‘6·17 주택시장 안정을 위한 관리방안’(이하 6·17 대책) 발표 이후 부동산시장의 후폭풍이 예상보다 뜨겁다. 6·17 대책의 핵심은 수도권과 대전, 충북 청주시 대부분을 조정대상지역 내지 투기과열지구로, 서울 강남 청담동과 대치동, 삼성동, 잠실동을 토지거래허가구역으로 각각 지정하고 전세대출이나 담보대출 시 실수요 요건과 재건축 안전 진단 및 거주 요건을 강화한 것이다.

서울, 집값 상승 진앙지로 재부상

6·17 대책의 파급효과는 전방위적으로 영향을 미쳤다. 강남, 강북 가릴 것 없이 서울 집값이 다시 오르고 수도권을 비롯해 지방도 상승세에 가담했다. 6월 23일부터 토지거래허가구역으로 지정된 삼성동, 청담동, 대치동, 잠실동은 토지거래허가를 피하려는 매수자들로 북새통을 이루면서 잠실주공5단지, 잠실엘스 등은 하룻밤 새 2억~3억 원씩 폭등, 신고가를 경신하는 진풍경이 벌어졌다. 허가제를 피한 이웃도 마찬가지로, 신천동 파크리오도 급등했다. 

이번 대책으로 규제지역과 비규제지역의 경계조차 사라진 점은 놀라운 변화다. 이를테면 인천과 ‘수용성’(수원, 용인, 성남)을 비롯한 수도권 규제지역은 집값이 더 떨어지기 어렵다는 이유로, 경기 김포와 파주 같은 비규제지역은 규제가 없다는 이유로, 즉 풍선효과로 집값이 요동친 것이다. 

더 충격적인 사실은 역(逆)풍선효과의 출현이다. 수도권 거의 전역이 규제지역으로 묶인 데다, 갭 메우기 혹은 키 맞추기로 집값 격차가 줄어든 탓에 서울 집값을 싸다고 느끼거나 서울 아파트의 장기적 투자가치를 높게 평가한 사람들이 서울로 유턴하고 있다. 서울이 집값 상승의 진앙지로 다시 부상하고 있는 것이다. 

과거 고강도 종합대책이 나올 때마다 일시적으로 보이던 하락→재반등 패턴이 이번에는 사라지고 관망세 없이 빠르게 달아오른 점은 당혹스럽다. 기다렸다는 듯 용수철처럼 튀어 오르는 시장 반응을 어떻게 해석해야 할지 말문이 막힌다. 특히 이번 대책으로 직격탄을 맞고 삼중고의 덫에서 벗어나기 힘들 것이라는 예상을 깨고 재건축이 기사회생하는 모습은 이색적이다. 한마디로 학습효과와 버티기의 힘 때문이 아닐까. 실제로 집주인이 매물을 당장 내놓기보다 직접 거주하기 위해 전세입자를 내보내고 있어 대치동 은마아파트 등 재건축단지는 전세 매물 감소→전세가 상승→집값 상승으로 연결되고 있다. 정책을 쏟아내는 정부와 집주인은 다 계획이 있는데 애꿎은 무주택 세입자만 뾰족한 수 없이 대책 실수 유탄에 신음하고 있다고 해도 과언이 아니다. 



6·17 대책 때문에 웃는 아파트는 또 있다. 신축 아파트는 품귀 현상으로 몸값이 뛰었고 가격도 상승곡선이다. 강남권 중소형 새 아파트가 이미 천정부지로 오를 만큼 오른 고점 내지 거품(bubble) 상태임을 감안하면 6·17 대책발(發) 뉴노멀시장은 어떤 모습일지 짐작이 간다고나 할까. 올해 상반기 주택 거래량도 증가해 주택경기 상승을 예고하고 있다. 거래량은 전세, 미분양, 분양, 경매지표와 더불어 주택시장 선행지표로 여겨진다.

