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부동산 침체에도 껑충 뛴 오피스텔·상업용 건물 기준시가

[황재성의 부동산 맥락] 상속·증여·양도세 과세 자료 활용… 보유세 낮춰도 부의 세습은 차단 의도

  • 황재성 동아일보 기자 jsonhng@donga.com

부동산 침체에도 껑충 뛴 오피스텔·상업용 건물 기준시가

서울 한 오피스텔 밀집 지역. [뉴스1]

서울 한 오피스텔 밀집 지역. [뉴스1]

고금리, 고물가, 고환율 등 이른바 ‘3고(高)’ 여파에 경기침체 장기화 우려까지 겹쳐 부동산 거래가 절벽 수준으로 줄어들고 있다. 이런 가운데 그나마 발생한 거래에서도 증여 비중이 눈에 띄게 늘었다. 한국부동산원에 따르면 지난해 10월 전국 아파트 거래 건수는 3만9369건으로 전년 동기의 절반에도 미치지 못했다. 같은 달 아파트 증여 건수(3681건)도 1년 전보다 35.0% 줄었지만, 감소폭은 전체 거래 건수보다 작았다. 그 결과 전체 거래에서 증여의 비중이 9.3%로 치솟으면서 2006년 관련 통계가 작성된 이래 2021년 3월(9.7%)에 이어 두 번째로 높았다.

이런 추세는 최근 몇 년간 이어졌다. 특히 지난해에는 증여 물량이 크게 늘었다. 국세청과 국세통계연보 등에 따르면 2021년 부동산(토지·건물) 증여 재산 결정 금액은 32조3877억 원으로, 1년 전(17조3290억 원)과 비교해 86.9%(15조587억 원) 급증했다. 전체 증여세 결정 인원은 27만5592명이었는데, 이 중 절반 이상(54.2%)이 부동산 증여세 대상이었다. 부동산 증여세 결정 인원은 14만9321명으로 15만 명에 육박했다. 2020년(9만9951명)보다 4만9370명(49.4%) 늘어난 규모다.

부동산 증여 늘어날 전망

이처럼 부동산 증여가 늘어난 이유는 각종 부동산 규제의 집중 포화를 맞고 있는 다주택자들이 거래 절벽으로 매도가 어려워지자 증여를 통해 부동산 수를 줄였기 때문인 것으로 풀이된다. 여기에 양도소득세(양도세) 등 다른 세금에 비해 상대적으로 부담이 덜한 증여를 통해 세금을 줄이려는 일종의 ‘세(稅)테크’ 차원의 선택이라는 분석도 나온다. 결국 앞으로도 증여가 지속적으로 늘어날 가능성을 배제할 수 없다는 뜻이다.

증여를 고민 중인 이들이 눈여겨봐야 할 정보 가운데 하나가 매년 말 국세청이 발표하는 ‘오피스텔 및 상업용 건물 기준시가’(이하 ‘기준시가’)다. 이는 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 상속·증여세와 양도세 과세 자료로 사용된다. 일반적으로 상속·증여세는 상속 또는 증여받은 오피스텔이나 상업용 건물의 상속개시일 또는 증여일의 시가로 평가하는 게 원칙이다. 하지만 요즘처럼 거래가 단절 수준으로 줄어들어 시가를 알기 어려운 때는 기준시가를 이용하게 된다. 또 상속·증여를 받았거나 취득 당시 실거래가를 알 수 없는 재산을 양도하는 경우 양도세 취득가액을 계산할 때도 기준시가가 활용된다.

국세청에 따르면 올해 오피스텔 기준시가는 지난해보다 6.06% 올랐다. 2010년 이후 가장 많이 올랐던 지난해(8.05%)와 2019년(7.52%)에 이어 세 번째로 높은 수치다. 상업용 건물 기준시가도 6.32%로, 2019년(7.56%)에 이어 두 번째로 많이 상승했다. 지난해 부동산 경기가 빠른 속도로 침체되면서 올해 적용되는 표준지 공시가격(-5.92%)과 표준주택 공시가격(-5.95%)이 모두 마이너스(-)로 돌아선 점을 감안하면 이례적이다. 전문가들은 이에 대해 “보유세에 직접적인 영향을 미치는 공시가격은 낮추되, 부의 세습으로 비치는 상속·증여에 대해선 고삐를 늦추지 않겠다는 의도가 담긴 것”으로 풀이했다.



