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내 집 마련 간절한 3040, ‘영끌’에도 요령이 있다

김학렬 스마트튜브 소장 “GTX-A·B 역세권 주변 저평가된 곳 선점하라”

  • 김유림 기자 mupmup@donga.com

내 집 마련 간절한 3040, ‘영끌’에도 요령이 있다



김학렬 스마트튜브 소장. [홍중식 기자]

김학렬 스마트튜브 소장. [홍중식 기자]

현 정부의 25번째 부동산대책(2·4대책)이 발표된 지 한 달이 넘었다. 2·4대책의 주 내용은 정부(공공)가 주도하는 주택 공급 물량을 대폭 늘려 과열된 부동산시장을 안정시키겠다는 것. 정부가 예상하는 공급 물량은 서울 32만 호, 전국 83만 호. 김현미 전 국토교통부(국토부) 장관 때 발표한 물량까지 합치면 총 208만 호에 달한다. 

무주택자들의 머리는 복잡해졌다. 정부 말을 믿고 공급 물량을 기다려야 할지, 아니면 지금이라도 서둘러 집을 사는 게 좋을지 혼란스럽기만 하다. 지난 20여 년간 부동산 입지를 연구해온 김학렬(49) 스마트튜브 소장은 “실거주자는 하루라도 빨리 집을 사라”고 조언한다. 

정부 말 믿고 공공 물량을 기다리면 되나. 

“변창흠 국토부 장관은 ‘기다리면 좋겠다’고 했지만 그 말을 들어야 할지 모르겠다. 김현미 전 장관도 2017년부터 4년간 줄곧 기다리라고 했다. 결과는 어떤가. 투자가 아니라 내 집 마련이 목표라면 주저할 이유가 없다. 많은 분이 그동안 집값이 많이 올랐으니 떨어질 거라고 생각하는 것 같은데 그럴 가능성은 크지 않다. 정부 역시 집값이 빠지길 기대하는 게 아니다. 공급을 늘려 단기간에 더 오르는 것을 막겠다는 거다. ‘3년 전 가격으로 되돌린다’는 말은 제발 하지 않았으면 좋겠다. 선거용 발언밖에 안 된다. 3년 전 가격으로 돌려놓는 건 우리나라 전체를 위해서도 바람직하지 않다. 어느 정도 여력이 되는 분이라면 무리하지 않는 선에서 지금이라도 집을 사라고 권하고 싶다.” 

공급 계획이 입주로 이어지려면 시간이 오래 걸리지 않나. 

“2·4대책을 보면 2025년까지 ‘부지 확보’를 하겠다고 한다. 건물은 그로부터 3~5년 뒤 지어진다. 향후 10년 안에 입주 가능한 물량이 얼마나 될지 모르겠다. 그사이 집값이 빠질 가능성도 크지 않고, 서울·경기·인천 지역 전세가는 계속 올라간다. 입주 물량이 적기 때문이다. 지금이라도 입지 좋은 곳을 잘 골라 똘똘한 내 집 한 채를 마련해야 한다.” 



이번 대책으로 청약제도도 달라졌다. 상대적 박탈감을 호소하는 이가 많은데. 

“공공분양 일반 공급 물량 중 30%를 추첨제로 하겠다는 것인데, 그동안 매달 차곡차곡 청약통장에 저축해온 사람은 불만을 가질 수 있다. 신규로 혜택을 주면 괜찮은데, 기존에 있던 파이를 나눠 먹기 하는 형식으로 제도를 개편하니까 문제가 되는 거다. 공공 쪽 비중을 늘리다 더는 늘릴 게 없으니 민간 분야까지 들어온 형국이다. 공공에 혜택을 주고 싶으면 파이를 키우면 된다. 지난 3년 동안 공급이 충분하다는 메시지로 파이를 늘리지 않다 이제야 공급을 확대하는 것인데, 일반 정비사업 분야까지 공공을 확보하라 하니 불만이 생길 수밖에 없다.”


