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COVER STORY | 2010 호랑이 날개 단 재테크 07

서울·교통·신도시 상가 3대 키워드를 살펴라!

2010년 부동산 투자 … 뉴타운·공항철도·동판교 특히 주목할 만

  • 봉준호 부동산 컨설턴트 drbong@daksplan.com

서울·교통·신도시 상가 3대 키워드를 살펴라!

2010년 호랑이해가 다가온다. 새해에는 얼마나 알찬 투자를 할 수 있을까. 2009년 부동산 시장은 ‘정책 장세’가 주도했다. 금리 인하에 오르고, 총부채상환비율(DTI) 규제로 떨어졌다. 부자들은 현금을 보유한 채 상황을 살폈다. 막대한 유동성이 인플레이션으로 번질 것을 대비해 일부 자금은 미래 가치가 있는 부동산의 매입으로 보험을 들어뒀다.

투자의 기본 요소가 뭔가. 첫째, 때를 사는 것. 둘째, 지역을 사는 것. 마지막은 상품을 사는 것이다. 때는 적정 시점을 가리킨다. 꼭지에서 사지 말고 저점에서 사도록 사이클을 체크해봐야 한다. 또한 부동산 가치의 70%는 위치에 따라 결정된다는 말이 있다. 훌륭한 지역, 발전 가능성이 있는 지역을 가려내는 안목이 중요하다. 상품성도 부동산 선정의 기본 요소다. 대중이 원하는 것, 즉 수시로 매매 의사를 물어오는 부동산이 좋은 부동산이다.

새해에 유망한 3대 투자처를 꼽으라면 첫 번째 추천할 만한 곳은 ‘지역번호 02지역’, 즉 서울이다. 서울은 여전히 수요 대비 공급이 부족하다. 따라서 2010년 초과수요 집중지역인 강남은 공급 부족이 정점에 이를 전망이다. 더욱이 분당, 일산 등 1기 신도시들의 노후화, 2기 신도시 입주아파트 희소가치 희석현상(물량 과다), 서울도심 개발사업 집중 시행, 전략 정비구역 지정, 신설 교통망의 도심통과 등은 종전 도심 노후화에 따라 새 아파트를 찾아 외곽으로 떠난 수요를 다시 도심으로 회귀시키고 있다. 일명 ‘역(逆)도넛’ 현상이 일어나는 것.

서울·교통·신도시 상가 3대 키워드를 살펴라!

재개발이 꾸준히 진행되는 서울 강북의 뉴타운은 2010년에도 매력있는 부동산 투자대상으로 꼽힌다. 한남뉴타운 조감도.

서울 강남 재건축, 강북 뉴타운 1순위

재개발이 꾸준히 진행되는 강북 요지의 뉴타운 조합원 지분, 교육 인프라를 갖추고 재건축의 시동을 건 강남 재건축 대상 아파트는 매력 있는 부동산 투자대상이다. 이 가운데서도 역세권 재개발 입주권이나 한강변 재개발 지분, 개발지 인근의 대단지 재건축 아파트 등이 특히 유망하다.



근래에 2차 뉴타운의 대표주자인 한남 뉴타운과 한강변 성수지역 등이 공영관리로 용역업체를 정하고, 정비사업의 시동을 걸었다. 강남에서는 새해 초 대치동 은마아파트의 안전진단 통과가 유력시된다. 인근에 123층 롯데 슈퍼타워가 건축 중인 잠실주공 5단지도 은마아파트의 뒤를 이을 것으로 예상돼 투자할 만한 부동산으로 꼽힌다.

소액투자자라면 위치가 좋고 사업시행 인가를 앞둔 북아현 뉴타운이나 거여·마천 뉴타운, 용적률 상향의 혜택을 볼 수 있는 공덕구역, 상도구역 등 도심재개발 구역에 주목하자. 뉴타운 이주 수요가 몰려들 만한 유도정비 구역 중 한강변 망원지구, 자양지구 등에 포진한, 관리 상태가 양호한 다세대주택 등을 전세 끼고 최소가에 매입하는 기술을 발휘해보는 것도 좋다.

두 번째 유망 투자처는 쓰임새 있는 교통 인프라 개통지역이다. 2010년 인천공항철도가 들어오는 상암 DMC 구역과 홍대입구, 공덕로터리, 서울역 등이 있다. 인천공항철도를 이용하는 유동인구와 역세권 거주인구가 상당수 늘어날 만한 지역들이다.

