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재건축 발 묶였던 서울 여의도·목동, 윤석열 압도적 지지

[조영광의 빅데이터 부동산] 서울 집값 재건축 기대감으로 상승세 전망

  • 조영광 하우스노미스트

재건축 발 묶였던 서울 여의도·목동, 윤석열 압도적 지지

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장. [뉴스1]

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장. [뉴스1]

문재인 정부의 부동산정책에 대한 실망감은 20대 대선을 ‘부동산 공약’ 전쟁터로 만들었다. 윤석열 대통령 당선인뿐 아니라 더불어민주당 이재명 전 대선 후보 역시 ‘부동산 공급정책’을 1순위로 내걸었지만 결국 국민의 선택은 “살고 싶어 하는 곳에 살고 싶은 주택을 공급하겠다”며 공급량뿐 아니라 질적 수준까지 고려한 윤 당선인 쪽 공약으로 기울었다. 전체 투표 결과를 보면 역대급 박빙의 선거였으나, 지역별로 세세히 따져보면 문재인 정부 부동산정책에 대한 반감 정도에 따라 결과가 크게 엇갈렸다.

19대 대선에서 당시 문재인 후보에게 몰표를 준 서울은 이번 대선에서 26개 자치구 중 과반수인 15개 자치구가 윤 당선인을 지지했다. 전통적으로 보수 텃밭이던 강남3구 외에도 많은 자치구가 윤 당선인을 지지한 것이다. 2020년 주택소유통계에 따르면 무주택가구 비중이 서울 평균(51.6%)을 상회하는 광진구(58%), 마포구(55%), 용산구(55%) 주민이 윤 당선인을 지지했다. 문재인 정부의 부동산정책을 신뢰하며 “언젠가 집값이 진정되겠지. 언젠가 서울에 내 집을 마련할 수 있겠지”라고 희망을 가졌던 40대 무주택 가장의 실망감이 이번 투표에 반영된 것이다. 이외에 문재인 정부 시절 재건축 초기 단계에 발이 묶였던 서울 여의도와 안전진단 통과에 목을 매는 목동이 압도적으로 윤 당선인을 지지했다.

1주택가구 이재명 지지

행정동별 득표율을 살펴보면 영등포구 여의도동은 윤 당선인의 득표율이 이 전 대선 후보 대비 40%p 이상 높게 나왔으며, 양천구 목동1~6단지가 몰려 있는 목5동 역시 윤 당선인이 약 30%p 격차를 벌리며 이 전 후보를 압도했다. 또한 문재인 정부 시절 다주택가구 비중이 가장 급증한 강동구와 성동구에서도 윤 당선인이 앞섰다(지도1 참조). 다주택자에게 징벌적 규제를 가한 여당에 대한 반감이 이번 대선 결과에 반영된 것으로 보인다. 결국 ‘허탈한 무주택자’ ‘발이 묶인 재건축단지’ ‘손 묶인 다주택자’가 이번 대선에서 보수 진영으로 돌아선 것이다.

반면 부동산 대란에도 이 전 후보를 지지한 지역을 살펴보면 ‘다주택가구 비중’이 적은 곳이 다수 속해 있다. 서울에서 다주택가구 비중이 가장 낮은 관악구(8.7%)와 금천구(10%), 중랑구(10%), 강북구(11%)는 모두 이 전 후보를 지지했다. 아무래도 문재인 정부의 집중 규제 대상인 다주택자 비중이 적은 도시는 부동산정책이 표심 향방에 큰 영향을 미치지 않은 것으로 풀이된다. 2020년 기준 도봉구, 노원구, 구로구, 은평구는 서울에서 1주택가구 비중이 가장 높은 자치구 톱 5에 속한다. 이들 자치구는 문재인 정부 기간 ‘서울 내 집 마련’에 성공해 자산가치의 극적인 상승을 경험한 가구주가 많다는 공통점이 있다. 금천구는 1주택가구 비중이 그리 크지는 않으나, 문재인 정부 기간 1주택가구 증가율이 서울 평균(5.3%) 수준을 크게 상회하는 8.3%로 나타났다. 대선 결과 금천구에서는 이 전 후보가 윤 당선인을 앞섰다. 즉 문재인 정부 기간 서울에 내 집 마련을 성공한 가구는 자산가치 상승의 기쁨을 안고 기꺼이 진보 진영 손을 들어준 셈이다.

경기도에서는 경기도지사를 지낸 이 전 후보가 선거구의 과반수를 차지했다(지도2 참조). 다만 특이한 점은 전통적인 보수 진영 텃밭인 경기 북동부지역 외에도 과천시, 의왕시가 19대 대선과 달리 보수 진영을 택했다는 것이다. 이 전 후보가 시장을 역임한 성남시 역시 총 득표율에서 윤 당선인이 앞섰다. 성남 수정구와 중원구 모두 이 전 후보를 지지했음에도 성남 분당구가 보수 손을 들어줬기 때문이다.