일자리·  광역교통망 · 신축 … 좋은 입지 ‘스리 콤보’

2월 19일부터 이른바 새 아파트 전월세 금지법(주택법 시행령 일부개정안)도 시행됐다. 전세 물량에 비상이 걸릴 것 같은데. 

“서울·경기·인천에서 분양가 상한제를 시행하는 지역에 해당한다. 기존에는 새 아파트를 분양받을 때 각자 다양한 이유로 한두 번 전세나 월세를 줬다 나중에 입주하는 경우가 많았다. 덕분에 새 아파트가 들어서면 전세 공급량도 대폭 늘었다. 세입자 처지에서 보면 저렴한 가격에 새 아파트에 거주할 수 있는 좋은 기회다. 대표적으로 2018년 입주한 송파구 가락동 헬리오시티를 들 수 있다. 9570가구가 입주했는데, 당시 전세가가 4억~5억 원밖에 안 했다. 그 후 ‘임대차 3법’ 영향으로 전세 품귀 현상이 일더니 전셋값이 폭등했다. 지금은 전세가가 11억~12억 원가량 한다. 투기꾼들이 억지로 올린 게 아니라 수요-공급 논리에 의한 결과다. 

지난해 2월 입주한 경기 김포시 고촌읍 ‘캐슬앤파밀리에시티 2단지’는 자가점거율이 97.3%에 달한다. 김포는 아파트가 생긴 40년 역사상 지난해 최고로 입주 물량이 많았다. 통상적이라면 전세가가 하락해야 한다. 하지만 전세 물량이 줄고, 서울 집값을 감당하지 못해 넘어오는 사람들까지 가세하면서 전세가가 분양가를 상회해버렸다.” 

집 구매 후 후회하지 않으려면 어떤 곳을 사야 하나. 

“지금은 저렴하지만 앞으로 올라갈 곳을 선점하라고 권하고 싶다. 미래가치가 높은 곳의 입지 조건은 크게 3가지로 구분할 수 있다. 일자리가 많은 곳, 일자리 많은 곳과 교통이 잘 연결된 곳, 구축보다는 신축이다. 먼저 일자리가 많은 곳은 단연 서울 강남구다. 앞으로도 계속 일자리가 늘어날 전망이다. 대표적으로 삼성역 근처 현대자동차 GBC(글로벌 비즈니스센터)를 들 수 있다. 해당 건물이 지어지면 2만~3만 명이 추가로 근무하게 된다. 지방 군 단위 인구가 1만5000~2만 명가량 되는데 그보다 더 많은 일자리가 생기는 거다. 하지만 문제는 삼성동을 포함한 인근 지역이 너무 비싸다는 점이다. 따라서 돈이 그리 많지 않은 3040세대에게는 서울 외곽에서부터 서서히 서울로 진입하는 ‘징검다리 권법’을 권한다.”

GTX-A·B 노선에서 ‘내 집’ 찾아라

상자 안 역은 서울시가 추가 시설을 건의한 곳.  [동아 DB]

상자 안 역은 서울시가 추가 시설을 건의한 곳. [동아 DB]

어디부터 공략하면 되나. 

“일자리가 생기는 지역과 광역교통망으로 연결되는 곳을 찾으면 된다. 특히 3기 신도시와 연결되는 GTX(수도권광역급행철도) 노선을 눈여겨볼 필요가 있다. 경기 파주시 운정에서 동탄까지 연결되는 GTX-A 노선은 이미 착공에 들어갔다. 그래도 아직 3.3㎡당 분양가가 1000만 원대인 물건이 많다. 이런 곳은 완공 후 더 많이 올라갈 거다. A 노선에는 역도 많다. 연신내역은 서울 은평구, 서대문구까지도 혜택을 볼 수 있다. 아래로는 용인·화성·평택역 근처가 다 수혜지역이라고 할 수 있다. 5년 후 많은 게 달라질 거다. 완공을 앞둔 신림선·신안산선·대곡소사선 등도 눈여겨볼 필요가 있다. 이 중에서도 새 아파트 혹은 새 아파트가 될 재건축·재개발 물건을 선점하는 것도 추천하고 싶다.” 