2009년 부동산시장 최대 히트상품인 서울지하철 9호선 1단계 개통의 ‘학습효과’로 2, 3단계 연장선 공사가 진행 중인 차병원사거리, 봉은사, 코엑스 구역, 종합운동장역, 방이역 인근 등도 주목을 받는다. 서울 요충지를 달리는 지하철 2단계 공사지역은 2014년 개통을 목표로 공사 중이어서 조금 멀어 보이지만 강남권과 여의도, 목동, 공항을 연결하는 골드라인 선점 수요는 계속 발생할 것으로 보인다.

이 밖에 2010년 상반기 지하철 3호선 연장선이 개통되는 가락, 문정, 오금지역도 좋아 보인다. 녹지 공간이 풍부한 지역인 데다 지하철 연장선 개통으로 교대, 고속터미널, 압구정 등 강남 중심부와 강북 도심 및 일산지역까지 빠른 시간 안에 도착할 수 있는 연결망이 생겨나기 때문이다. 2011년 개통 예정인 선릉-왕십리 간 분당선 연장선 역사 인근도 투자 유망지역이다. 강남구청역, 갤러리아백화점역과 서울숲역, 왕십리역 인근이 수혜지역으로 꼽힌다.

실수요자 아니라면 ‘물량폭탄’ 피해야

세 번째 투자처는 ‘지역번호 031지역’으로 수요, 공급의 균형이 어느 정도 맞으면서 개발계획이 현실화하고 있으며 상류층의 여유자금이 몰려들 수 있는 지역을 추천한다. 앞서 인지해야 할 것은 2010년에는 용인, 고양, 파주, 김포, 수원, 남양주, 광명시 등에 만만찮은 입주물량이 터진다는 점이다. 일단 상반기에는 쏟아지는 물량 소나기를 피해야 한다.

그러나 2010년 말이 가까워지면 신분당선 개통과 GTX 공사효과, 판교 신도시 내 상업시설 입주 등 2011년을 고려한 투자를 검토해볼 필요가 있다. 그 대상지역으로는 동판교, 정자역, 죽전역, 광교 신도시 등이 괜찮다. 판교에서 투자할 만한 곳은 착공 준비 중인 ‘롯데컨소시엄 알파돔시티’ 주변의 부동산들로 분양 중이거나 분양 예정인 상가 및 주상복합아파트다. 이미 분양돼 입주가 진행 중인 일반 아파트도 가격이 조정되면 투자대상으로 괜찮다. 판교역을 중심으로 한 동판교 일대에 나올 상업시설은 나름 희소가치가 있고 수요가 풍부한 지역이라 장기적으로 손해 보지 않는 투자가 될 것이다.

상가로는 알파돔시티 내에 포진한 1, 2층 분양상가와 판교역 중심지구의 보행자 도로변 상가, 테크노밸리 내 중심지역 연구지원 시설상가 등이 눈에 들어오는 물건이다. 신분당선 정자역 인근은 기존 분당선과의 환승역으로 유동인구가 크게 증가할 것으로 보이고, 죽전역은 용인의 중심지이자 상업시설 집중지역으로 꾸준히 발전하고 있다. 2010년에 본격 분양하는 광교 신도시 역세권은 안정된 수익률을 올릴 수 있는 블루칩이자, 경기도 내 행정기관이 포진한 새 아파트 타운으로 역시 수요가 ‘빵빵’한 편이다.

이 밖에 눈여겨봐야 할 것은 상반기 분양 예정인 위례 신도시 물량이다. 200만평 규모의 ‘콤팩트 신도시’인 이곳의 개발계획을 살펴보면 소형 평수와 임대아파트가 많고, 조금 복잡하지만 분양가격이 저렴해 수익성이 있다. 한편 실수요자가 아닌 투자자라면 물량이 쏟아지는 지역투자는 한 번 더 검토해볼 것을 권한다. 입주 시점에 형성될 수요 대비 공급물량이 많다고 느껴지는 지역으로 송도, 청라, 영종지역과 고양, 파주, 김포, 검단지역, 남양주 진접, 별내지역 등이 있다.

부동산이 상승장을 구가하려면 경기와 금리, 트렌드, 수요와 공급의 균형, 부동산 정책, 대출조건, 심리와 분위기 등 여러 요소가 성숙해 있어야 한다. 투자에 앞서 시장이 상승요소를 얼마나 갖추고 있는지 체크해보는 것도 바람직하다. 지방선거, 세종시 개발방안, 초고층빌딩 개발, 신도시 분양 등 변수가 산재한 만큼 어느 해보다 앞선 정보력과 현명한 판단이 요구되는 해가 2010년이다.



주간동아 2009.12.29 717호 (p40~41)

봉준호 부동산 컨설턴트 drbong@daksplan.com
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