대체투자의 대표주자 ‘부동산 펀드’

전통적으로 우리나라에서 가장 좋은 투자 대상은 부동산이라고 알려져 있다. 최근 들어 정부의 부동산 가격 안정 정책으로 인해 부동산 투자의 매력이 많이 감소할 것이라는 예측도 있지만, 반대 의견도 만만치 않다.

대형 자금을 운용하는 연·기금 등에서도 부동산 투자에 많은 관심을 가지고 있다. 과거 채권 위주 투자에서 최근에는 주식 투자를 점차 확대하고는 있지만, 이들 상품은 수익률을 예측하기 어렵기 때문인지 좀더 안정적인 부동산 투자에 눈길을 돌리고 있는 것으로 보인다. 주식과 채권 등 전통적인 자산 외에 투자하는 것을 포괄적으로 대체투자라고 하는데, 대체투자의 대표적인 대상이 부동산이다.

만기 때까지 환매 금지는 ‘단점’

일반인들의 부동산 투자 욕구를 충족시키기 위한 펀드 상품이 부동산 펀드다. 부동산 펀드는 투자 규모가 크지 않은 일반인도 쉽게 가입할 수 있으며, 주식 투자에 비해 안정적인 수익을 얻을 수 있고 주기적으로 현금 배당을 하기 때문에 생활비 등으로 쓸 수 있다는 장점을 가지고 있다.

반면, 초기에만 투자 자금을 모집하고 만기 때까지 환매를 금지하는 게 단점이다. 당연히 투자자로서는 투자 시점과 투자 대상 펀드를 선택할 때 신중해야 한다. 환매가 금지된 펀드는 펀드 매매를 통해 펀드에 가입하거나 현금화할 수 있도록 거래소에 상장시키고 있지만 유통 물량이 그리 많지는 않다.



국내에서 운용되는 부동산 펀드의 유형은 펀드가 투자하는 형태에 따라 크게 프로젝트파이낸스(PF)형, 임대수익형, 개발형 등 3가지로 구분할 수 있다.

PF형은 부동산 개발자(시행사 또는 시공사 등)에게 부동산을 담보로 자금을 대여하는 형태로, 초기에 가장 많이 만들어진 유형이다. 임대수익형은 임대 소득을 획득할 수 있는 상가나 사무실 건물을 매입한 뒤 임대소득을 얻는 목적으로 운용되는 펀드로, 가장 일반적인 유형이다. 펀드 만기 때는 매입한 부동산 가격의 변화에 따라 추가 소득을 올릴 수도 있다.

개발형은 펀드 스스로 부동산을 신축하거나 리모델링하는 등 부동산의 가치를 높이기 위한 적극적인 노력을 통해 수익을 추구하는 유형이다. 현재까지 개발형 부동산 펀드는 거의 출현하지 않았다.

맵스 프런티어 부동산 투자신탁 4호

맵스 프런티어 부동산 투자신탁 4호가 매입해 보유 중인 서울 대치동 퍼시픽타워 빌딩.

이 펀드는 임대형 부동산 투자신탁으로, 서울시내 소재 오피스 빌딩에 투자해 임대료 수익을 올리는 것을 주목적으로 한다. 일상적인 수익은 임대료에서 발생하며, 펀드의 만기 때는 보유한 오피스 빌딩을 매각해 추가적인 수익을 기대할 수도 있다. 임대료에서 발생한 수익은 분기 또는 연간으로 분배금 형태로 투자자에게 배분하지만, 투자 원금에 대해서는 원칙적으로 환매가 금지돼 있다.

펀드 수익성에 영향을 끼치는 주요인은 공실률과 건물 매각 시 건물 가격의 변동에 의한 손익률이다. 구체적으로 이 펀드는 서울 강남구 대치동 퍼시픽타워(지하 6층, 지상 20층 건물) 등을 매입하여 보유하고 있는데, 이 건물의 공실률은 2005년 4분기에 6%까지 달했으나 2005년 말부터 낮아지기 시작해 올 8월에는 0.29%의 매우 낮은 상태를 유지하고 있다. 이렇게 공실률이 낮은 이유는 주차장 시설 개선 및 각종 설비 보수를 통한 지속적인 빌딩 운영 개선으로 임차인들의 만족도가 높기 때문이다.

공실률 변화는 곧바로 임대수익에 영향을 주기 때문에, 이 펀드의 분기별 수익률도 다소 편차가 큰 것을 알 수 있다. 즉, 2005년 2분기부터 4분기까지의 분기별 수익률은 -0.18~1.96% 수준인 데 비해, 공실률이 낮아진 올해의 분기별 수익률은 2.54~3.46%를 보이고 있다.

보유하고 있는 부동산 가격이 펀드에 끼치는 영향의 정도는 파악하기 쉽지 않다. 부동산의 가격 변화를 측정하기 어려우며, 제도적으로도 연간 1회 정도만 감정평가사의 평가 가격을 반영하도록 돼 있기 때문이다. 또한 감정평가사의 감정가액도 실제 거래가격과는 괴리가 있을 수 있다.

