저성장은 부동산 시장에도 직격탄을 날린다. 경제성장이 둔화하면 부동산 시장도 침체를 면치 못해 부동산 투자수익률이 급감하기 때문이다. 저성장 늪에 빠진 한국의 부동산 시장은 거래가 실종한 빈사 상태다. 정부가 부동산 거래 활성화를 위해 2011년 12월 7일 ‘주택 시장 정상화 및 서민 주거안정 지원방안’을 발표했지만 백약이 무효한 상황이다. 하지만 시중에 풀린 돈이 갈 곳을 몰라 방황하는 현실을 고려할 때 부동산은 내 집 마련과 자산 증식의 수단으로 여전히 유효하다. 관건은 어떤 곳에 투자하고, 언제 매수하는 것이 적기인지를 아는 것이다. 부동산 시장이 얼어붙은 지금 같은 침체기일수록 성공적인 투자 전략이 무엇인지를 고찰하는 것이 중요하다는 얘기다.

글로벌 금융위기로 인한 불안이 여전히 상존하고, 국내 경기 역시 당분간 침체가 예상되는 만큼 부동산 시장만 좋아지기는 어렵다. 게다가 아파트 공급이 지속적으로 증가 추세에 있는 반면, 투자 대상으로선 매력을 잃었기 때문에 시세 차익을 얻으려고 아파트 등 주택을 구입하는 것은 어리석은 투자 행태다.

인플레이션 헤지 차원에 내 집 마련

그렇다고 내 집 마련을 미루고 전세를 사는 것은 더 어리석은 짓이다. 인플레이션으로 인한 화폐가치 하락이 이어질 것이 분명하기 때문에 인플레이션 헤지 차원에서 내 집을 마련하거나 월세 받을 부동산을 구입하는 것은 미래가치를 위해 반드시 필요하다. 그렇지 않으면 전세 난민으로 힘겨운 삶을 살게 되고, 노후에도 불안한 미래를 맞이할 수밖에 없다.

부동산 투자를 하려면 먼저 시장이 좋지 않으리라는 것을 전제로 해야 한다. 그래야 리스크가 줄고 실패 확률도 낮아진다. 그러려면 초기 투자비용을 가급적 줄여 내 집 마련을 하고, 그다음에는 월세가 꼬박꼬박 나오는 부동산을 구입해 현금흐름을 원활히 해야 한다. 시세 차익을 위해 부동산에 돈을 묻으면 돈이 썩지만 현금흐름을 용이하게 하면 물이 잘 흘러가듯 부(富)도 일굴 수 있다.



여윳돈이 있는 사람은 청약통장을 사용해 아파트를 분양받는 것이 최선의 방법이다. 분양가가 현실화하기 때문에 입지가 좋은 곳에 당첨되면 상당한 프리미엄을 얻을 수 있다. 자금 여력이 부족한 사람은 공공임대나 국민임대를 분양받는 것이 현명하다. 특히 공공임대는 저렴한 임대료로 거주할 수 있을 뿐 아니라 5년이나 10년 후 분양 전환되므로 내 집 마련의 기회도 잡을 수 있다.

하지만 청약통장은 오랜 기간 기다려야 하는 데다 무주택 기간이 짧은 젊은 층에게는 불리하다. 따라서 당첨 확률이 낮은 사람은 재건축·재개발 지분 투자로 집을 장만하는 것이 가장 좋은 방법이다. 기존 아파트를 구입하면 프리미엄 혜택을 얻을 수 없을뿐더러 감가상각에 의해 가치가 점점 떨어지지만, 지분 투자는 초기 투자비용을 줄일 수 있다. 또한 새 아파트를 3~5년 후 구입할 수 있어 개발이익도 챙길 수 있다.

박원순 서울시장이 취임한 이후 재건축·재개발 사업이 제대로 추진될지 의심하는 사람이 많지만, 옥석가리기를 거치면서 좋은 지역만 선택한다면 상당한 시세 차익도 가능하다. 게다가 박 서울시장은 임대아파트를 8만 호 건립하려고 역세권 시프트 사업을 활발히 추진할 것으로 보인다. 역세권 정비구역에 시프트를 건립하는 조건으로 용적률을 상향 조정하면 사업성이 좋아져 사업 추진이 빨라지고, 조합원 부담도 줄어든다. 사업성이 좋거나 역세권 시프트 추진이 가능한 지역의 지분을 선점할 수 있다면 내 집을 저렴한 비용에 조속히 마련할 수 있다.

