후 몇 년간은 조심해야 할 것이다.”

“서울은 상승률 둔화, 수도권은 올해보다 더 상승”

이상우(37)
유진투자증권건설·부동산 연구원

올해는 서울 시내 신축 아파트가 매매가 상승을 견인했다는 평가가 지배적이다. 사진은 마포구 아현동의 신축 아파트 전경. [동아DB]

내년 부동산시장을 어떻게 전망하는가. 

“올해 가파르게 올랐던 서울도 내년에는 상승률이 둔화될 것으로 보인다. 사실 1년 사이 20%가량 오른 것은 굉장히 이례적이다. 내년 서울 부동산 가격 상승률은 8% 정도 될 것으로 예상된다. 올해보다 시장은 좋지 않지만 그렇다고 하락 전환하지는 않을 것이다. 다만 지방은 광역시의 경우 소폭의 오름세를 보이겠으나 대부분 하락세가 이어질 것으로 전망된다.” 

서울과 수도권 시장을 세부적으로 전망한다면. 

“올해 서울은 상승률만 놓고 보면 한강 이남이 이북보다 덜 올랐다. 덩치가 컸기 때문이다. 주로 마포·용산·성동구의 신축 아파트가 상승세를 견인했다. 내년에는 한강 이남이 더 오를 것으로 보인다. 일례로 내년에는 강남구 개포동에 신규 아파트가 순차적으로 입주한다. 과거에는 ‘입주장을 조심하라’는 이야기를 많이 했다. 하지만 최근 3년간의 지표를 보면 이 같은 고정관념이 깨졌음을 알 수 있다. 서울은 집을 새로 지을 땅이 없어 재건축·재개발을 하는데, 이후 동네가 번듯해지니 사람들이 몰린다. 올해는 서초구에 신축 입주가 많았고, 그 때문에 큰 폭의 상승이 있었다. 내년에는 강남구 개포동, 강동구 고덕동 등 입주가 예정된 단지들 위주로 상승세가 두드러질 것으로 보인다. 수도권은 올해보다 더 오를 것이다. 9·13 대책 발표 이후 제약이 없는 비조정대상지역에 대한 구매욕이 높아졌다. 실제로 인천, 부천, 의왕, 군포, 용인 등은 9·13 대책 발표 이후 소폭의 오름세가 있었고, 내년에도 시장 상황이 좋을 것으로 전망된다.” 

실수요자들은 어떤 선택을 해야 하나. 

“현재 눈치 보기가 이어지고 있다. 언제까지 관망하느냐가 문제인데, 실수요자라면 본인의 여건이 되는 때 언제라도 매입하면 된다. 실수요자는 투기세력이 아니다. 오히려 이들에게는 지금처럼 투기 수요가 빠져나간 비수기가 매입 적기일 수 있다. 하지만 불안해 안 사고, 나중에 오르면 또 후회하기를 반복한다. 사실 현재 집값 밸류에이션은 높지 않다. 한국주택금융공사가 발표하는 소득 대비 주택가격 비율(PIR) 지표를 보면 알 수 있다. 6월 기준 전국 5.69배인데, 4년 전 5.3배로 오름폭이 크지 않다. 집값이 가파르게 상승해도 소득 수준이 그만큼 올라갔기 때문에 PIR 지표로 보면 집값이 비싸지 않다는 뜻이다. 낙관론자라고 생각하겠지만 통계가 집값의 향방을 보여주고 있다. 지방의 집값이 빠지는 이유도 PIR 지표로 설명할 수 있다. 공급 물량이 늘어나거나 정부 규제 때문에 하락하는 것이 아니라 소득이 줄었기 때문에 집값이 빠지는 것이다.” 

다주택자는 어떤 선택을 할 것으로 보이는가. 

