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권영산의 생존 창업

계약 전 마지막 단계 ‘권리분석’

등기부등본만 떼어 봤어도!

계약 전 마지막 단계 ‘권리분석’

계약 전 마지막 단계 ‘권리분석’

서울시내 한 상가 유리창에 ‘임대문의’ 현수막이 걸려 있다.[김재명 기자]

칼국수전문점을 하려고 점포를 찾던 P씨는 6개월 만에 ‘임대 문의’라고 써 붙인 광고를 보고 직접 건물주인 임대인을 만났다. 권리금이 없는 데다 월세도 시세보다 싸서 P씨는 서둘러 건물주와 계약을 체결했다. 잔금을 치르고 인테리어 공사에 들어갔는데, 이웃 점포 주인이 등기부등본을 확인했느냐고 해 정신이 번쩍 들었다. 바로 달려가 등기부등본을 열람해보니 경매 절차가 진행 중인 점포였다.

이처럼 창업자 가운데 영업 시작도 못 해보고 계약금을 날리는 이가 적잖다. 그때마다 ‘등기부등본만 제대로 살폈어도’라는 생각이 든다. 지금까지 수차례 강조했지만 입지분석 7단계(후보지 점포 선정, 입지조건 조사 및 분석, 방향 파악, 점포 특성 조사, 시설 조사, 주변 환경 조사, 권리분석) 중 어느 하나 소홀히 하거나 건너뛰어서도 안 된다. 이제 입지분석 7단계 중 마지막 ‘권리분석’이 무엇인지 알아보자.

등기부등본

등기부등본이란 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 기재된 공적장부를 가리킨다. 이를 통해 대상 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 같은 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등 권리 설정 여부를 파악할 수 있다. 부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있으며 표제부, 갑구, 을구로 구성된다. 표제부에는 부동산의 소재지와 현황이 나와 있고, 갑구에는 소유권 및 소유권 관련 권리관계(예 : 가등기, 가처분, 가압류, 압류 등)를, 을구에는 소유권 외 권리관계(예 : 저당권, 전세권, 지상권 등)를 표시한다. 을구는 해당사항이 없는 경우도 많다. 한마디로 등기부등본은 점포를 계약하기 전 점포 관련 현황과 소유권, 그리고 권리관계를 살펴볼 수 있는 자료다. 자신의 점포가 자리한 건물 또는 상가의 등기부등본을 확인하고, 시세의 60% 이상 은행이나 제2금융권에 근저당 설정이 돼 있다면 일단 임대차 계약을 보류하거나 신중하게 접근해야 한다. 등기부등본 발급이나 열람은 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 이용하면 된다.

건축물관리대장

건축물관리대장(건축물대장)이란 건축물의 소재, 번호, 종류, 구조, 건평, 소유자의 주소, 성명 등을 등록해 그 상황을 명확하게 기록해놓은 장부를 말한다. 시장, 군수·구청장이 건축물과 그 대지의 현황을 적어 보관한다. 건축물대장에는 일반건축물대장과 집합건축물대장이 있다. 전자는 일반건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을, 후자는 집합건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 것이다. 건축물대장은 건축물 1동을 단위로 건축물마다 작성하고, 부속건축물이 있으면 주된 건축물대장에 포함해 작성한다. 건축물대장을 본다는 것은 점포를 계약하기 전 자신이 운영할 업종과 점포의 용도가 맞는지, 위법 건축물이 있는지, 계약할 면적과 건축물대장의 면적이 같은지 등을 확인하는 것을 말한다. 여기서 핵심은 자신이 운영할 업종과 점포의 용도와 맞는지 여부다. 예를 들어 해장국전문점 같은 일반음식점을 하려면 제2종 근린생활시설 용도로 돼 있어야 영업신고가 가능하다. 근린생활시설이란 도보로 쉽게 이용이 가능하며 일상생활에 필요한 시설을 가리키는데, 대개 제1종 근린생활시설은 주민 생활에 필수적인 시설을 가리키고, 제2종 근린생활시설은 제1종보다 큰 규모로 취미생활, 편의생활 관련 시설을 말한다. 슈퍼마켓, 빵집, 미용실 등은 제1종으로, 공연장, 서점, 일반음식점 등은 제2종으로 분류된다(표 참조).

토지이용계획확인서

토지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장이 발행하는 토지의 이용에 관한 계획을 확인할 수 있는 서류가 토지이용계획확인서다. 지역·지구 등의 지정 내용, 지역·지구 등에서의 행위 제한 내용, 지정된 토지거래 계약에 관한 허가 구역, 국민에게 그 지정 내용을 알릴 필요가 있는 사항 등이 포함된 서류다. 토지이용계획은 토지이용규제정보서비스(luris.molit.go.kr)에서 확인할 수 있다.

