전교 1등을 놓치지 않으며 전 과목 만점을 받던 학생이 수학시험에서 90점을 받았다. 늘 중위권에서 70점대를 맴돌던 학생도 동일한 시험에서 90점을 받았다. 누가 더 행복할까. 연봉 1억 원인 사람에게 1000만 원 추가 수익이 생겼다. 연봉 3000만 원인 사람에게도 1000만 원 추가 수익이 생겼다. 누가 더 행복할까. 

행동경제학에 따르면 동일한 시험점수나 수익이라 할지라도 각자 ‘준거점’에 따라 심리적으로 다르게 받아들인다. 이 준거점이 중요한 의사결정을 할 때 결정적 영향을 미치는 것. 각자에게 익숙한 최근 상황 또는 상태를 ‘준거점’이라고 할 수 있는데, 같은 1000만 원 수익일지라도 연봉 1억 원이 준거점이라면 연봉의 10분의 1 수준에 불과한 것이다. 

또한 이익의 행복보다 손실의 아픔에 더 크게 반응하는 ‘손실회피성’ 때문에 1000만 원이라는 손실의 아픔을 보상받으려면 적어도 2000만 원 수익을 내야 한다. 행동경제학을 떠받치는 기둥인 ‘준거점이론’과 ‘손실회피성’은 세율 구간에 따른 다주택자의 차별화된 심리 스펙트럼을 보여줌으로써 2021년부터 본격화하는 부동산 세제의 충격파를 가늠하게 해준다.

보유세 준거점  =  1년치 노동소득

올해부터 역대급 세율 인상에 공시가격 정상화 로드맵까지 겹쳐 보유세가 본격적으로 강화된다. 세금 인상 시뮬레이션을 해보면 1주택자 부담은 그리 크지 않다. 설령 고가 아파트를 소유한 1주택자라 해도 종합부동산세는 인별(人別)로 부과하기 때문에 부부 공동명의로 변경 시 세금 부담을 큰 폭으로 줄일 수 있다. 시세 25억 원 주택을 보유한 1주택자의 올해 보유세는 1000만 원을 상회하는 약 1300만 원으로 예상되나, 부부 공동명의로 전환 시 부부 합산 보유세는 약 900만 원으로 30%가량 절세가 가능하다(60세 미만, 5년 미만 보유 기준). 다만 시세 30억 원 주택을 보유한 1주택자의 보유세는 약 2000만 원으로, 부부 공동명의여도 부부 합산 보유세가 1000만 원을 훌쩍 상회한다. 30억 원 자산을 보유한 가구에 보유세 2000만 원은 심각해 보이지 않을 수 있다. 

그러나 시세 30억 원인 서울 서초구 아크로리버파크 전용면적 84㎡의 월세가 200만 원임을 감안하면 2000만 원 보유세는 사실상 월세살이와 다를 바 없다. 이 아파트 소유자는 매년 증가하는 보유세를 감안할 때 향후 주택시장 하락 조짐이 보인다면 거주 면적을 줄이거나 저렴한 주택을 찾아 나설 가능성이 높다.
 
문제는 고가 다주택자가 받을 충격이다. 다주택 합산시세가 50억 원인 경우 올해 보유세는 1억 원으로 추정된다. 자산 50억 원을 가진 대한민국 초(超)부자에게 매년 1억 원에 달하는 보유세는 어떤 의미를 가질까. 



2019년 ‘KB부자보고서’에 따르면 부자들의 연간소득은 평균 2억2000만 원으로 일반 가구의 4배 수준이다. 부자들의 연간소득 중 땀 흘려 번 ‘노동소득’ 비중은 63%로 약 1억3000만 원이다. 또한 총자산 50억 원 이상 부자 가구가 교육, 외식, 여가 및 취미 등으로 지출하는 월평균 소비지출액은 평균 1209만 원으로, 이를 1년치로 환산하면 약 1억5000만 원 수준이다. 즉 50억 원 다주택 자산가에게 1억 원 넘는 보유세는 자신의 ‘1년치 노동소득’을 환수하는 셈이거나, ‘1년치 소비’의 즐거움을 환수하는 것이다. 또한 현재 강남 초고가 아파트의 3.3㎡당 가격이 1억 원을 넘보고 있다. 따라서 1억 원 넘는 세금은 매년 3.3㎡(1평) 주거 면적이 사라지는 상실감을 줄 수 있다. 

다만, 합산시세 50억 원 다주택자도 부부 공동명의로 전환 시 약 40%의 세금 절감이 가능하지만, 향후 공시가 로드맵에 따라 이 또한 수년 내 1억 원 고지를 밟을 것으로 예상된다. 따라서 당장은 아니더라도 1억 원 넘는 보유세는 대한민국 초부자들의 세금 부담 준거점인 ‘노동소득’ 혹은 ‘소비의 즐거움’을 넘어서며 고가 다주택자가 몰려 있는 서울 강남, 서초, 잠실, 용산에 충격을 안길 것으로 보인다. 그 분기점은 베이비붐 세대 과반수가 은퇴해 노동소득 감소가 본격화하는 2024년(한국고용정보원 ‘베이비부머의 은퇴와 재취업 현황’ 분석 참조)이 될 전망이다.

