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특집 | 불확실을 이기는 투자법 - 고종완 한국자산관리연구원 원장

“수도권에 유망 투자처 30곳 있다”

“지역의 핵심 ‘점(點)’을 겨냥한 미사일 투자전략 필요”

  • 구자홍 기자 jhkoo@donga.com

“수도권에 유망 투자처 30곳 있다”

[사진 제공 · 고종환]

[사진 제공 · 고종환]

지난해 서울 아파트값은 2016년과 2017년 두 해 상승률을 크게 웃돌며 기록적인 인상폭을 보였다. 하지만 9·13 부동산대책이 발표된 이후 서울 아파트값 등 부동산 가격은 하락세로 급반전했다. 그렇다면 올해 대한민국 부동산시장은 어떤 흐름을 이어갈까. 대세 하락기에 접어든 만큼 부동산 투자에 신중하게 접근해야 한다는 견해가 있는가 하면, 위기는 곧 기회라며 불확실성을 이기는 새로운 투자가 가능하다는 반론도 있다. 

부동산 전문가 고종완 한국자산관리연구원장으로부터 2019 부동산 투자전략을 들어봤다. 고 원장은 “올해 부동산시장은 상승보다 하락 전망이 강하지만 가격 폭락까지 이를 가능성은 높지 않다”며 “면과 선이 아닌, 특정한 점을 찾아내 투자하는 미사일 투자전략이 필요한 시점”이라고 강조했다. 고 원장은 “1월 26일 ‘주간동아 투자특강’에서 불확실성을 이기는 부동산 유망 투자처 30곳을 구체적으로 공개하겠다”고 예고했다.


3기 신도시? 기대 반, 우려 반

부동산 관련 정부 규제의 영향으로 부동산 가격이 하락세로 돌아섰습니다. 

“올해 집값 전망은 보합 혹은 약보합세로 큰 시세차익이나 높은 수익률을 기대하기는 어렵습니다. 한마디로 수익보다 위험관리가 요구되는 시기입니다. 서울의 경우 헬리오시티 등 강남권 재건축아파트 입주물량이 지난해보다 증가한 4만 가구에 이를 겁니다. 또한 지난 5년간 상승에 따른 거품이 빠지면서 상당 기간 조정기에 머물 가능성이 높습니다.” 

고 원장은 올해 부동산시장을 둘러싼 환경이 우호적이지 않은 원인으로 △실물경기 둔화 △소득 감소 △대출 규제와 세금 인상 등 규제정책 강화 △금리인상 △공급 증가 △투자심리 약화 등을 꼽았다. 집값 상승보다 하락 가능성이 크지만 가격 폭락까지는 이르지 않을 것이라고 내다봤다. 

“시중 부동자금이 1100조 원에 달하고, 주식과 채권 등 금융시장 리스크가 높아져 시중 부동자금의 부동산 유입은 멈추지 않을 것으로 보입니다. 신도시 등 토지 보상금이 20조 원 넘게 풀릴 예정이라는 점에서 부동산시장 폭락 가능성은 낮으리라 예상합니다.” 

지난해 12월 19일 정부는 경기 과천, 하남 교산, 남양주 왕숙, 인천 계양지구 등 신도시예정지 4곳을 발표했습니다. 3기 신도시 발표가 올해 부동산시장에 어떤 영향을 미칠 것으로 예상합니까. 




“실수요자에겐 가물에 단비처럼 반가운 소식이 아닐 수 없습니다. 하지만 시장 반응은 기대 반, 우려 반인 상황입니다. 3기 신도시는 빨라야 2021년 처음 공급이 시작되고 입주 때까지 최소 5~6년이 소요될 전망입니다. 그사이 공급 공백을 메울 수 있는 재건축·재개발, 수직증축 리모델링 등 보완책이 필요합니다. 과천과 하남 교산은 주거 선호도 및 투자가치 측면에서 ‘로또청약’이 될 확률이 높습니다. 남양주 왕숙과 인천 계양은 도시 계획의 방향, 교통인프라 확충 여부, 미래가치 등에 따라 성패가 갈릴 것으로 보입니다. 주택 가격은 결국 편익창출 효과 및 미래가치와 직결됩니다.” 