이런 절차가 필요한 이유는 자신의 점포가 어떤 지역·지구에 속하며, 어떤 행위 제한을 받는지 알기 위해서다. 점포가 정비구역으로 지정돼 재개발을 하려는 곳인지, 학교환경 위생 정화구역에 속해 다양한 행위 제한이 있는 곳인지에 따라 업종도 달라질 수 있기 때문. 자세한 내용은 토지이용규제정보서비스에서 토지이용계획 열람의 행위 제한 열람을 통해 알아볼 필요가 있다.

토지대장

토지대장이란 토지 상황을 명확히 하기 위해 토지의 소재·지번·지목(토지의 주된 사용 목적), 면적·소유자의 성명 또는 명칭, 주소와 주민등록번호(국가, 지방자치단체, 법인 또는 법인 아닌 사단이나 재단 및 외국인은 그 등록번호), 고유번호·도면번호와 필지별 대장의 장번호 및 축적, 토지등급 등을 등록한 장부다(지적법 제9조). 등기소에 비치해 토지의 권리관계를 공시하는 토지등기부와는 다르지만, 이 두 장부는 기재 내용이 서로 일치해야 한다. 따라서 부동산 상황에 변동이 생기면 먼저 토지대장 등록을 변경한 후 토지등기부를 변경하게 된다. 그러나 권리 자체의 변동은 토지등기부를 기초로 하며 토지대장은 이를 따르게 된다. 쉽게 말해 토지 면적이 토지대장과 토지등기부가 다를 경우 토지대장 면적을 따르고, 소유자가 다를 경우에는 토지등기부의 소유자를 따른다. 현장에서는 임대차계약서상 토지 면적과 토지대장상 면적이 다른 경우가 있고 토지등기부상 면적과 토지대장상 면적이 다른 경우도 간혹 발생하는데, 계약할 때는 토지대장상 면적을 기재해야 한다.

소유주의 인적 특성

소유주에 대한 인적사항 파악은 점포 계약 시 주민등록증이나 운전면허증 등을 통해 계약 당사자인 건물주나 임대인이 등기부상 소유주인지를 확인하는 것이다. 임대차계약 시 반드시 계약 당사자의 신분증이 필요하다. 임대차계약을 할 때 등기부상 임대인이 직접 나오지 않고 그 배우자나 자녀가 나올 경우 반드시 위임장과 인감증명서를 첨부해야 한다. 지극히 당연한 일 같지만, 현장에서는 이런 부분을 간과하거나 정상적인 위임장과 인감증명서를 첨부하지 않는 경우가 의외로 많다.

용도별 건축물 종류
제1종 근린생활시설
. 슈퍼마켓과 식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품·의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점으로서 바닥면적의 합계가 1000m2 미만인 것
나. 휴게음식점, 제과점 등 음료·차(茶)·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설로서 바닥면적의 합계가 300m2 미만인 것
다. 이용원, 미용원, 목욕장, 세탁소 등 사람의 위생관리나 의류 등을 세탁·수선하는 시설
라. 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원(接骨院), 조산원, 안마원, 산후조리원 등 주민의 진료·치료 등을 위한 시설
마. 탁구장, 체육도장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500m2 미만인 것.
바. 지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단 사무소 등 공공업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1000m2 미만인 것
사. 마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장, 공중화장실, 대피소, 지역아동센터(단독주택과 공동주택에 해당하는 것은 제외한다) 등 주민이 공동으로 이용하는 시설
아. 변전소, 도시가스배관시설, 통신용 시설(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1000m2 미만인 것에 한정한다), 정수장, 양수장 등 주민의 생활에 필요한 에너지 공급·통신서비스 제공이나 급수·배수와 관련된 시설
자. 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 30m2 미만인 것

제2종 근린생활시설
. 공연장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500m2 미만인 것
. 종교집회장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500m2 미만인 것
다. 자동차영업소로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500m2 미만인 것
라. 서점(제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)
마. 총포판매소
바. 사진관, 표구점
사. 청소년게임제공업소, 복합유통게임제공업소, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 그 밖에 이와 비슷한 게임 관련 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500m2 미만인 것
아. 휴게음식점, 제과점 등 음료·차(茶)·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300m2 미만인 것
자. 일반음식점
차. 장의사, 동물병원, 동물미용실, 그 밖에 이와 유사한 것
카. 학원(자동차교습·무도교습 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외한다), 직업훈련소(운전·정비 관련 직업훈련소는 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500m2 미만인 것
타. 독서실, 기원
파. 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형시설(「관광진흥법」에 따른 기타유원시설업의 시설을 말한다. 이하 같다) 등 주민의 체육활동을 위한 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500m2 미만인 것
하. 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500m2 미만인 것
거. 안마시술소, 노래연습장

입력 2017-01-23 18:26:17

  • 오앤이외식창업 대표 omkwon03@naver.com
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