Step 1 >>> 인터넷으로 물건 찾기
경매의 시작은 물건을 찾는 것이다. 경매물건은 매각기일 14일 전에 일간지와 대법원 법원경매정보(w ww.courtauction.go.kr·이하 법원경매정보)에 공고된다. 신문에는 처음 경매에 나오는 신건(新件)들이 소재지, 감정가 등 간단한 정보와 함께 게재된다. 1회 이상 유찰된 물건은 신문에는 나오지 않고 법원경매정보에만 실린다.
법원경매정보에는 신문보다 훨씬 풍부한 자료가 실린다. 우선 매각기일 14일 전에 감정평가서, 현황조사서 등이 공고되고 7일 전에 매각물건명세서가 추가 공고된다. 매각물건명세서에는 말소기준등기가 되는 최선순위 설정일자, 점유자 관련 정보(보증금, 임대차 기간, 전입신고일, 확정일자 등) 따위가 게재된다.
과거 법원경매정보에서는 양질의 정보를 얻을 수 없어 유료 경매사이트를 이용해야 했다. 그러나 지난해 10월부터 법원경매정보가 여느 유료 경매사이트를 능가하는 양질의 콘텐츠를 제공하기 시작했다.
새로 구축된 법원경매정보는 클릭 한 번으로 원하는 정보를 찾아볼 수 있게 했다. 경매물건 검색조건을 관할법원, 소재지, 용도, 면적, 감정평가액, 유찰 횟수 등으로 세분화해 편리성을 높였다. 유료 경매사이트와 비교해 최대 약점이던 과거 물건 검색 기능이나 통계 정보를 강화한 점도 눈에 띈다. 법원별, 연도별, 지역별, 용도별 매각 결과는 표와 그래프로도 제공된다. 물건 상세검색을 통해서 원하는 물건의 사진은 물론, 인근 지역의 경매 진행 물건과 매각 물건 정보도 연계해 확인해볼 수 있다. 전자지도를 통한 경매물건의 위치 정보 확인 또한 가능하다.
유관 기관과의 시스템 연계 기능도 눈여겨볼 만하다. 대법원 인터넷등기소와 연계돼 있어 아이콘 클릭 한 번으로 등기부등본 열람 및 발급을 해결할 수 있다. 국토해양부의 부동산 정보 통합 포털인 온나라(www.onnara.go.kr)와도 연계돼 토지이용 규제나 공시지가 정보도 손쉽게 살펴볼 수 있다.
이 밖에도 법원경매정보는 회원 가입을 통해 개인별 관심 물건과 자주 쓰는 검색조건을 저장할 수 있도록 했다. 법원경매정보의 운영시간은 오전 6시부터 다음 날 오전 1시까지며 토요일과 일요일에도 정상 운영된다.
Tips 주요 유료 경매사이트
지지옥션 www.ggi.kr / 디지털태인 www.taein.co.kr / 인포케어 www.infocare.co.kr / 굿옥션 www.goodauction.co.kr
Step 2 >>> 관심 물건 분석하기
관심 물건을 골랐다면 해당 물건에 대한 분석을 해야 한다. 크게 ①권리 분석 ②물건 분석 ③수익성 분석으로 나눌 수 있는데, 이 중 물건 분석이 가장 중요하다.
권리분석한마디로 요약하면 낙찰금 이외에 추가 부담해야 하는 비용이 있는지 없는지 따져보는 것이다. 흔히 ‘경매사고’란 바로 낙찰금 이외의 예상치 못한 비용이 발생하는 경우를 말한다.
권리 분석을 제대로 하지 않으면 경매사고를 당할 가능성이 높다. 권리 분석은 세 가지로 나뉜다. △임차인 분석 △등기부 분석 △등기부 외 분석이 그것이다.
