‘마 · 용 · 성’ 분열 조짐 마포만 쏠림 두드러질 것

2020년 부동산시장과 떼려야 뗄 수 없는 빅 이벤트, 총선이 4개월여 앞으로 다가왔다. 문재인 정부의 부동산정책에 대한 평가가 총선 결과에 어떻게 반영될지 자못 궁금하다. 물론 총선 결과는 몇 개의 정책 이슈만으로 예측할 수 있는 것은 아니다. 예상치 못한 국가적 재난, 혹은 갑작스러운 경제 호재로 지지율이 반전될 수 있는 ‘신의 영역’이다. 

미국 통계학자 네이트 실버(Nate Silver)는 2008, 2012년 미국 대선 결과를 정확히 예측해 ‘통계의 신’이라는 왕관을 썼다. 그러나 2016년 미국 대선을 하루 앞두고 실버는 힐러리 클린턴의 당선 확률을 71%로 예측해 트럼프 측으로부터 “네이트 ‘실버(銀)’가 아닌 네이트 ‘브론즈(銅)’”라는 조소를 당했다. 

2016년 미국 대선 결과는 비록 통계의 신을 울렸지만, 소셜네트워크서비스(SNS)의 빅데이터 가치를 증명하는 계기가 됐다. 오직 ‘구글 트렌드’(구글 사이트에서 검색량을 수치화해 보여주는 분석 도구)만이 트럼프의 당선을 예측한 것. SNS 검색량이 소위 ‘샤이 트럼프’ 같은 숨겨진 대중심리를 그대로 대변해준 셈이다. 

2020년 부동산을 전망할 때 전문가 설문조사나 연구기관 통계치가 아닌 ‘SNS 빅데이터’에 관심을 가져야 하는 이유가 여기 있다. 최근 12·16 부동산대책(주택시장 안정화 방안)이 문재인 정부의 18번째 부동산정책일 정도로 서울 부동산은 ‘규제 패러다임’에 갇혀 있다. 정부의 숱한 규제 아이템 가운데 과연 무엇이 대중의 부동산 심리에 가장 큰 영향을 미칠까. 이 질문에 대한 답이 2020년 서울 부동산을 읽는 열쇠가 될 것이다. 숨겨진 대중심리가 담긴 ‘SNS 빅데이터’라는 보물상자를 열어 서울 부동산뿐 아니라 2020년에 뜰 전국 재건축 및 교통 호재의 보물을 캐내보자.

‘LTV 0%’가 강남  ·  서초 집값 못 잡아

12·16 부동산대책은 분양가상한제 적용지역 발표(11월 6일) 후 서울의 동향이 반영된 정책이다. 한국감정원에 따르면 2019년 서울 집값은 안정됐다고 할 수 있다(2019년 서울 매매가 변동률 -1.7%). 그런데도 분양가상한제 지정 한 달이 지나자마자 후속 규제가 발표됐다는 점은 뭔가 석연치 않다. 



분양가상한제 지정부터 12·16 부동산대책 직후까지 ‘서울 부동산’의 SNS 감성 분석을 실시해봤다. 빨간색의 ‘부정’ 심리가 파란색의 ‘긍정’ 심리보다 월등히 높다는 것을 알 수 있다(그래프1 참조). 대표적인 부정 키워드로는 ‘폭등’ ‘비싸다’ ‘떨다’가 추출됐고, ‘노답’ ‘쉽지 않다’는 키워드도 나왔다. 종합부동산세(종부세)에 이어 분양가상한제라는 강력한 규제에도 서울 집값은 무주택자를 떨게 하고 있으며, 규제만으로는 서울 집값 잡기에 한계가 있다는 의미다. 

감성이 배제된 채 사실만 반영한 ‘중립’(초록색) 키워드로는 ‘높다’ ‘생각 많다’ ‘유지되다’가 추출됐다. 유주택·무주택자 입장을 배제하고 보더라도 서울 집값이 여전히 높은 상태가 유지되고 있다는 뜻이다. ‘생각 많다’라는 키워드를 통해서는 2020년에도 다주택자의 고민이 깊어지고, 높아진 진입 장벽으로 무주택자의 관망세가 심화되리라는 것을 엿볼 수 있다. 복잡한 규제는 결국 의사결정을 미루게 한다. 2018년 이후 꾸준히 이어진 거래량 감소가 더 뚜렷해질 것 같다. 무주택자는 일단 전세로 살면서 중산층의 ‘유동성 곳간’인 주택담보대출비율(LTV)이 풀릴 때까지 기다릴 것이다. 따라서 2020년 서울 부동산은 강보합 흐름 속에 전세가 상승이 불가피하다. 

