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ECONOMY

6%의 유혹…상가투자 해? 말아?

수익률보다는 공실률 고려가 우선…장기 보유 내재가치 상승도 따져야

  • 강공석 투모컨설팅 대표 kang_zero@hanmail.net

6%의 유혹…상가투자 해? 말아?

경기 침체기에도 갈 곳 없는 유동자금이 수익형 부동산에 몰리고 있는 이유는 무엇일까? 첫째 저금리 시대에 은행 예금금리의 2배가 넘는 고정 수익을 기대할 수 있다는 이유에서다. 둘째 평생직장 개념이 사라지고 노동인구 구조가 불안해짐에 따라 또 하나의 월급을 창출하려는 시대적 흐름 때문이다. 주택시장의 다운사이징(평수 줄이기)이나 커피숍, 영어학원 등의 우후죽순오픈은 우연이 아니다. 수익형 부동산은 매매를 통한 차익보다는 임대수요를 통해 시장금리 이상의 수익창출에 목적을 둔 부동산을 말한다. 최근 각광받는 도시형 생활주택, 오피스텔, 원룸텔, 고시텔, 리조트와 마찬가지로 상가 역시 수익형 부동산이다. 상가는 환금성, 안전성 측면에서 유리한 대표적인 수익형 상품이다.

불황기에 주목받는 투자처

상가투자는 주변 유동인구와 직접 접하는 저층부에 주로 자리하면서, 직접적인 상품(의·식·주)판매를 통한 수익창출을 기대하는 투자방식으로 입지·유동인구 등 상권의 활성화에 따라 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있으므로 불황기에 오히려 주목받는 투자처다. 하지만 상가는 입지 및 상품에 따라 희비가 엇갈려 안정적인 수익률 보장에는 항상 의문부호가 따른다. 상권이 활성화된 곳이라면 안정적인 임대수입 확보는 물론 상가 가치의 상승 가능성도 높아 시세차익까지 기대할 수 있지만, 활성화가 되지 않는 상권에서는 임차인이 자주 바뀌고 공실에 대한 리스크도 있어 자칫 마이너스 수익률을 기록해 원금을 손실할 우려도 감안해야 한다.

상가를 비롯한 대부분의 수익형 부동산 투자에서 가장 꼼꼼하게 확인할 부분은 적정 수익률이다. 하지만 더 중요한 것은 공실률이라고 할 수 있다. 3억 원을 상가에 투자해서 세전 수익금액이 월 150만 원, 연간 1800만 원이라면 단순 수익률은 6%다. 하지만 1~2개월의 공실이 있다면 수익률은 떨어진다. 공실 리스크는 단순히 수익률만 떨어지는 것이 아니라 시세차익 등 투자 가치도 하락해 수익형 부동산으로서의 매력을 상실케 한다. 그래서 공실 리스크가 없는 상가투자라야 높은 수익을 기대할 수 있다고 보는 것이 타당하다.

결국 높은 수익률을 기대하는 상가투자자가 꼽는 제1순위 지역은 유동인구가 많은 역세권 상가다. 그러나 이런 지역은 당연히 투자금액이 커서 선택의 고민이 따른다. 도심 내 상권은 안정적인 수익을 기대할 수 있지만 초기 투자비용이 많이 드는 단점이 있다. 신도시 상권의 경우 입지와 업종 선점이 중요하며, 상권 형성기간을 길게 보고 장기적으로 접근해야 한다. 이렇듯 은퇴자의 생활수단으로, 또 다른 월급을 기대하는 투자자의 임대수익으로 자리 잡은 수익형 상품인 상가투자는 그 옥석을 가려야 안정적인 수익률을 기대할 수 있다.