임차인 분석은 임차인 보증금은 얼마고 매수인이 그 보증금을 인수해야 하는지, 인수한다면 얼마인지를 알아보는 과정이다. 임차인의 전입일자가 말소기준등기보다 앞선다면 매수인이 보증금을 떠안게 된다. 반대로 전입일자가 말소기준등기 이후라면 매수인의 인수 의무는 없다. 말소기준등기가 2008년 3월1일인 물건에 대해 임차인의 전입일자가 2008년 2월28일이라면 매수인이 보증금을 내줘야 하지만, 전입일자가 3월2일이라면 보증금을 물어줄 의무가 없다.
등기부 분석은 등기부에 설정된 제반의 권리, 즉 근저당권, 전세권, 압류, 가압류, 가등기, 가처분 등을 살펴보는 것이다. 일반 매매에서는 등기부상의 권리를 매도인이 모두 정리하거나, 매수인이 인수한다. 그러나 경매에서 등기부상 권리는 매각 후 전부 소멸되는 것이 원칙이다. 이때 소멸기준등기를 말소기준등기라고 한다. 다시 말해, 등기부에 설정된 등기가 말소기준등기보다 뒤에 설정됐다면 등기의 종류와 금액을 불문하고 모두 소멸되는 것이다. 단, 예외적으로 가등기나 가처분 등은 말소기준등기보다 설정일이 빠른 경우 매수인이 인수해야 한다.
등기부 외 분석은 유치권이나 법정지상권 등 등기부상에 기재되지 않는 권리를 분석하는 것으로 등기부 열람만으로는 진위 여부를 확인할 수 없다. 이러한 부분은 현장 조사를 통해 존재 및 진위 여부를 파악해나간다.
물건분석해당 물건의 현재 시세가 얼마고, 앞으로 얼마나 오르고 내릴지를 알아보는 것이다. 부동산 가격 상승기에 있다면 감정가보다 높게 낙찰받아도 향후 가격 상승에 따른 수익을 기대할 수 있다. 그러나 부동산 가격 하락기에 있다면 감정가보다 낮은 가격에 낙찰받는 것이 상책이다.
수익성분석우리가 경매에 나서는 이유는 시세보다 싸게 사기 위해서다. 시세보다 싸게 사려면 도대체 매각가로 얼마를 써내야 할까. 즉 얼마에 낙찰받아야 하며, 그에 따른 취·등록세와 명도 비용 등 부대 비용이 얼마나 들 것인지, 투자금액 중 대출 비중은 어떻게 할 것인지 등을 고민하는 단계가 수익성 분석이다.
경매는 일반 매매와 달리 잔금 납부일이 정해져 있다. 매각 당일 최저 매각가격의 10%를 보증금으로 내고 낙찰받은 뒤, 매각기일로부터 45일 이내에 잔금을 납부해야 한다. 경매에는 중도금이 없다. 따라서 입찰에 참여하기 전 자금 운영부터 점검해야 한다. 다행인 점은 금융권의 경매물건에 대한 경락잔금 대출이 활성화돼 있다는 사실이다. 물건이나 권리상의 흠이 있는 일부 특수물건을 제외하고는 대출이 잘 이뤄지는 편이다.
권리 분석이 복잡하다고 너무 걱정할 필요는 없다. 권리 분석을 쉽게 여기면 훗날 그만큼 추가비용이 생긴다는 점을 명심하고 정상 매각가에서 추가비용만큼 입찰가를 낮추면 된다. 시세 5억원짜리 아파트를 낙찰받는 데 2억원의 임대보증금을 떠안아야 할 경우 최대 2억5000만원에 낙찰받으면 된다. 과욕만 부리지 않으면 절대 사고 나지 않는 것이 경매임을 기억하자.
※ 아파트는 주소별 세대열람까지, 주택은 토지대장까지, 토지는 위의 서류 전부를 확인한다.
Step 3 >>> 낙찰 이후 경매 진행
(매각 7일 후)매각결정기일
매각기일이 월요일이면 보통 다음 주 월요일이 매각결정기일이 된다. 시간은 통상 오후 2시. 직접 법원에 출석할 필요는 없고, 전화나 인터넷으로 확인하면 된다. 법원경매정보에서 사건번호로 검색해 낙찰받은 물건을 찾은 뒤 ‘매각허가결정’이라고 공고됐는지 확인한다.