“정부 대책으로 다주택자의 손발이 묶인 상황이다. 그간 다주택자가 사회악처럼 비쳤는데 그들이 사회에 기여하는 바가 있었다. 전세를 끼고 집을 사고, 민간임대를 제공한다. 실제로 최근 전세가가 안정된 것은 임대사업자로 등록한 다주택자들이 주택임대를 대거 내놓고 있기 때문이다. 그러면서 전세가율이 두드러지게 낮아졌다. 앞으로 전세를 끼고 매매하는 이들이 사라지면 임대 물량이 그만큼 줄어들어 몇 년 뒤 전세가가 다시 오를 수 있다. 이율배반적이지만 그것이 등식이며 향후 우려되는 부분이다.”

“철저히 청약시장 위주로 돌아갈 것”

윤지해(38) 
부동산114수석연구원

전문가들은 내년 부동산시장을 각기 다르게 전망한 데 반해, 청약시장은 대부분 인기가 높을 것으로 내다봤다. 사진은 10월 31일 서울 서초우성 1차 재건축 ‘래미안리더스원’ 본보기집에 몰린 방문객들의 모습. [뉴시스]

내년 부동산시장을 어떻게 보는가. 

“내년 전망이 좋지는 않지만 지역별로 나눠서 볼 필요가 있다. 최근 2년 새 서울과 수도권은 단기간 급등했다. 하지만 수도권의 경우 외곽지역은 실수요 위주로 돌아가는 시장이라 약세로 돌아설 가능성이 낮다. 반면 서울과 수도권 지역은 실수요 외에도 투기 수요가 상당 부분 있었기 때문에 약세장이 펼쳐질 것으로 예측된다. 또 정부의 강력한 규제와 내년 3기 신도시 공급이라는 두 가지 변수가 수요자의 심리를 자극하고 있어 내년에는 이들의 움직임이 크지 않을 것으로 보인다. 이에 반해 청약시장은 정부가 실수요자 위주로 규제하고 있는 데다 가격도 올리지 못하도록 통제하고 있어 내년 부동산시장은 철저히 청약시장 위주로 돌아갈 것이다.” 

실수요자는 어떤 선택을 하는 것이 좋은가. 

“개인별로 사정이 다르겠지만 청약이 현 시점에서는 가장 좋다. 분양가를 정부가 통제해 시세 대비 저렴하고, 초기 자금도 덜 들기 때문이다. 또 정부가 3기 신도시 공급을 준비하고 있으니 이에 맞춰 계획을 세우길 권한다. 물론 공공택지지구의 경우 당첨 후 8년간 전매 제한, 5년 의무거주기간이 있지만 실거주 수요라면 상관없다. 

청약가점이 낮다면 상대적으로 덜 오른 지역을 살펴봐야 한다. 물론 서울에서 저평가 지역을 찾기는 어렵지만 굳이 찾는다면 한강 이북에서는 노원·도봉·강북·중랑구, 한강 이남에서는 금천·구로구 정도가 될 것이다. 경기도의 경우 1기 신도시에서는 산본 및 중동신도시, 2기 신도시에서는 파주 및 김포신도시가 덜 오른 지역이다.
투자자는 차익만 보고 들어가지만 실수요자는 5~10년 거주를 목적으로 선택하기 때문에 출퇴근 조건을 잘 따지는 것이 중요하다. 그게 아니라면 직장과 분양 사업지의 접근성을 고려해 내 집 마련 시기를 계획해야 한다. GTX, 경전철 등 교통개발 호재가 있는 지역은 개발이 현실화되면 부동산 경기와 상관없이 오른다. 청약이 아닌 기존 주택을 염두에 둔 실수요자라면 호재가 있는 곳을 눈여겨보는 것이 좋다.” 

다주택자는 어떤 선택을 할 것으로 보이는가. 

“임대사업자 등록을 한 다주택자는 매물을 던지지 않을 것이다. 하지만 임대사업자 등록을 하지 않았다면 버티지 못할 공산이 크다. 보유세 부담도 있지만, 그보다 금리인상을 얼마나 견딜 수 있느냐에 따라 선택이 달라질 전망이다. 특히 마포·용산·성동구 등 올해 상승폭이 컸던 지역들의 매물이 대상이 될 수 있다. 이러한 매물이 시장에 나왔을 때 투자자와 실수요자가 움직이지 않는다면 유동성이 더욱 축소되기 때문에 약세장이 이어질 것으로 보인다.”