손실회피성 마지노선 넘는 양도세율

양도세는 양도소득세의 줄임말로, 소득세의 한 종류다. 즉 양도소득에 대해 과세하기 때문에 수익률 극대화를 추구하는 투자자에게는 민감한 과세제도다. 단순 매매차익도 중요하지만 차익에 대한 과세 수준에 따라 세후 수익률 변동이 크기 때문이다. 사람들은 자산을 매도해 수익이 실현되는 순간 손실(세금)에 민감해지고 손실회피성을 드러낸다. 행동경제학에서는 동일한 금액이라도 그것에 따라 파생되는 손실 충격은 이익의 기쁨보다 2배 정도 크다는 것으로 손실회피성을 증명한다. 즉 손실회피이론에 따르면 2억 원 양도차익을 얻었더라도 그 절반인 1억 원을 세금으로 납부할 경우 1억 원의 충격이 2배가 돼 양도차익으로 얻은 2억 원의 기쁨을 앗아간다고 할 수 있다. 

실제로 2019년 주택의 양도세 확정신고 현황을 살펴보면 양도세율 40% 구간인 1년 미만 보유 주택의 양도세 신고 건수는 474건으로, ‘기본세율(6~42%)’을 적용받을 수 있는 구간인 ‘1년 이상~2년 미만’ 신고 건수(1209건)의 절반 수준에 불과한 것을 알 수 있다. 문제는 올해 6월 1일 이후 1년 미만 보유 주택의 양도세율이 70%로 급등한다는 것이다(표 참조). 이는 손실회피성의 마지노선인 양도차익 50% 수준을 훨씬 뛰어넘는다. 따라서 하반기 이후 1년 미만 초단기 수익을 노리는 부동산 투자 수요는 큰 폭으로 감소할 것으로 예상된다. 장기 전망이 불투명한 지역은 상반기 내 초단기 투자자의 매물이 쏟아질 것으로 보인다. 

하반기 투자자에게 가장 고민을 안겨주는 양도세 보유 구간은 ‘1년 이상~2년 미만’일 것이다. 해당 보유 구간은 기존 기본세율을 적용받는 구간이었으나 하반기엔 일괄적으로 60% 양도세율이 적용된다. 최근 서울의 1년간 실거래가 상승폭이 평균 1억4000만 원임을 감안하면 지난해 서울 아파트를 취득하고 1년을 갓 넘긴 사람들의 올해 양도차익 역시 그 정도 수준이라고 가정할 수 있다. 양도차익은 단순 양도가와 취득가의 차이뿐 아니라 필요경비도 고려해야 하지만, 개략적 논의를 위해 양도가와 취득가의 차이를 ‘단순 양도차익’으로 간주했다. 


단순 양도차익(1억4000만 원) 과세표준으로 가정 시 기존까지는 35% 양도세율을 적용받을 수 있었지만(2주택일 경우 45%), 올해 하반기에는 절반 이상의 세율이 적용돼 손실회피성의 마지노선을 뛰어넘게 된다. 따라서 서울 아파트를 보유한 지 1년을 갓 넘긴 투자자는 상반기에 매도하고 기존 양도세율 35%(기본세율)만 적용받을 것이냐, 아니면 향후 자산가치 상승을 기대해 기본세율을 적용받을 수 있는 2년 이상 장기투자를 할 것이냐의 기로에 설 것이다. 결국 올해 상반기 서울 주택시장 변동성은 ‘적어도 1년은 묻어놓고 그 후 매도’를 결정하고자 했던 중단기 투자자들의 매도세에 달렸다고 할 수 있으며, 이는 다가오는 4월 ‘매물 추이’를 주목해야 하는 이유이기도 하다(그래프 참조).

하반기부터 분양권 양도세율 60%

분양권 역시 기존 기본세율이 적용되던 비규제지역 분양권(2년 이상 보유 시)의 경우 하반기부터 일괄적으로 60% 양도세율을 적용받는다. 비규제지역은 대부분 지방에 몰려 있고, 아파트 공사 기간을 감안할 때 2년 이상 분양권을 보유한 경우는 2000가구 이상 대규모 분양 단지일 개연성이 크다. 다시 말해 지방에 자리한 대규모 입주 예정 단지의 분양권이 상반기 시장에 나올 확률이 높은데, 매도자는 대부분 지방의 단기 투자자일 것이다. 이들의 매도세는 최근 저금리 기조를 감안할 때 아파트 외 대안 투자처가 존재하느냐에 달렸다. 주식, 채권, 토지 등이 유동성을 흡수할 여건이 된다면 이들의 매도세는 거세질 테다. 반면 하반기 경기 악화로 아파트 외 투자 대안이 없을 경우엔 반강제적으로 장기투자로 선회해 비규제 지방도시의 매물 충격은 크지 않을 것으로 예상된다.

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