부동산시장 불안의 근본 원인

1~5월 서울 아파트 구매 통계를 보면 30대 30.7%, 40대 20.7%로 30, 40대 젊은 층이 집을 사는 큰손으로 부상했음을 알 수 있다. 집값과 전세난에 지친 이들이 집 없는 거지, 즉 렌트푸어(Rent Poor)가 될지도 모른다는 불안감과 상대적 박탈감에 아파트 사냥에 나선 것이다. 내 집 마련의 최고 방법이라는 청약시장을 노크해봤지만 수십, 수백 대 일이 넘는 벽 앞에 무릎을 꿇을 수밖에 없었다. 높은 청약경쟁률과 가점 부족으로 결국 분양 문턱을 넘지 못한 최악 상황에서 청포자(청약 포기자)가 된 이들은 기존 매물을 찾아 이리저리 헤매는 주거 난민의 고통을 온몸으로 체험하고 있다. 

요컨대 6·17 대책 후에도 주택시장은 안정되기는커녕 집값과 전셋값이 동반 상승하는 불안한 조짐을 보이고, 전셋값 장기 상승이 주택시장의 뇌관으로 떠오를 수도 있다. 

이번 같은 초고강도 부동산 대책과 강력한 정부 의지에도 시장 불안 및 비정상적인 과열 현상이 초래된 진짜 이유는 뭘까. 부동산 경제학 관점에서 뜯어보면 그 원인은 3가지 복합요인으로 압축할 수 있다. 

첫째, 주택의 수요 대비 공급 부족이다. 서울은 주택 보급률(95.9%), 인구 1000명당 주택 수(368가구), 자가 보유율(48%)이 낮은 만성적·구조적 공급 부족 상황에 놓여 있다. 특히 내년 신규 입주 물량이 올해 4만2000여 가구에서 2만1000가구 정도로 급감할 것으로 예상돼 전세 대란 가능성도 배제할 수 없는 상황이다. 수도권도 지역별로 다소 차이가 있지만 사정은 크게 다르지 않다. 인천과 ‘수용성’ 등 경기도는 서울로 출퇴근이 가능한 광역생활권으로 향후 GTX-A·B·C 노선 통과 및 3차 교통혁명을 통해 3기 신도시를 능가하는 주거 편익 창출이 기대되고, 대도시로 성장할 잠재력도 높다. 

둘째, 초저금리와 과잉유동성이다. 시중 부동자금이 3000조 원에 이르고, 이 자금이 0.5% 기준금리로 인해 3~4% 수익률을 쫓아 부동산시장, 특히 안전지대인 주택시장으로 유입되고 있다. 최근 주식시장의 반등과 라임자산운용, 옵티머스자산운용 사태도 주택시장으로 쏠림을 심화하는 요인이다. 

셋째, 수요 억제를 위한 규제 위주 정책의 부작용으로 시장이 비정상적으로 왜곡되고 있다. 전셋값이 오르고 집값이 뛰는 근본 원인은 공급 부족이라는 것이 상식이고, 시장의 작동 원리다. 정부는 그동안 투기 수요를 차단한다며 21번째 세금 중과나 대출 강화 등 규제 일변도 정책을 쏟아냈지만 결국 집값을 잡는 데 실패했다. 원인과 해법의 미스매치로, 이는 실수를 넘어 정책 실패다. 

한국과 유사하게 집값이 급격히 오른 선진국의 주택시장 안정책을 보면 해법을 찾을 수 있다. 영국, 독일, 호주, 일본 등 선진국을 살펴보면 도심 재정비 활성화, 고밀복합개발, 공공임대아파트 등 공급 확대 정책이 좋은 성과를 낳았다. 불필요한 고민이나 땜질식 처방에 몰두하기보다 ‘선진국 따라 하기’가 답이다. 정책 수립 과정과 수단, 방식, 결과에 대한 평가가 모두 좋지 않은 만큼, 원점에서부터 총체적으로 재점검하고 궤도를 수정하려는 노력이 절실하다.