네이버의 빅데이터 검색량으로 12·16 부동산대책을 포함한 정부의 규제 키워드를 분석해봤다(표 참조). ‘분양가상한제’가 압도적인 검색량을 보인다는 점에서 부동산시장에 꾸준히 공급 부족 시그널이 있을 것으로 예상된다. 그다음으로 종부세가 높은 검색량을 보였는데, 이는 최근 검색량이 급증한 ‘공시가율’과 엮어서 생각해볼 수 있다. 종부세 기준은 공시가격이다. 시세 대비 공시가격 비율인 공시가율이 최대 80%(2019년 평균은 68%)까지 상승하면 서울 강남 등 고가아파트 보유세는 2020년 50% 상승할 것으로 추정된다. 

‘절댓값’을 따져보자. 시세 23억 원 아파트 보유자에게 600만 원가량의 보유세는 그리 위협적이지 않다(공시가율 75% 가정). ‘공시가 9억 원’(시세는 12억 원)이 아닌, ‘시세 9억 원 이상’ 주택을 대상으로 공시가율 인상 범위를 확대하면 이자 부담에 허덕이는 당사자는 오히려 중산층이 될 것이다. 

공시가율 외에 급등한 키워드로는 LTV를 꼽을 수 있다. 시세 15억 원 이상 주택의 LTV는 0%로 원천 봉쇄됐다. 다만 2019년 1~11월 주요 시중은행 5곳에서 15억 원 이상 아파트의 주택담보대출 비중이 5% 이내라고 한다. 15억 원 이상 아파트의 70%가 서울 강남권에 몰려 있고, 이들 아파트 중 대출이 낀 아파트가 5%에 불과한 데다, 현금 10억 원 이상 보유자만 도전 가능한 ‘로또 청약’ 경쟁률이 100 대 1이 넘는 상황에서 강남·서초 집값을 LTV로 잡기는 어렵다. 

9억 원 이상 15억 원 미만 아파트의 LTV 비중도 20%로 축소됐다. 9억~15억 원 아파트 비중이 높은 곳은 ‘마·용·성’(마포·용산·성동구)과 준(準)강남권이다. 이들 지역은 서울 평균 대비 부(富)의 수준은 높지만, 아무래도 강남보다 현금부자가 적다고 할 수 있다. 결국 이들 지역 가운데 ‘노후주택’ 비중이 높은 곳의 집값이 조정될 것으로 보인다. ‘그래프2’의 광진·용산·동작구가 이에 해당한다. 한편으로는 노후도가 낮은 마포구에 현금부자가 몰리면서 2020년 마포구로의 쏠림 현상이 두드러질 것으로 전망된다. 

서울 재건축은 최근 12·16 부동산대책으로 핀셋 규제가 무색할 만큼 ‘구(區)’ 단위 지정이 이뤄졌다. 분양가상한제의 덫에 걸린 서울에서 눈을 돌려 수도권 재건축의 SNS 검색량을 살펴봤다.

수원  ·  안양  ·  성남 재건축이 뜬다

‘팔달구’발(發) 재건축 열풍이 불고 있는 수원 재건축이 가장 많은 검색량을 기록했고, 그 추세 또한 여전히 강세다(그래프3 참조). ‘수원 재건축’ 관련 연관 검색어로는 팔달구의 신반포한신 재건축(115-12구역), 장안구의 연무동 재건축(111-5구역)이 추출됐다. 두 곳은 재건축 사업의 8부 능선인 관리처분을 앞두고 있거나, 완료 후 철거하고 있는 단지다. 2020년에도 꾸준한 인기가 예상된다. ‘안양 재건축’ 역시 많은 검색량을 나타내며 관심을 끌고 있다. 특히 2019년 10월 이후 검색량이 재상승하는 추세인데, 이는 안양 재건축의 대어라 할 만안구 진흥아파트의 이주 및 철거가 11월부터 개시됐기 때문이다. 안양 재건축 연관 검색어로 진흥아파트 외에 삼호뉴타운이 추출된다. 진흥과 삼호, 쌍두마차가 안양의 2020년을 이끌 것이다. 

