본문 바로가기

주간동아 로고

  • Magazine dongA
통합검색 전체메뉴열기

ECONOMY

기회 왔다, 지금 미국을 사라!

美 부동산 앞으로 2년이 투자 최적기 … 바닥 밑도는 물건 널렸다

기회 왔다, 지금 미국을 사라!

지난 4월 미국 보스턴의 랜드마크인 존핸콕 타워가 경매로 팔리는 충격적인 일이 벌어졌다. 어니스트 영(Ernest Young) 같은 유수 기업이 입주한 이 건물의 최종 낙찰가는 하한가인 6억6000만 달러에 달랑 10만 달러만 더한 가격. 노르망디 리얼 에스테이트 파트너스라는 투자회사가 단독으로 입찰에 참여해 낙찰받았다.

이전 소유회사인 브로드웨이 파트너스가 3년 전에 매입한 13억 달러의 반값에 낙찰받은 것도 놀랍지만, 기존 은행의 모기지를 재사용하는 조건으로 건물 값의 3%에 해당하는 현금 2000만 달러만 부담하고 건물을 인수했다는 점에서 충격을 더했다. 이렇듯 2년 전만 해도 상상도 못하던 일들이 지금 부동산시장에서 벌어지고 있다.

미국 주택시장이 내리막으로 치닫던 지난 1년 반 동안 한쪽에서는 절망스러운 한숨을 지었지만, 다른 한쪽에서는 한 세기에 한 번 있을까 말까 하는 최고의 투자 기회를 잡은 것이다. 필자 생각에 미국 부동산은 분명 지금이 사야 할 때다. 그동안 고점 대비 적게는 17%, 많게는 50% 이상 떨어지던 주택 가격의 하강속도가 점차 줄고 있다.

특히 최근 차압물건 매매가 활발해지고, 미 정부가 첫 주택구입자에게 8000달러의 세제혜택을 주면서 매매 건수가 늘고 있다. 미국에선 보통 75만 달러 이상 돼야 고급 주택으로 인식하는데, 현재는 그보다 조금 낮은 가격대의 중저가 주택 매매부터 살아나는 양상이다.

주택, 상업용 건물 차압 증가세



기회 왔다, 지금 미국을 사라!
주택경기 회복세는 대도시마다 편차를 보인다. 워싱턴 DC, 캘리포니아의 일부 도시는 회복세를 보이는 반면 플로리다, 디트로이트, 라스베이거스 등은 회복 시기가 아직 불투명하다(표1 참조).

현재 미국 부동산시장 회복의 가장 큰 장애물은 실업률이다. 실업률이 높아 회복에 시간이 많이 걸릴 것으로 예상되는 지역은 디트로이트, 피닉스, 라스베이거스, 마이애미, 시카고, 포틀랜드, 시애틀, 뉴욕 등이다. 향후 고용시장은 전국의 주택가격을 가늠하는 가장 중요한 척도가 될 것이다.

미국 전체의 실업률은 현재 9.3%이고, 하반기에는 10%를 넘어 최악의 상황에는 13%에 육박할 것으로 보인다. 이런 점을 감안하면 주택시장의 본격적인 회복은 일러야 2010년 하반기부터 시작될 것이다.

미국 상업용 부동산시장은 6조7000억 달러 규모로 연간 국내총생산(GDP)의 13%를 차지한다. 사무실 빌딩이나 호텔, 쇼핑센터 등 상업용 건물이 대량으로 지어진 2006년의 평균 공실률은 7% 정도였다. 건물 소유자 대부분은 부동산 가치의 50~70%에 해당하는 융자를 받았다가 거품이 치솟던 2006년과 2007년에 재융자를 통해 융자 규모를 90% 이상으로 늘렸다.

2009년 말 이들 건물의 공실률이 17%일 것으로 예상됨에 따라 현재 건물 가격이 구입 당시보다 20%나 떨어진 데다 경기불황으로 은행이자를 감당하지 못하게 되자 채무불이행이 늘어나고 있다. 이러한 상업용 건물의 소유자들은 일반 서민과 달리 어느 정도 자금을 가지고 버티기 때문에 지난해 하반기부터 극심해진 미국의 주택 차압과는 시차를 두고 차압이 일어나는 것이다.

올 초에 이미 1070억 달러 상당의 상업용 건물들이 부실 상태에 빠졌는데, ‘월스트리트 저널’은 최근 미국 은행들의 상업용 부동산 담보대출 상각규모가 약 20년 만에 가장 빠르게 증가하고 있으며, 올해 말 이와 관련된 손실규모가 300억 달러에 이를 것이라고 전망했다. 안타깝게도 한국 교포가 많이 거주하는 조지아주 애틀랜타, 플로리다주 템파, 캘리포니아주 오렌지카운티, 네바다주 라스베이거스가 대표적인 상업용 물건 차압 증가지역이다. 이러한 부동산시장 상황에 따라 투자방법도 변하고 있는데, 최근 각광받는 투자방식을 살펴보자.