GTX-B 노선에 대한 관심도 높아지고 있는 것 같다. 

“계획대로라면 올해 말이나 내년 착공한다. 완공은 2027~2028년으로 예상되는데, 10년 안에 이사를 계획하는 분이라면 B 노선도 선점할 만하다. 인천 송도에서 경기 남양주시까지 이어지는 노선으로, 남양주는 도농복합도시라 대부분 농촌지역이다. 기반 시설이 아주 좋지는 않지만 그래도 역세권에는 신도시를 개발해놨다. 다산신도시, 별내신도시가 대표적이다. 일단 GTX-B 노선이 지나가는 곳은 왕숙신도시가 개발될 예정이다. 사전청약제도도 시행할 예정이니 관심 갖고 살펴보면 좋을 것 같다.” 

좀 더 서쪽으로, 송도는 어떤가. 

“인천에서 제일 비싼 지역이긴 하지만 더 오를 여력이 있다. 송도는 분당과 비슷하다. 혐오·유해시설이 거의 없고 상업시설은 충분하다. 특히 교육특구로 학부모 사이에서 인기가 많다. 국제학교를 졸업하면 외국인 특례 입학도 가능하다. 한 가지 단점은 일자리가 많지 않다는 거다. 분당과 송도의 가장 큰 차이점이기도 하다. 그런데 조만간 GTX 노선이 개통하면 일자리 편의성이 올라가면서 매력도가 더 높아질 거다. B 노선에 포함되는 송도 주변 연수구나 남동구, 구월동 택지개발지구도 눈여겨보라. 단 ‘나 홀로 아파트’보다 기반시설이 어느 정도 있는 곳이 좋다.”


미분양 무덤에서 규제지역으로 탈바꿈

GTX-C 노선은 어떤가. 

“C 노선은 경기 양주에서 수원으로 이어지는데 A 노선과 마찬가지로 삼성역을 관통한다. 즉 강남권으로 출퇴근하기 좋다는 뜻이다. 특히 요즘 양주가 뜨겁다. 미분양 관리지역이던 곳이 규제지역으로 지정될 정도로 새 아파트가 많이 들어섰다. 양주는 GTX-C 노선뿐 아니라 서울지하선 7호선 연장(양주 옥정~포천) 호재도 있다. 강남까지 출퇴근이 가능해지는 셈이다. GTX 노선 지역 중에서는 수원 인근이 한창 재건축·재개발 중이다. 아직까지는 많이 저렴하다. GTX-D 노선은 아직 확정되지 않았지만, 역시 결정만 되면 호재가 분명하니 꾸준히 관심을 가지면 좋을 듯하다.” 

김학렬 소장은 최근 논란이 되고 있는 한국토지주택공사(LH) 투기 의혹과 관련해 “비리 관련 조사는 철저히 하되, 3기 신도시 개발은 차질 없이 진행돼야 한다”고 강조했다. 최근 청와대 국민청원 게시판에 ‘3기 신도시 철회 바랍니다’라는 제목의 청원이 올라오는 등 LH 직원들의 투기 의혹에 많은 이가 분노하고 있다. 이에 대해 김 소장은 “LH 직원들의 투기 의혹이 개탄스럽지만, 그렇다고 신도시 개발 계획 자체를 엎어버려서는 안 된다”며 “3기 신도시 청약(사전청약)만 기다리던 무주택자들은 더욱 허탈해질 것”이라고 지적했다. 

정부는 7월 인천 계양(1100가구)을 시작으로 3기 신도시 사전청약에 착수한다. 9~10월 남양주 왕숙2(1500가구), 11~12월 남양주 왕숙(2400가구), 하남 교산(1100가구), 고양 창릉(1600가구), 부천 대장(2000가구) 등 연말까지 3만 가구를 공급할 예정이다. 하지만 LH 투기 의혹이 커지면서 사전청약 일정이 지연되는 등 공급 계획에 차질이 생길 수 있다는 우려가 나오고 있다.

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주간동아 1280호 (p26~28)

김유림 기자 mupmup@donga.com
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