수원 못지않게 최근 가파른 상승세를 보이는 것이 ‘성남 재건축’이다. 성남 중원구는 꽤 많은 재건축이 진행되고 있는데도 이번 분양가상한제의 소나기를 피했다. 12·16 부동산대책 이후에도 25 대 1 청약경쟁률을 기록한 위례신도시가 반사판 역할을 하며 앞으로도 성남 중원구 재건축에 힘을 실어줄 것이다. 성남 재건축 연관검색어로는 은행주공, 궁전아파트 등 재건축 초기사업장이 추출돼 이들 재건축 아파트의 미래가치에 기대를 모은다. 

이외에도 분양이 완료된 금광3구역, 금광1구역도 검색량이 급증했는데, 해당 분양권의 전매 가능 시점이 2020년부터 도래하기 때문이다. 조정대상지역은 전매가 금지되지만(조정대상 1지역), 해당 사업장은 규제 강도가 약한 ‘2지역’(성남시 민간택지)에 해당돼 분양 후 1년 6개월부터 전매가 가능하다. ‘최장 10년 전매 제한’이라는 분양가상한제의 먹구름이 드리우는 와중에 새 아파트가 거래될 수 있는 곳은 유동성 호재를 맞이할 것이다.

인덕원선, 원종홍대선에 주목해야

지방광역시의 재건축 검색량을 보면 대구  ›  대전  ›  부산 순으로 관심도가 높았다(그래프4 참조). 흥미로운 것은 2019년 10월 이후 급등한 ‘부산 재건축’ 검색량. 조정대상지역 해제로 재건축 사업의 족쇄가 풀리면서 2020년 부산 재건축의 부활을 예고한다. 연관 검색어로는 ‘대연4재건축(대연비치)’ ‘안락1구역(충렬아파트)’ ‘남천2-2구역(삼익타워)’이 추출됐다. 해당 사업자 모두 이주·철거 중이거나 완료된 곳으로, 규제의 긴 터널을 통과하고 2020년 분양의 꽃을 피울 준비를 하고 있다. 

필자가 빅데이터 검색량으로 가장 많이 다뤄온 테마가 바로 ‘교통개발’이다. 최근에도 ‘신안산선’과 ‘김포한강선’을 폭발적인 검색량을 보인 철도망으로 언급했다. 물론 해당 노선이 예정된 지역의 집값은 2019년 평탄했던 수도권 집값과 대비해 급등하면서 빅데이터 검색량의 힘을 증명했다. 이번에는 신안산선과 김포한강선을 제외하고 2020년에 ‘뜰’ 노선 위주로 검색량을 추려봤다. 

교통계획은 보통 발표 시점에 검색량이 급증하기 마련이다. 따라서 인기 노선은 발표 시점의 ‘최대 검색량’을 기준으로 따져보면 된다. ‘인덕원선’은 2018년 3월 국토교통부의 기본계획고시로 높은 검색량을 기록했다(그래프5 참조). 인덕원선 예정지역 중 출근 인구가 많은 ‘베드타운’, 즉 동탄2 신도시의 상승이 예상된다. 더불어 2020년에도 뜨거울 과천권 재건축(안양, 의왕)과 수원 재건축에도 호재로 작용할 것이다. 

‘인덕원선’ 외에도 ‘원종홍대선’이 2019년 12월 폭발적인 검색량을 기록했다. 이는 예비타당성조사 전 단계인 서울시의 사전타당성조사를 통과했기 때문으로, 기존 예정 노선 외에 ‘덕은지구’ ‘마포 성산동’에 2개 역을 추가하고 급행열차 운행이 추가되는 겹경사를 맞았다. 서울의 인기 환승역과 줄줄이 연결되는 ‘원종홍대선’이 예비타당성조사를 통과할 경우 2020년 강서 및 마포 집값이 다시 한 번 꿈틀거릴 것이다.