어디 부동산을 사야 할까

2020년 하반기 주택시장은 어떤 방향성 내지 시장 흐름을 보일까. 지역별로 세분화해 살펴보면 서울은 매매와 전세 모두 강세, 수도권은 매매와 전세 모두 강보합, 지방은 매매와 전세 모두 보합을 나타낼 전망이다. 지방의 강남으로 불리는 부산 해운대구, 대구 수성구, 대전 유성구는 베블런 효과(명품효과)와 고소득층 유입, 주거 상향 이동 등으로 차별화 내지 양극화가 예상된다. 지방은 수도권과 달리 공급 부족 상태는 아니다. 

그렇다면 우리는 앞으로 어떻게 적응해야 할까. 첫째, 실수요자의 내 집 마련은 신규 분양 공략법이 최선책이다. 청약가점이 부족한 20, 30대와 40대 초반은 재건축/재개발 단지 분양보다 내년부터 분양하는 3기 신도시를 적극 공략해보자. 경기 하남 교산, 남양주 왕숙, 고양 창릉, 부천 대장, 인천 검단지구는 신도시로서 성공할 가능성이 매우 높다. 광역교통대책이 마련되고 자족 기능도 높다는 게 최대 장점이다. 분양가가 시세의 70~80%인 하남 미사신도시, 고양 덕은지구 사례에서 보듯, 당첨만 되면 3억~4억 원가량 시세차익도 기대된다. 단, 무주택자 조건을 계속 유지하고 가점 쌓기에 주력해야 한다. 혹여 부동산 경기가 가라앉고 불경기가 온다면 급매나 경·공매도 괜찮다. 

둘째, 지역적으로는 성장도시, 성장지역을 선택해야 한다. 10년 앞을 내다보면 역시 서울은 10대 글로벌메가시티로 도시 경쟁력과 삶의 질, 투자가치 면에서 최상급이다. 성장력의 핵심 지표로는 인구 증가, 소득 증가, 기반시설, 행정계획 등이 있다. 

서울지역을 예로 들면 국제교류복합지구로 개발되는 삼성과 잠실, 철도정비창 부지에 미니신도시가 들어서는 용산, 6개 교통망이 새롭게 확충되는 청량리가 중심 개발축이 되고, GTX-A·B·C·D 노선이 통과하는 수도권지역이 신설 역세권으로 교통 편익 창출 및 경제활성화의 최적지가 된다. 생활권 중심지이면서 소외됐던 왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 동대문, 성수, 망우, 미아, 연신내, 불광, 신촌, 마포·공덕, 목동, 봉천, 사당·이수, 수서·문정, 천호·길동은 백미에 속한다. 

셋째, 이미 집값이 비싸고 상담한 거품이 끼였다고 추정되는 아파트나 재건축보다 상대적으로 저평가된 연립·다세대·다가구·단독주택 또는 재개발, 뉴타운지구로 관심을 이동할 필요가 있다. 다만 지역 선택에는 조건이 있다. 성장지역, 도심권, 재정비구역, 신설 역세권 등 미래가치가 높은 지역을 선별하고 압축해야 한다. 옥석 구분이 필요하다. 

재개발은 적은 투자금으로 한남뉴타운이나 흑석뉴타운만큼 대박을 기대하기는 어렵지만 3억~4억 원의 투자금으로 접근 가능한 재개발지구로 장위뉴타운, 광명뉴타운, 이문·휘경뉴타운을 꼽을 수 있다. 

넷째, 주거용 부동산과 달리 상업용 부동산은 반사이익이 기대된다. 실질금리 제로(0) 시대를 맞아 3~4% 수익형 부동산은 잘만 고르면 은행 금리보다 3~4배 높은 임대수익 창출이 가능하고 라임자산운용, 옵티머스자산운용 사태로 상대적인 안전자산이라는 매력도 향유할 수 있다. 오피스텔, 생활형 숙박시설, 섹션 오피스, 상가, 상가주택, 꼬마빌딩 등이 대표적이다. 50조 원 토지보상금이 움직이는 토지시장도 유망하다.