주택 경기 좋지 않은 때가 기회

4년 후 109㎡(33평형)에 입주할 수 있는 서울 재건축·재개발 구역 중에는 초기 투자비용이 7000만~8000만 원으로 가능한 곳도 있다. 갚아야 할 전세와 대출금은 1년 안에 나오는 이주비로 충당할 수 있으며, 이사비용도 500만~1000만 원이 나오므로 이자를 상쇄할 수 있다(이주비를 받으면 입주 때까지 이자를 내지 않아도 된다). 게다가 요즘은 사업성이 좋은 지역은 추가부담금 전액을 잔금을 치를 때 납부하는 조건(발코니 확장을 비롯해 거의 모든 전자제품과 인테리어도 무료)이므로 추가비용이 발생하지 않는다.

초기 투자비용조차 없는 사람이라면 신용대출 등으로 자금을 마련하면 한 달 이자비용 35만~40만 원으로 내 집 마련이 가능하다. 만약 추가부담금과 이주비를 상환할 능력이 못 돼 입주할 수 없는 사람은 입주권 상태로 매도하면 투자비용 대비 100% 이상의 수익률을 올릴 수 있다. 아무리 부동산 경기가 좋지 않더라도 서울 도심 신축아파트의 인기는 계속될 것이기 때문이다.

경기 악화로 소득은 줄고 직장도 불안정한 상태에서는 매달 현금이 나오는 투자 대상이 점점 인기를 끌 수밖에 없다. 정기예금을 비롯해 배당을 받을 수 있는 주식, 연금, 수익형 부동산이 매달 현금을 창출할 수 있는 대상이지만, 수익형 부동산은 화폐가치 하락과 무관하게 현금흐름이 원활하다는 점에서 인기가 높다. 부동산 가격은 떨어질 수 있지만 임대료는 떨어지기 힘들기 때문에 월세 부동산의 미래가치는 점점 높아질 것이 확실하다.

수익형 부동산은 주택을 비롯해 상가, 빌딩, 오피스텔, 펜션, 아파트형공장 등 많지만 주택은 안정적으로 현금흐름을 확보할 수 있다는 점에서 누구나 선호한다. 상가나 오피스텔은 경기 상황에 따라 공실이 될 수 있지만, 집 없이는 살기 곤란하기 때문에 주택 공실률은 매우 낮다고 봐야 한다. 따라서 집을 사야 하는데, 수익을 극대화하고 환금성을 확보하고 싶다면 원룸이나 투룸 등 다세대주택이 유리하다.

원룸이나 투룸은 월세 부담이 적은 데다 수요자가 끊이지 않아 공실률이 낮고 향후 매도하기도 쉽다. 입지가 좋은 곳은 수익률이 평균 8% 이상도 가능하다. 예를 들어 1억 원짜리 원룸의 경우 전세가는 6000만~7000만 원이고, 월세는 보증금 1000만 원에 50만~60만 원을 받을 수 있다. 레버리지 효과를 이용하면 현금투자 대비 수익률을 17%까지 올릴 수 있다. 1억 원을 투자해 월 140여만 원을 벌 수도 있다는 뜻이다.

월세 부동산은 지금처럼 주택경기가 좋지 않을 때가 싸게 살 수 있는 기회다. 매매가 대비 전월세 비중이 높아 실투자비가 적게 들기 때문이다. 지을 수 있는 땅이 적고 땅값은 비싼 서울에서 월세 부동산의 가치는 해가 갈수록 높아질 것이 빤하므로 서두르는 것이 돈을 버는 지혜다.

부동산 투자에 초보인 사람은 안전성 확보가 중요하므로 서울 용산이나 강남, 마포 등 앞으로 유동인구가 늘어나 임대료가 계속 상승할 지역에 투자하는 것이 좋다. 가격은 비싸지만 환금성이 뛰어나기 때문이다. 부동산에 어느 정도 눈을 뜬 사람이거나 월세 수입에 초점을 맞춘 사람은 서울 강북의 대학가 주변이나 수도권의 공단 및 대학가 주변, 직장인이 선호하는 지역을 살펴야 한다. 직접 원룸이나 다가구주택을 건축하면 임대수익률을 10% 이상 올릴 수 있지만, 대지 구입부터 시공까지 해결해야 할 과제가 많아 피하는 것이 바람직하다.