다만 지역별로 보면 기준시가가 떨어진 곳도 있어 눈길을 끈다. 기준시가 고시 대상은 오피스텔의 경우 전국이고, 상업용 건물은 서울·인천·경기 등 수도권 지역과 부산·대구·광주·대전·울산 등 5개 광역시, 세종시 등 9곳에 위치한 연면적 3000㎡ 이상 또는 구분 소유된 300호 이상 건물로 제한돼 있다. 하지만 오피스텔도 주력은 상업용 건물과 마찬가지로 9개 대도시 지역이다.

증여 시 살펴봐야 할 기준시가

우선 오피스텔의 경우 서울이 7.31%로 가장 많이 상승했고, 경기(6.71%)가 뒤를 잇는다. 나머지 지역은 모두 전국 평균을 밑돌았으며, 집값이 큰 폭으로 떨어지는 대구(-1.56%)와 세종(-1.33%)은 마이너스로 돌아섰다. 상업용 건물도 비슷한 흐름을 보였다. 서울이 9.64%로 제일 많이 오른 반면, 나머지 지역은 모두 전국 평균을 밑돌았다. 세종은 -3.51%로 전국에서 유일하게 마이너스였다. 그만큼 세종 부동산시장의 침체가 심각한 수준에 있음을 보여준다.

단위면적(1㎡)당 기준시가가 가장 높은 오피스텔은 서울 강남구 청담동 ‘더리버스청담’으로 1275만7000원이었다. 4년 연속 1위를 차지한 이 오피스텔은 영동대교 남단에 위치해 한강을 조망할 수 있다는 게 장점이다. 그 뒤를 서울 송파구 ‘롯데월드타워앤드롯데월드몰 월드타워동’(1057만7000원), 서울 성동구 ‘성수더힐센트럴파크뷰’ 101동(936만3000원), 같은 오피스텔 102동(930만 원), 서울 용산구 ‘용산센트럴포레’(906만1000원) 등이 이었다.

상가 중에서는 송파구 ‘잠실주공 5단지 종합상가’가 ㎡당 기준시가 2705만4000원으로 가장 비쌌다. 이 상가는 3년째 전국 최고가 상가 자리를 지키고 있다. 다만 기준시가는 지난해(2858만8000원)보다 5.4% 하락했다. 뒤를 이어 종로구 ‘동대문종합상가 D동’(2453만5000원), 중구 ‘청평화시장’(2151만 원), 종로구 ‘동대문종합상가 B동’(2013만4000원), 강남구 ‘남서울종합상가’(1713만7000원) 등이 따랐다.

단위면적당 기준시가에 전체 건물의 면적을 곱해 산정한 기준시가 총액 기준에선 오피스텔의 경우 ‘롯데월드앤드롯데월드몰 월드타워동’이 1조3082억 원으로 압도적인 1위였다. 뒤를 이은 양천구 목동의 ‘하이페리온’(5384억 원)보다 2.4배 높았다. 상업용 건물 1위는 부산시 해운대구에 있는 ‘엘시티랜드마크타워동’으로, 1조3150억 원이었다.

오피스텔과 상업용 건물 기준시가 고시 내용은 홈택스(www.hometax.go.kr), 모바일 홈택스(손택스)에서 열람할 수 있다. 기준시가에 이의가 있는 소유자나 이해관계자는 2월 3일까지 홈택스나 우편 등을 통해 재산정을 신청할 수 있다. 결과는 2월 28일 통지된다.

황재성 기자는… 
동아일보 경제부장을 역임한 부동산 전문기자다. 30년간의 기자생활 중 20년을 부동산 및 국토교통 정책을 다루는 국토교통부를 취재했다.

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주간동아 1372호 (p32~33)

황재성 동아일보 기자 jsonhng@donga.com
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