내 집 마련을 노리는 수요자라면 언제 주택을 구매하는 게 유리합니까. 

“주택시장 경기는 다소 불규칙하긴 하지만 실물경기의 순환변동주기와 유사하게 상승과 하락 곡선을 주기적으로 반복하는 특성이 있습니다. 미국의 20년 주기설처럼 국내 주택시장도 지난 30~40년간 빅데이터를 보면 10년 주기설과 벌집순환모형이 발견됩니다. 이를테면 집값이 5~6년간 상승하면 4~5년간 하향 안정 사이클이 나타나고, 선행지표인 거래량이 30% 이상 급감하면 집값도 빠지는 모양새가 연출되는 겁니다. 2018년은 5년간 장기 상승한 마지막 해로, 고점 내지 변곡점으로 추정됩니다. 대형 돌발변수가 없는 한 당분간 집값과 전셋값이 모두 하향 안정세를 이어갈 것으로 예견됩니다. 따라서 내 집 마련은 최소 1~2년 뒤쯤 저점 매수에 나서는 것이 좋습니다. 만일 대내외적 원인으로 거품이 붕괴되는 집값 급락 상황이 온다면 저가 매수 전략이 바람직해 보입니다. 요컨대 2021년 이후가 내 집 마련의 적기로 보입니다. 2021년 이후엔 서울지역 입주물량이 감소하는데 이것이 전세와 매매시장 모두에 불안 요소로 작용할 것으로 예상됩니다.”


복합수익형 투자법

은퇴 후 노후를 위해 부동산 투자로 임대소득을 올리려는 경우 투자할 만한 곳은 어디입니까. 

“부동산 투자에도 선택과 집중 전략이 필요합니다. 지역이나 면(面)을 중시하기보다 지역의 핵심 거점인 점(點)을 겨냥한 미사일 전법이 유리해 보입니다. 이를테면 서울, 인천, 수원, 용인, 고양 등 대도시의 도심권, 도시재생시범지구, 스마트 시티를 주목해야 합니다. 인구와 산업, 경제가 꾸준히 성장하는 성장도시 및 성장지역을 선별해 자본수익과 임대수익이 동시에 발생하는, 두 마리 토끼를 잡는 복합수익형 투자법이 대세입니다. 복합수익형 부동산으로는 도심권 소형아파트, 오피스텔, 상가주택, 다가구주택, 꼬마빌딩 등이 있습니다. 아울러 3기 신도시 예정지 및 서울세종고속도로와 GTX(수도권광역급행철도)-A, B, C노선 신설 역세권을 비롯해 광역교통망 확충 계획이 확정된 3기 신도시 지역과 인근 주변의 토지 투자는 비교적 유망하다고 생각합니다.” 

특강 때 더 자세히 설명할 내용이 무엇인지 간략히 소개해주세요. 

“자산 관리 관점에서 향후 10년을 내다볼 때 성장 측면에서 지역적으로는 서울과 인천, 경기 등 수도권이 가장 유망합니다. 물론 지방도시 중에서도 세종, 제주 등 지속적으로 성장하는 도시는 유망 대열에 합류할 수 있습니다. 이들 지역 가운데 국토계획 및 도시계획, 신도시개발, 대중교통망 확충 계획을 바탕으로 가장 투자가치가 높은 핵심 지역과 슈퍼 아파트 단지를 선별해 투자 유망처 30곳을 집중 분석할 계획입니다. 부동산 투자에 관심 있는 분이라면 누구에게나 부동산의 과학적 지식과 고급 정보, 투자의 진수를 맛보는 소중한 시간이 되도록 준비하겠습니다.”






주간동아 2019.01.11 1172호 (p32~33)

구자홍 기자 jhkoo@donga.com
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