(매각 14일 후)매각허가결정확정기일
법원은 법원의 매각 허가에 대해 이해 관계인들이 부당하다는 의견을 개진할 수 있도록 매각결정기일 이후 일주일간의 시간을 준다. 그러나 2002년 7월1일 민사집행법 시행 이후 매각가의 10%에 해당하는 보증금을 공탁하고 이의 제기를 해야 하므로 최근에는 이의 제기자가 거의 없다.
(매각 45일 후)대금지급기한
매각 이후 45일까지 입찰보증금을 제외한 잔금을 납부하고 동시에 소유권 이전 등기를 한다. 잔금 납부는 법원에 가서 한다. 잔금을 수표 한 장으로 끊어가면 편리하다.
잔금 납부 이전에 꼭 해야 할 일이 있는데, 낙찰한 부동산을 방문해 점유자(전 소유자 혹은 임차인)를 만나는 것이다. 이는 돌발상황이 발생하는 최악의 경우 잔금 납부를 하지 않고 입찰보증금만 포기함으로써 피해를 최소화하기 위해서다.
점유자에게는 본인이 새로운 소유자임을 알리고 집을 비워줄 것을 요청한다. 아울러 점유자의 하소연을 들어보고 명도가 간단하지 않을 것이라 판단되면 잔금 납부를 하면서 인도명령 신청을 한다.
(매각 75일 후)배당기일
배당과 동시에 명도를 진행하는 것이 가장 무난하다. 점유자에게 잔금 납부 후 한 달 안에 이사 가도록 요청한다. 법원은 보통 배당기일까지 인도명령 결정을 내리지 않으며, 점유자에게는 집을 비워주기 전까지 배당금을 지급하지 않는다.
(매각 100일 후)명도 완료, 수리 및 입주
점유자는 집을 비운 날 새 소유자(매수인)에게서 명도확인서를 받아 매수인의 인감증명서와 함께 법원에 가서 배당금을 수령한다. 만약 점유자가 실제 이사하는 날 이전에 명도확인서를 요구한다면, 안전장치로 배당금 중 명도비에 해당하는 금액만큼 매수인이 보관했다가 이사일에 지급한다.
대법원 법원경매정보 메인 페이지.
법원경매정보에는 신문보다 훨씬 풍부한 자료가 실린다. 우선 매각기일 14일 전에 감정평가서, 현황조사서 등이 공고되고 7일 전에 매각물건명세서가 추가 공고된다. 매각물건명세서에는 말소기준등기가 되는 최선순위 설정일자, 점유자 관련 정보(보증금, 임대차 기간, 전입신고일, 확정일자 등) 따위가 게재된다.
과거 법원경매정보에서는 양질의 정보를 얻을 수 없어 유료 경매사이트를 이용해야 했다. 그러나 지난해 10월부터 법원경매정보가 여느 유료 경매사이트를 능가하는 양질의 콘텐츠를 제공하기 시작했다.
새로 구축된 법원경매정보는 클릭 한 번으로 원하는 정보를 찾아볼 수 있게 했다. 경매물건 검색조건을 관할법원, 소재지, 용도, 면적, 감정평가액, 유찰 횟수 등으로 세분화해 편리성을 높였다. 유료 경매사이트와 비교해 최대 약점이던 과거 물건 검색 기능이나 통계 정보를 강화한 점도 눈에 띈다. 법원별, 연도별, 지역별, 용도별 매각 결과는 표와 그래프로도 제공된다. 물건 상세검색을 통해서 원하는 물건의 사진은 물론, 인근 지역의 경매 진행 물건과 매각 물건 정보도 연계해 확인해볼 수 있다. 전자지도를 통한 경매물건의 위치 정보 확인 또한 가능하다.
이 밖에도 법원경매정보는 회원 가입을 통해 개인별 관심 물건과 자주 쓰는 검색조건을 저장할 수 있도록 했다. 법원경매정보의 운영시간은 오전 6시부터 다음 날 오전 1시까지며 토요일과 일요일에도 정상 운영된다.