한편 이 펀드를 운용하는 미래에셋맵스자산운용은 전통적인 주식 또는 채권형 펀드를 운용하지 않고 대체투자를 통해 자산을 운용하고 있다. 2006년 9월 현재 이 회사가 운용하는 파생상품 및 부동산 펀드 규모는 각각 8670억, 6380억원이다.

맵스 프런티어 부동산 투자신탁 4호	구분	분기별 수익률					최근 일(2006년 9월 18일) 기준 수익률
．설정일 : 2004년 12월23일 ．펀드 유형:대체투자 부동산/ 공모 폐쇄형 ．순자산 총액(2006년 9월4일 기준):128억원 ．운용사 및 매니저:미래에셋맵스자산운용 공동운용 ．운용기간 :5년 ．총 신탁 보수:총 자산의 0.479%(판매보수 제외), 설정 원본의 0.544%(판매보수) ．판매사:미래에셋증권		2005년 2분기	2005년 3분기	2005년 4분기	2006년 1분기	2006년 2분기	6개월	12개월	설정 이후
	펀드	0.37	1.96	-0.18	3.46	2.54	4.92	10.42	17.47
	%순위	91	14	98	13	3	7	9
	베치마크 수익률	1.85	1.55	1.85	2.07	1.90	4.08	8.42	13.73
	유형평균	1.63	1.41	1.77	2.17	1.19	4.31	8.42	13.90
	KOSPI	4.40	19.94	12.97	-2.14	-4.74	-7.15	12.97

한일DS부동산 투자신탁 1호

한일DS부동산 투자신탁 1호가 자금을 대여해줘 완공된 서울 양평동3가 아파트형 공장.

이 펀드는 주로 부동산 개발회사(시행사)에 대한 자금 대여(프로젝트 파이낸싱)를 통해 시장금리보다 높은 수익을 추구하는 PF형 부동산 펀드다. 이 펀드의 주 수익원은 대여한 자금에 대한 확정된 이자수익이기 때문에 매 기간마다 수익률이 안정돼 있다. 즉, 2005년 2분기부터 올해 2분기까지의 분기별 수익률은 1.71~1.76%의 범위를 보이고 있다. 한편 이러한 수익률은 부동산 펀드 중에서는 중간보다 약간 낮은 수준인데, 안정성이 높은 대신 수익률은 낮아지는 데 따른 당연한 현상으로 보인다.

이 펀드가 채권형 펀드보다 높은 수익률을 올릴 것으로 기대되는 이유는, 이 펀드로부터 자금을 차입하는 시행사들의 신용도가 낮아 다소 높은 금리를 적용하고 있기 때문이다. 다만 안정성에서는 그만큼 문제가 있을 수 있다.

이 펀드는 부산시 해운대구에서 공동주택 6개 동 및 부대시설(지하 6층 지상 60층) 등을 개발하는 시행사에 자금을 대여하고, 여기에서 정기적으로 이자를 받고 있다. 시행사로부터 대여금을 안전하게 받기 위해 대출원리금에 대한 시공사 연대보증 및 책임준공, 사업부지 담보신탁 1순위 수익권 확보, 자금관리통제 및 예금질권 설정, 분양률 저조 시 할인분양권리 확보 등의 장치를 마련해놓고 있다.

이 때문에 원리금을 떼일 가능성은 매우 낮은 것으로 보인다.

이 펀드는 환매가 금지되어 있으며, 6개월마다 펀드에서 지급하는 이익분배금을 통해 자금을 회수하게 된다. 투자자에게 지급하는 이익분배금은 이자 수입이 주를 이루며, 올 12월부터는 6개월마다 회수하는 350억~400억원의 원금을 이용해 투자자에게 원금의 일부를 상환할 예정이다.

한편 이 펀드를 운용하는 서울자산운용은 2006년 9월 현재 부동산 펀드 순자산액의 합이 5780여 억원으로, 자산운용사 중 두 번째로 많은 부동산 펀드를 운용하고 있다.

한일DS부동산 투자신탁 1호	구분	분기별 수익률					최근 일(2006년 9월 18일) 기준 수익률
．설정일 : 2004년 12월23일 ．펀드 유형:대체투자 부동산/ 공모 폐쇄형 ．순자산 총액(2006년 9월4일 기준):1134억원 ．운용사 및 매니저:서울자산운용 부동산투자팀 ．운용기간 :3년 ．총 신탁 보수:1.49% ．판매사:하나증권, 동양종금, 서울증권, 경남은 행, 하나은행, 동부증권, 대한투자증권, 현대증 권, 우리투자증권, SK증권 기타:거래소 상장 6개월마다 이익분배금 지급		2005년 2분기	2005년 3분기	2005년 4분기	2006년 1분기	2006년 2분기	6개월	12개월	설정 이후
	펀드	1.72	1.76	1.71	1.73	1.73	3.51	7.11	12.82
	%순위	66	57	55	60	53	53	57
	베치마크 수익률	1.85	1.55	1.85	20.7	1.90	4.08	8.42	13.73
	유형평균	1.63	1.41	1.77	2.17	1.19	4.31	8.42	13.90
	KOSPI	4.40	19.94	12.97	-2.14	-4.74	-7.15	12.97