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法으로 본 세상

체류지 변경신고한 경우 대법원 우선변제권 첫 인정

외국인의 주택보증금 변제권

  • 박영규 법무법인 청맥 변호사 ykpark079@lawcm.com

체류지 변경신고한 경우 대법원 우선변제권 첫 인정

체류지 변경신고한 경우 대법원 우선변제권 첫 인정

최근 대법원은 “외국인도 외국인등록과 체류지 변경신고를 한 경우 주택임대차보호법의 우선변제권을 인정받을 수 있다”는 취지의 판결을 했다. [사진 제공 · 게일인터내셔널]

우리나라는 주택을 임차할 때 집주인(임대인)에게 월세 대신 고액의 보증금을 한번에 걸고 집에서 사는 전세가 많다. 그래서 전세입자(임차인)가 고액인 임대차보증금(전세보증금)을 반환받을 수 있는 법상 보장이 필요했다. 이에 주택임대차보호법은 임차인이 주택 인도와 주민등록 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받아놓았다면 그 후 다른 채권자가 해당 주택에 설정한 근저당권 등의 채권에 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 규정을 마련해놓았다(제3조, 제3조의 2).

그렇다면 주민등록 전입신고가 되지 않는 외국인은 임대차 보증금을 우선변제받을 수 있을까. 최근 “외국인도 외국인등록과 체류지 변경신고를 한 경우 주택임대차보호법에 의해 보증금 우선변제권이 인정된다”는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 10월 13일 A씨(원고)가 B새마을금고를 상대로 낸 배당이의소송(2015다14136)에서 원고 패소 판결한 원심을 파기하고 서울고등법원으로 돌려보냈다.

미국 영주권을 취득한 재외국민 A씨는 2009년 3월 전세보증금 4억5000만 원에 서울 용산구 한 아파트에서 가족과 함께 생활했다. A씨는 계약 즉시 이 아파트를 거주지로 해 국내거소이전신고를 마치고 서울 용산등기소에서 임대차계약서 확정일자를 받았다. 그런데 이 아파트는 집주인이 2010년 8월 근저당을 설정하고 B새마을금고에서 빌린 대출금을 갚지 못해 2013년 1월 경매 절차를 거쳐 매각됐다. 이에 A씨는 “보증금 4억5000만 원에 대해 내게 우선변제권이 있다”고 주장했지만, 선순위 채권자에게 배당된 금액을 제하고 남은 13억 원 모두 배당받은 B새마을금고는 “A씨의 국내거소이전신고와 가족의 체류지 변경신고는 주민등록 같은 효력이 없어 주택임대차보호법이 적용되지 않는다”며 맞섰다.

A씨는 2014년 2월 바로 소송을 제기해 1심에서 승소했지만 2심(원심)은 외국인등록 및 체류지 변경신고에는 주민등록과 같은 공시  기능이 없는 점 등을 들어 “원고(A씨)의 남편 및 자녀들이 한 외국인등록과 체류지 변경신고만으로 원고가 주택임대차보호법상 대항력의 요건인 주민등록을 마친 것으로 볼 수 없으므로, 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득할 수 없다”고 판단해 원고 패소 판결했다. 그러나 대법원 판단은 달랐다. 대법원은 다음과 같은 이유로 원심을 파기 환송하고 A씨의 우선변제권을 인정하는 취지의 판결을 했다.  

“출입국관리법은 외국인등록과 체류지 변경신고가 주민등록 전입신고를 갈음한다고 규정하고 있고(제88조의 2 2항), 재외동포 출입국과 법적 지위에 관한 법률(재외동포법)에서는 체류 자격으로 입국한 외국 국적 동포가 국내에 거소를 정해 국내거소신고 및 거소이전신고를 하면 출입국관리법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고를 한 것으로 본다고 규정하고 있다(제10조). 이는 주민등록법상 주민등록을 할 수 없는 외국인에게 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 해주고자 하는 데 그 취지가 있다.



외국인등록 등이 공시 기능에서 주민등록에 비해 효과가 제한적이지만, 주민등록의 경우에도 열람이나 등·초본 교부가 본인이나 가구원 또는 정당한 이해관계가 있는 자 등에게만 허용돼 그 공시 기능이 부동산등기와 같은 정도에 미치지 못하는 한계가 있어 외국인등록 등과 비교해 공시 효과의 차이는 상대적인 것에 그친다. 외국인등록이나 체류지 변경신고는 주택임대차보호법 제3조 1항이 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다고 봐야 한다.”

이번 대법원 판결은 임차인인 외국인이 외국인등록과 체류지 변경신고를 한 경우 주택임대차보호법 제3조 1항의 주민등록과 같은 법률 효과가 있다고 판단해 외국인의 임대차보증금 우선변제권을 인정했다는 점에서 의미가 크다.







주간동아 2016.11.09 1062호 (p45~45)

박영규 법무법인 청맥 변호사 ykpark079@lawcm.com
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