■ 차압, 경매 투자

단언하건대 미국은 지금이 경매투자의 황금기다. 한국의 경매투자는 수요 과열로 수익성이 좋은 물건을 잡기 어려운 상황이지만, 미국은 300채 중 1채꼴로 나오는 차압 주택으로 전국의 경매시장이 문전성시를 이루고 있다. 심지어 중국이나 일본 등지에서 구매단이 원정을 올 정도다. 미국은 한국처럼 모든 차압물건을 법원을 통해 경매하지 않는다.

대부분은 은행에서 직접 위탁회사에 의뢰해 경매가 이뤄진다. 물건 가격이 큰 상업용 건물은 사전에 일정액의 경매 참가비를 내야 한다. 일반인은 TV 경매채널을 보고 경매물건을 구입하기도 한다. 차압 전에 은행과 협상해 매입하는 ‘short sale’도 일종의 경매 투자 기법이다. 일반인은 현 시가보다 20% 정도 저렴하게 주택을 살 수 있다. 기관투자의 경우 규모가 큰 상업용 건물은 은행과 사전 협상을 통해 매입하거나, 은행 및 건물의 소유자와 3자협상을 통해 경매 전에 매입한다. 협상 능력, 자금동원 방식에 따라 수익률이 결정된다.

■ Note 투자

노트(Note)란 은행에서 보유하는 담보부대출 채권을 뜻한다. 상업용 건물에 대한 대출은 전국적인 대형은행보다 지역은행이 상당 부분을 담당해왔다. 최근 부실채권 증가로 이들 은행의 존립이 어려워지자 보유한 채권을 급매로 처리하는 경우가 많다. 부동산 담보부채권이라 리스크는 상대적으로 적다. 주로 자산관리인(asset manager)들에게서 정보를 얻는데, 신속한 자금동원 능력만 있으면 저렴하게 매입할 수 있다.

필자는 최근 한 자산관리인에게 플로리다주의 시가 1억3000만 달러짜리 유명 호텔 2곳의 노트를 4000만 달러에 매각하겠다는 제안을 받았다. 드물게 80% 할인 제안도 있으나 보통 50% 할인하는 선에서 협상이 이뤄진다. 특수한 경우에는 매입자금 일부를 채권을 보유한 은행에서 신규로 융자해주기도 한다. 경매투자와 다른 점은 소유권이 이전되지 않는다는 것이다. 매입 후 법적인 차압절차 혹은 협상을 통해 소유권 이전을 해야 하는 번거로움, 그리고 시간과 비용 손실이 따른다는 점에 유의해야 한다.

■ REO 벌크 투자

REO란 ‘Real Estate Owned’의 약자로 ‘은행 소유 부동산’을 뜻한다. 미국에서는 3개월만 이자를 연체하면 가차 없이 차압이 들어오고 주인은 집에서 나가야 한다. 100년에 한 번 있을까 말까 하는 경제위기 속에서 은행은 나날이 쌓이는 차압물건에 정신을 못 차리고 있다. 이들 물건은 경매로 처리해야 하는데, 상당량이 경매에서도 주인을 찾지 못한 채 은행 장부에 악성 자산으로 남아 있다. 이처럼 경매 후 은행의 소유가 된 물건이 REO다.

은행과의 협상을 통해 REO 물건을 대량으로 사는 것이 벌크(bulk) 투자다. 정부 국책은행인 페니 메이를 비롯해 뱅크오브아메리카, 시티뱅크 등 유수 은행들조차 이러한 부실자산의 조기 처분에 목을 매고 있다. 현재 일본, 중국, 이스라엘 등의 사모펀드 또는 국부펀드는 REO에 수억 달러를 투자해 한꺼번에 수천 채의 집을 사들이고 있다. 이것은 채권을 사는 게 아니라 실제 자산을 사는 것이다.

1억 달러면 현재 시세(즉 2006년 최고가격의 50% 정도인 현재 시장가격)의 45% 정도에 매입 가능하다. 이후 이것들을 잘게 쪼개 마진을 덧붙인 후 다음 단계의 중간도매상에게 넘기면 이들이 다시 수백만 달러 단위로 쪼개 소매상에게 매각한다. 일부 펀드는 반값 이하에 산 이들 실물자산을 담보로 다시 융자를 일으켜 원금을 회수하기도 한다.

이들 부동산은 은행에게는 악성 자산으로 분류되지만 부동산 자체의 실질 가치가 악성인 것은 아니다. 그러다 보니 수백 개의 REO 중개회사가 이 사업에 뛰어들었으며, 페니 메이 등은 제한된 이너서클 멤버를 대상으로 부정기적으로 한 번에 1000채 이상씩 REO 경매를 실시한다. 필자의 회사도 이러한 벌크 REO를 시세의 63%에 매입해 실소유자에게 매각하는 모델을 운영한다(표2 참조).

기회 왔다, 지금 미국을 사라!


■ 지분매입

지분에 대한 투자는 대부분 경기가 활황일 때 활발하다. 그러나 오히려 지금처럼 극심한 불경기엔 좋은 지역에 매력적인 프로젝트가 완공을 앞두거나 완공된 직후 자금난을 이기지 못해 지분 파트너를 찾는 경우가 많다. 당연히 전에 볼 수 없는 좋은 조건을 제시한다. 교포가 많이 사는 LA와 애틀랜타, 뉴욕 등지에는 유명한 고층 콘도, 호텔 등의 완공을 앞두고 새로운 지분 파트너를 찾는 업체가 많다.

