하늘에서 본 김포 장기지구.
택지지구 땅은 투자 가치도 높은 편이다. 상업용지나 단독주택지를 분양한 뒤 2~3년이 지나면 아파트가 입주한다. 단독주택지에 속속 건물이 들어서면 택지지구 땅값은 주변보다 높아진다. 미리 계획을 세워 학교·도로·관공서 등 기반 시설을 잘 갖추기 때문에 땅값이 오를 여건이 충분하다. 실제로 외환위기 때를 제외하고 택지지구 땅값은 꾸준히 올랐다.
택지지구 땅은 대금 납부 조건도 좋다. 지역에 따라 1~5년간 대금을 나눠 낼 수 있어 목돈 없이 살 수 있다. 구입 대금의 일부는 농협이나 국민은행에서 담보 없이 대출도 해준다. 최장 10년간 나눠 갚으면 된다. 다만 대출 대상이 토지공사로부터 땅을 분양받아 계약금과 1회차 중도금을 낸 개인 또는 법인에 한한다.
때로는 값도 깎아준다. 약정일보다 하루라도 먼저 토지 대금을 내면 선납 금액에 따라 선납 일수만큼 연 10%의 할인 혜택을 준다. 중도금을 내기 어려울 경우 전매도 가능하다. 하지만 2003년 8월부터는 투기과열지구에서 공급하는 주거 전용 단독주택지는 1년 전이나 중도금 2회 납부 전에는 전매가 금지된다.
토지공사 등 공공기관이 공급하는 토지는 신문에 공고한다. 단독택지의 경우 추첨 방식으로 공급하고, 미분양이 되면 수의계약으로 판다. 경쟁이 붙지 않는 땅은 계약금(토지 대금의 10%)과 신분증, 도장을 갖고 토지공사 지사를 찾아가면 계약할 수 있다. 자세한 것은 토지공사 고객지원센터에 물어보면 된다.
단독주택지
단독주택지는 일반 주거용지와 전용 주거용지로 나뉜다. 한 필지의 면적은 보통 60~70평이다. 일반 주거용지는 총면적의 40%까지 근린생활시설을 설치할 수 있어 ‘점포주택지’로 불린다. 통상 3층까지 건축이 가능하다. 건폐율은 60%인데 필지를 합치거나 쪼개 지을 수 없다. 토지공사가 분양하는 1억~3억원대 단독주택지를 사서 1층은 근린상가로, 2~3층은 다가구주택을 짓는 방법이 가장 흔하다.
전용 주거용지는 일반 주거용지보다 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있다. 다만 투자 가치는 일반 주거용지에 밀린다. 건축물을 지을 수 있는 기준이 건폐율 50%, 용적률 100%로 제한된다. 건물 층수도 2층 이하여야 한다. 예컨대 100평짜리 전용 주거용지를 사면 바닥면적 50평에 2층까지만 올릴 수 있다.
도시 지역의 전용 주거용지에는 근린생활 설치가 가능하지만 토지공사에서 공급하는 택지지구 내 전용 주거용지에는 불가능하다. 주택 부지로만 이용해야 한다는 얘기다. 하지만 쾌적한 자연환경을 끼고 조성되기 때문에 고급 주택지로는 제격이다. 경기 일산과 분당신도시의 전용 주거지역에는 고급 단독주택 및 빌라단지가 자연스럽게 형성됐다. 개발 중인 곳으로는 경기 화성 동탄신도시, 파주 운정신도시, 파주 교하지구 등지가 괜찮다.
경기 고양시 일산신도시 단독주택촌.
이주자용 택지는 예외다. 이주자용 택지는 원주민에게 보상 형태로 주는 토지다. 조성 원가의 80% 선에 공급하기 때문에 시가로 공급하는 일반 단독택지보다 싸다. 이 때문에 이주자용 택지는 공급 대상자가 확정되기 전에 분양 권리에 웃돈이 붙기도 한다.
상업용지·근린생활용지
토지공사가 파는 상업용지는 근린상업·일반상업·중심상업 등 종류에 따라 면적이 100평에서 1000평까지 다양하다. 금액도 2억~3억원에서 수백억원까지 천차만별이다. 투자 금액이 큰 만큼 수익성과 환금성을 잘 따져야 한다. 신도시의 상업용지와 서울에서 가까운 수도권의 택지지구 내 상업용지가 낫다.
근린생활용지는 소규모 생활편의 시설을 지을 수 있는 땅이다. 슈퍼마켓·음식점·미용실·일반 목욕탕·세탁소·의원·체육도장·기원·당구장·노래연습장·유치원·보육시설을 설치할 수 있다.
택지지구 토지, 이것만은 체크하라
택지지구 땅이라고 해서 무턱대고 달려들어서는 곤란하다. 용도별로 건축 제한이 많고, 입지 여건에 따라 값이 천양지차이기 때문이다. 뿐만 아니라 한 번 분양을 받으면 용도 변경이 어렵다. 또 일정 기간 안에 땅에 건물을 지어야 한다. 특히 상업용지는 위치·규모, 해당 지역의 도시설계에 따라 용도 및 건축에 제한이 있다. 택지지구 땅은 값을 모두 치르고, 준공 후 지적정리 등 공부 작업이 끝난 뒤에야 소유권 이전등기가 가능하다.
점포주택지의 경우, 분양 공고만 나면 프리미엄을 노리고 투자자들이 구름 떼처럼 몰려들지만 투자 가치가 높은 곳은 많지 않다. 역세권이나 대학가 주변, 아파트 밀집 지역 등 유동인구가 많은 지역에 있는 택지 중에서 임대 수요를 감안해 옥석을 가려야 한다.
단기 차익을 노린 투기꾼들이 프리미엄을 부추기는 바람에 완공 후 실제 가치보다 거품이 형성되는 사례도 적지 않다. 1층에 점포를 지었다가 임대료가 주택 전세에도 못 미치자 다시 주택으로 용도를 바꾸는 경우도 있다. 일부 택지지구는 분양을 쉽게 하기 위해 단독택지를 모두 점포주택지로 공급해 빈축을 사기도 한다.