본격적인 상가투자에 앞서 전용률도 살펴봐야 한다. 전용률은 분양면적 대비 복도·계단·관리사무소 등을 제외한 실제 사용면적의 비율인데, 상가별로 천차만별이다. 일반적으로 상가 분양가는 실제 사용면적이 아닌 분양면적을 기준으로 한다. 이 때문에 분양가가 같더라도 전용률이 다르면 실질 분양가는 크게 달라진다. 예를 들어 전용률이 50%인 A상가와 80%인 B상가의 분양면적이 33㎡이고 총금액이 5억 원이라고 하면, 분양면적 대비 분양가는 3.3㎡당 5000만 원으로 똑같다. 그러나 실제 사용면적을 기준으로 하면 A상가는 3.3㎡당 1억 원, B상가는 6200만 원으로 많은 차이가 난다. 결국 전용률을 확인하면 인근 시세와 투자 여부를 알 수 있다.

확정 수익률 함정 요주의

등기분양과 임대분양의 허허실실도 따져봐야 한다. 등기분양은 토지, 건물의 소유권이 이전되는 상가로, 소유권 행사로 언제든지 매매가 가능한 측면에서 권리가 안전하다고 볼 수 있다. 반면 임대분양 상가는 일정 기간 사용 가능한 임차권 있는 상가를 말하는데 재무구조가 건전하고 마케팅 능력을 충분히 갖춘 사업시행자가 책임 준공하는 경우 등기분양보다 임대분양이 분양가가 저렴하고 재임대 등으로 고수익을 낼 수도 있다. 등기분양 상가는 입점한 점주들 사이의 의견일치로 진행해야 하는 시스템으로 상권 활성화의 성공과 실패에 대한 부담이 있다. 반면 임대분양 상가는 시행사의 부도나 사업 주체가 바뀌면 권리금은 고사하고 보증금조차 받지 못하는 경우가 생기므로 유의해야 한다.

상가에서 독점성 확보는 상당히 중요하다. 독점성을 확보하면 좋은 조건에서 임차인의 유치가 가능하기 때문이다. 이런 측면에서 파생상가를 주목할 만하다. 파생상가는 대형시설에 딸린 부속상가를 말하는데 대형극장의 패스트푸드점이나 매점, 의류 쇼핑몰의 커피숍, 가족형 테마파크인 복합 리조트 내 의식주 판매점처럼 주 건물의 보조 구실을 하는 상가를 말한다.

상가투자는 공실에 대한 ‘공포’ 때문에 미리 임차인이 맞춰진 상가에 투자하려는 경향이 있다. 하지만 아무리 선임대상가라 해도 시장수익률보다 지나치게 높은 수익률을 제시하거나 일정 기간 수익률을 보장하는 상가는 주의해야 한다. 시장보다 지나치게 높은 수익률을 제시하는 경우 반짝 효과의 착시현상으로 분양이 종료된 후 업체가 철수하기도 하고, 일정 기간 수익을 보장하는 상가는 수익보장 기간이 끝나면 터무니없이 낮은 수익이 발생할 수 있다.

정보의 대칭성으로 인해 과거의 ‘묻지마 식’으로 ‘운’을 기대하는 투자방식은 설 자리를 잃은 지 오래다. 상가투자의 진입도 중요하지만, 보유를 통한 내재가치 상승에도 관심을 가져야 하는 것이다. 꾸준한 리모델링 및 경쟁력 있는 브랜드 유치도 같은 맥락에서 생각해야 한다. 아울러 자금 여력과 상권 활성화 가능성에 따라 상가투자를 고려하는 것이 좋다. 특히 해당 업체에서 제시하는 수익률이 가능한지 교통여건, 입지 및 주변 시세를 철저히 분석하고, 전문가의 조언을 받아야 한다.

최근 직주접근(職主接近·직장과 가까운 도심에 거주하는 것)이 유리한 복합단지 상가, KTX 환승 민자역사 상가, 환승역 구간에 있는 지하상가 등 임대분양 상가가 인기를 얻고 있으며, 등기분양 상가는 대기업 이전 인근 상가, 주5일제 확산에 따른 레저산업의 활성화로 관광·휴양시설이 있는 리조트에 자리한 복합상가 등이 주목을 끄는 안정성 있는 투자처라 하겠다.



주간동아 2010.11.08 761호 (p56~57)

강공석 투모컨설팅 대표 kang_zero@hanmail.net
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