지방도시의 소규모 은행들이 자본 확충을 위해 지분 파트너를 찾기도 한다. 금융위기가 지나가면 그 가치를 빛낼 투자다. 인허가(entitlement)가 나고, 착공을 앞둔 신규 프로젝트에 대한 투자도 고려해볼 만하다. 리스크만 잘 관리하면 향후 건물완공 시점이 경기회복 시점과 맞물릴 경우 ‘대박’을 터뜨릴 수도 있다. 미국은 1인당 GNP가 4만7000달러인 선진국이라는 점에서 심리적으로는 투자하기가 부담스러운 나라다.

그간 여러 언론매체에서 한국이 미국 부동산에 투자를 많이 한 것처럼 보도했지만 실상은 다르다. 기관투자자는 실물자산 몇 개를 ‘입질’한 수준이고, 개인 투자는 유학 자녀용 주택 구입 규모를 벗어나지 못하고 있다. 지난 수년간 과잉 유동성을 해소하고자 해외 투자가 권장되긴 했지만, 미국 부동산에 대한 실제 투자는 그리 많지 않았다.

미국은 법적 안정성이나 시장투명성 등에서 투자 매력이 큰 나라다. 외국 자본에 대한 금융차별이 없는 것도 장점이다. 투자를 위한 사업성 평가, 미래 가치의 산정, 수익성 분석이 객관적인 기관에 의해 예측을 투명하게 하는 인프라도 갖춰져 있다. 지금 여건을 보면 한국의 상업용 건물 투자에 비해 월등한 수익을 실현할 수 있는 기회로 여겨진다.

“한국 부동산 투자보다 유리”

이런 기회가 왔는데도 우리의 투자 행태는 구시대적이다. 기관투자자들은 아직도 융자와 투자를 제대로 구별하지 못한다. 100% 성공 보증을 요구하는 한 창조적인 투자를 기대할 수 없다. 지나친 담보를 확보하려다 보니, 시장에서 통하는 ‘좋은 물건’에 베팅을 할 수 없게 된다. 또한 개인들은 ‘규모의 투자’를 이룰 만큼 사모투자가 활성화하지 못했다.

10년 전 서울 강남과 여의도의 유수 빌딩, 몇몇 은행까지 외국 자본에 헐값에 넘어갔고 불과 3, 4년 만에 이들이 막대한 차익을 남겼다는 사실을 모르는 사람은 없다. 필자는 7월 미국 남부의 큰 도시인 마이애미를 방문했다. 서부의 LA가 아시아 국가들의 관문인 것처럼 마이애미는 중남미 국가들의 관문으로, 이들 국가의 경제력과 물류가 집중되는 지역이다.

필자가 이곳을 찾은 것은 금융위기 여파로 차압당할 처지에 놓인 60층짜리 상업용 빌딩 3채를 실사하기 위해서였다. 가장 번잡한 금융거리에 신축한 건물들이었는데 차압당하기 직전인 이들 건물 소유자들은 어떤 형태로든 해외의 투자선을 잡고 싶어 했다. 공사비의 70% 선에서 가치를 계산해줄 수 있다는 제안도 했다. 공사 원가 아래로 매각하겠다는 것인데, 얼마 전만 해도 상상할 수 없던 일이다.

외환위기 때 혹독한 ‘학습’을 한 우리는 지금 미국 시장에 형성된 기회를 잡아야 한다. 길게 봐야 앞으로 2년쯤 남았다. 최근 해외 증시에는 펀드를 만들어 투자하지만, 아직까지 자산분야 투자는 옹색하기 이를 데 없다. 일부 선진국이 이때다 싶어서 미국 부동산을 싹쓸이하는데도 우리 정부나 개인투자자들은 강남 집값 타령이나 하며 국내에서만 맴도니 안타깝다. 언제까지 피땀 흘려 번 돈을 집 안에서만 돌릴 셈인가.

부동산 가격에는 논리적으로 ‘진성 바닥’이라고 하는 지점이 있다. 감가상각된 금액을 뺀 건축비가 진성 바닥이다. 주택의 경우 매입가가 잔존 건축비보다 떨어진다면 진성 바닥이므로 매입을 고려해도 되는 지점이다. 상업용 건물은 미래 가치를 건물의 기준으로 보는 미국의 투자개념에 따라 총 임대수익금이 모기지 이자를 상쇄하고도 투자금액의 기대수익을 초과하면 이때의 투자가치를 바닥이라고 보면 된다. 현재 이 두 기준으로 볼 때 바닥을 밑도는 투자 물건은 널려 있다.



주간동아 2009.09.22 704호 (p64~66)

  • 이창호 미국 H REO Holding 1LLC 대표·오하이오주립대 시스템공학박사
다른호 더보기 목록 닫기
1214

제 1214호

2019.11.15

윤석열 대망론이 나오는 이유

목차보기구독신청이번 호 구입하기

지면보기 서비스는 유료 서비스입니다.