경기 과천시, 의왕시 보수로 돌아서

분당, 과천, 의왕은 ‘준서울 재건축 유망지’라는 키워드로 한데 묶을 수 있는 경기도의 대표적인 재건축지역이다. 이들 지역은 노후주택의 화려한 변신을 기대하는 주민들 바람이 이번 대선 판도에 결정적 영향을 미친 것으로 풀이된다. 인천 송도신도시가 있는 연수구와 미니신도시급인 용현·학익지구가 개발되고 있는 미추홀구가 지난 대선과 달리 보수 진영 손을 들어줬다. 연수구는 문재인 정부 기간 다주택가구가 가장 많이 증가한 지역으로, 다주택자 규제에 대한 반감이 보수 진영으로 표심을 기울게 했다. 미추홀구는 인천에서 무주택가구 비중이 큰 도시이자 문재인 정부 기간 1주택가구가 감소한 인천의 몇 안 되는 도시로 내 집 마련 실패의 허탈감이 투표 결과에 반영됐다.

이번 20대 대선에서 맞붙은 부동산 민심을 정리하면 ‘내성사’(내 집 마련에 성공한 40대)는 이 전 후보를 지지했으나, ‘다재무’(다주택자, 재건축단지, 무주택자)는 압도적으로 윤 당선인을 지지한 것으로 풀이된다. 따라서 윤 당선인이 부동산 민심에 부응하는 길은 다주택자의 꽁꽁 묶인 매물을 시장에 풀고, 올스톱된 재건축사업의 정상화를 통해 무주택자의 주거사다리를 재건하는 것이다.

윤 당선인의 공급 공약을 살펴보면 총 250만 호 공급 규모 중 민간분양이 119만 호로 거의 절반을 차지한다. 바야흐로 민간분양 시대가 열리는 것이다. 민간분양 예정지역을 추정해보면 공공택지인 3기 신도시가 가장 많을 것으로 예상된다. 그다음 도심 재건축·재개발 지역에 약 47만 호가 공급될 것으로 보인다. 다만 유의해야 할 것은 공급이 개시되는 시점이다. 3기 신도시는 현재 사전청약을 받고 있지만 규모가 가장 큰 경기 남양주 왕숙지구의 토지보상율이 50%선에 머물러 있는 등 토지 보상에 속도를 내지 못하고 있다. 재건축·재개발은 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등 국회 문턱을 넘어야 할 안건이 적잖기에 올해 안에 가시적 성과를 거두긴 어려울 전망이다.

내년 민간청약 내 집 마련 기회

[윤석열 당선인 공약블로그]

[윤석열 당선인 공약블로그]

올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만1000여 가구로 2014년 이후 최저 수준이며 성북구, 구로구, 중랑구, 은평구 등에 몰려 있어 도심 공급 비중이 적다. 게다가 2만1000여 가구 중 임대 물량이 약 4000가구로 양질의 주거 물량 역시 충분치 않은 상황이다. 이런 와중에 윤 당선인이 강력하게 내세웠던 ‘안전진단 완화’ 공약은 국토교통부 시행령만 개정하면 되기에 빠르면 올해 하반기 내 실현될 가능성이 높다. 즉 안전진단 통과를 기다리던 목동, 상계동, 여의도동에 자산가들의 유동성이 몰릴 것으로 전망된다. 2022년 서울 집값은 공급 부족 상황 속에서 재건축 기대감이 부풀어 오르며 상승세로 마무리될 전망이다. 수도권의 경우 추가된 GTX 노선에 따라 분위기가 급반전되는 곳이 잇달아 나올 것으로 보인다(지도3 참조). 무엇보다 김부선(김포~부천)으로 풀이 죽었던 인천서구, 김포시가 GTX-D 노선의 강남직행 연장에 대한 기대감으로 분위기가 반전될 것으로 예상된다. GTX-A, GTX-C 노선 연장이라는 겹경사를 맞은 평택시 집값 역시 2022년 가파른 상승세를 기록할 것으로 전망된다.

[국민의힘]

[국민의힘]

윤 당선인의 공급 공약이 차질 없이 진행된다면 내년 하반기엔 본격적인 신규 공급이 시작된다. 중소형 평형 청약에서 추첨제 비중이 확대돼 무주택 신혼부부도 민간 브랜드 아파트에 당첨될 확률이 높아진다(표 참조). 게다가 생애최초 주택 구매 가구의 주택담보대출비율(LTV)이 80%까지 상향될 경우 무주택 신혼가구의 내 집 마련 문턱은 더욱 낮아질 것이다. 윤 당선인의 공급 공약에 따르면 전체 공급량의 절반이 수도권에 할당될 것으로 보인다. 민간 브랜드 아파트를 원하는 수도권 무주택자라면 내년 본격적으로 열리는 민간청약시장을 기다려봄직하다.

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주간동아 1332호 (p48~51)

조영광 하우스노미스트
1357

제 1357호

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