Tips 주요 유료 경매사이트
지지옥션 www.ggi.kr / 디지털태인 www.taein.co.kr / 인포케어 www.infocare.co.kr / 굿옥션 www.goodauction.co.kr
Step 2 >>> 관심 물건 분석하기
관심 물건을 골랐다면 해당 물건에 대한 분석을 해야 한다. 크게 ①권리 분석 ②물건 분석 ③수익성 분석으로 나눌 수 있는데, 이 중 물건 분석이 가장 중요하다.
경매법정에서 경매 기록을 열람하는 입찰자들.
권리 분석을 제대로 하지 않으면 경매사고를 당할 가능성이 높다. 권리 분석은 세 가지로 나뉜다. △임차인 분석 △등기부 분석 △등기부 외 분석이 그것이다.
임차인 분석은 임차인 보증금은 얼마고 매수인이 그 보증금을 인수해야 하는지, 인수한다면 얼마인지를 알아보는 과정이다. 임차인의 전입일자가 말소기준등기보다 앞선다면 매수인이 보증금을 떠안게 된다. 반대로 전입일자가 말소기준등기 이후라면 매수인의 인수 의무는 없다. 말소기준등기가 2008년 3월1일인 물건에 대해 임차인의 전입일자가 2008년 2월28일이라면 매수인이 보증금을 내줘야 하지만, 전입일자가 3월2일이라면 보증금을 물어줄 의무가 없다.
등기부 분석은 등기부에 설정된 제반의 권리, 즉 근저당권, 전세권, 압류, 가압류, 가등기, 가처분 등을 살펴보는 것이다. 일반 매매에서는 등기부상의 권리를 매도인이 모두 정리하거나, 매수인이 인수한다. 그러나 경매에서 등기부상 권리는 매각 후 전부 소멸되는 것이 원칙이다. 이때 소멸기준등기를 말소기준등기라고 한다. 다시 말해, 등기부에 설정된 등기가 말소기준등기보다 뒤에 설정됐다면 등기의 종류와 금액을 불문하고 모두 소멸되는 것이다. 단, 예외적으로 가등기나 가처분 등은 말소기준등기보다 설정일이 빠른 경우 매수인이 인수해야 한다.
등기부 외 분석은 유치권이나 법정지상권 등 등기부상에 기재되지 않는 권리를 분석하는 것으로 등기부 열람만으로는 진위 여부를 확인할 수 없다. 이러한 부분은 현장 조사를 통해 존재 및 진위 여부를 파악해나간다.
경매물건 낙찰에서 명도 후 입주까지는 대략 100일이 소요된다.
수익성분석우리가 경매에 나서는 이유는 시세보다 싸게 사기 위해서다. 시세보다 싸게 사려면 도대체 매각가로 얼마를 써내야 할까. 즉 얼마에 낙찰받아야 하며, 그에 따른 취·등록세와 명도 비용 등 부대 비용이 얼마나 들 것인지, 투자금액 중 대출 비중은 어떻게 할 것인지 등을 고민하는 단계가 수익성 분석이다.
경매는 일반 매매와 달리 잔금 납부일이 정해져 있다. 매각 당일 최저 매각가격의 10%를 보증금으로 내고 낙찰받은 뒤, 매각기일로부터 45일 이내에 잔금을 납부해야 한다. 경매에는 중도금이 없다. 따라서 입찰에 참여하기 전 자금 운영부터 점검해야 한다. 다행인 점은 금융권의 경매물건에 대한 경락잔금 대출이 활성화돼 있다는 사실이다. 물건이나 권리상의 흠이 있는 일부 특수물건을 제외하고는 대출이 잘 이뤄지는 편이다.
권리 분석이 복잡하다고 너무 걱정할 필요는 없다. 권리 분석을 쉽게 여기면 훗날 그만큼 추가비용이 생긴다는 점을 명심하고 정상 매각가에서 추가비용만큼 입찰가를 낮추면 된다. 시세 5억원짜리 아파트를 낙찰받는 데 2억원의 임대보증금을 떠안아야 할 경우 최대 2억5000만원에 낙찰받으면 된다. 과욕만 부리지 않으면 절대 사고 나지 않는 것이 경매임을 기억하자.
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| 항목 | 내용 | 발급처 |
| 매각물건명세서 | 점유자 현황, 지상권, 가처분, 유치권 등 특별매각조건 | 대법원 법원경매정보 |
| 감정평가서 | 평가금액, 산출 근거, 평가점시, 위치, 평면도 등 | 대법원 법원경매정보 |
| 등기부등본 | 저당권, 전세권, 가압류, 가등기, 가처분, 예고등기 등 인수 및 소멸 권리 확인 | 대법원 인터넷등기소 |
| 주소별 세대열람 | 임차인 전입 유무 | 읍ㆍ면ㆍ동ㆍ사무소 |
| 건축물대장 | 건축물 면적, 용도 등 | 시ㆍ군ㆍ구청 |
| 토지대장 | 토지의 면적, 지목 등 | 시ㆍ군ㆍ구청 |
| 지적도 | 토지의 경계, 위치 등 | 시ㆍ군ㆍ구청 |
| 토지이용계획확인원 | 토지이용에 관한 공법상 규제 및 제한사항 등 | 시ㆍ군ㆍ구청 |
※ 아파트는 주소별 세대열람까지, 주택은 토지대장까지, 토지는 위의 서류 전부를 확인한다.
Step 3 >>> 낙찰 이후 경매 진행
(매각 7일 후)매각결정기일
매각기일이 월요일이면 보통 다음 주 월요일이 매각결정기일이 된다. 시간은 통상 오후 2시. 직접 법원에 출석할 필요는 없고, 전화나 인터넷으로 확인하면 된다. 법원경매정보에서 사건번호로 검색해 낙찰받은 물건을 찾은 뒤 ‘매각허가결정’이라고 공고됐는지 확인한다.
(매각 14일 후)매각허가결정확정기일
법원은 법원의 매각 허가에 대해 이해 관계인들이 부당하다는 의견을 개진할 수 있도록 매각결정기일 이후 일주일간의 시간을 준다. 그러나 2002년 7월1일 민사집행법 시행 이후 매각가의 10%에 해당하는 보증금을 공탁하고 이의 제기를 해야 하므로 최근에는 이의 제기자가 거의 없다.
(매각 45일 후)대금지급기한
매각 이후 45일까지 입찰보증금을 제외한 잔금을 납부하고 동시에 소유권 이전 등기를 한다. 잔금 납부는 법원에 가서 한다. 잔금을 수표 한 장으로 끊어가면 편리하다.
잔금 납부 이전에 꼭 해야 할 일이 있는데, 낙찰한 부동산을 방문해 점유자(전 소유자 혹은 임차인)를 만나는 것이다. 이는 돌발상황이 발생하는 최악의 경우 잔금 납부를 하지 않고 입찰보증금만 포기함으로써 피해를 최소화하기 위해서다.
점유자에게는 본인이 새로운 소유자임을 알리고 집을 비워줄 것을 요청한다. 아울러 점유자의 하소연을 들어보고 명도가 간단하지 않을 것이라 판단되면 잔금 납부를 하면서 인도명령 신청을 한다.
(매각 75일 후)배당기일
배당과 동시에 명도를 진행하는 것이 가장 무난하다. 점유자에게 잔금 납부 후 한 달 안에 이사 가도록 요청한다. 법원은 보통 배당기일까지 인도명령 결정을 내리지 않으며, 점유자에게는 집을 비워주기 전까지 배당금을 지급하지 않는다.
(매각 100일 후)명도 완료, 수리 및 입주
점유자는 집을 비운 날 새 소유자(매수인)에게서 명도확인서를 받아 매수인의 인감증명서와 함께 법원에 가서 배당금을 수령한다. 만약 점유자가 실제 이사하는 날 이전에 명도확인서를 요구한다면, 안전장치로 배당금 중 명도비에 해당하는 금액만큼 매수인이 보관했다가 이사일에 지급한다.
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