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권영산의 생존 창업

상가건물 임대차보호법의 한계

14년간 11차례 개정해도 여전히 허점투성이

상가건물 임대차보호법의 한계

상가건물 임대차보호법의 한계

[Shutterstock]

최근 언론을 뜨겁게 달군 유명 연예인 건물주와 세입자 간 분쟁은 어느 한쪽 잘잘못을 따지기 전 애초 불완전한 상가건물 임대차보호법이 분쟁을 촉발했다 해도 과언이 아니다. 먼저 이 사건의 개요를 알아보자. 가수 리쌍은 2011년 서울 강남구 소재 건물을 매입하면서 개업한 지 1년 6개월 된 세입자 서모 씨에게 직접 장사할 예정이니 계약기간  2년이 지나면 점포를 비워달라고 요구했다. 하지만 서씨는 임대차계약 시 임대기간 2년, 만료 후 3년 연장한다는 구두계약을 했다고 주장하며 이를 거절했다. 2년이 지나자 임대인은 임차인에게 보상금 1억8000만 원을 주고 점포를 건물 지하로 옮기도록 했고 임차인은 지하로 옮겨 장사를 계속했다. 다시 계약기간 2년이 만료되자 임대인은 계약을 갱신하지 않겠다고 밝혔으나 임차인이 점포를 비워주지 않고 버티자 명도소송을 진행했고 법원이 임대인 손을 들어줘 강제집행이 진행됐다.

현재 여론은 법대로 집행한 임대인이 무슨 잘못이냐는 쪽으로 기울고 있다. 하지만 그 법이 처음부터 세입자를 보호하기엔 역부족이라면 이야기가 달라진다. 2001년 제정돼 2002년부터 시행된 상가건물 임대차보호법은 첫 단추부터 잘못 끼워졌다. 그동안 11차례나 개정한 것만 봐도 얼마나 문제점이 많았는지 알 수 있다. 왜 그런가는 이 법이 벤치마킹한 일본 ‘차지차가법(借地借家法)’과 비교해보면 알 수 있다. 



세입자 보호를 최우선으로 하는 일본

1991년 일본은 별도로 존재하던 ‘건물보호에 관한 법률’(1909년 제정), ‘차지법’(借地法·1921년 제정), ‘차가법’(借家法·1921년 제정)을 통합해 차지차가법을 만들었다. 차지법은 민간 토지 임차에 관한, 차가법은 민간 주택과 상가 임차에 관한 법률이다. 이러한 성격을 이어받은 차지차가법은 건물 소유를 목적으로 한 지상권과 토지임차권의 존속 기간 및 그 효력, 건물 임대차계약 갱신과 그 효력 등을 규율하는 특별법이다. 차지차가법의 대원칙은 모든 임차인을 약자로 간주한다는 점이다. 그래서 영세한 임차인만 보호하는 것이 아니라 모든 임차인을 보호하는 포괄적인 법률의 성격을 갖는다(조성찬 ‘토지+자유연구소’ 토지주택센터장의 ‘모든 세입자를 약자로서 보호하려는 일본의 차지차가법이 주는 시사점’에서).

일본 차지차가법은 건물 임대차계약에서 세입자를 강하게 보호하고자 임대인은 ‘정당사유’가 없는 한 기간이 만료해도 계약 갱신을 거절할 수 없으며, 또 해약 통고를 할 수도 없다는 원칙을 취하고 있다. 여기서 ‘정당사유’란 첫째, 임대인이 일정 기간 부득이하게 부재한 경우, 둘째, 일정 기간 경과 후 철거 예정인 건물을 계약하는 경우다. 차지차가법은 두 경우 모두 임대인이 특약을 체결할 때 부득이한 사정을 기재해 서면으로 작성해야 한다고 강조하고 있다. 한마디로 건물주가 건물을 빌려준 이상 마음대로 임대차계약을 종료하기 어렵게 돼 있다.

2015년 5월 13일 시행된 상가건물 임대차보호법 개정안의 주요 내용은 ‘주간동아’ 1046호의 이 칼럼에서도 밝혔듯이 대항력, 계약갱신요구권, 권리금법제화 등 3가지로 요약할 수 있다. 대항력이란 건물 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생기는 것이고, 계약갱신요구권은 환산보증금(보증금+(월세×100))과 관계없이 5년간 영업할 수 있는 권리이며, 권리금법제화는 세입자가 점포를 팔 때 권리금을 받을 수 있도록 법제화한 것이다.



세입자가 안심하고 장사할 수 있으려면

상가건물 임대차보호법의 한계

7월 7일 힙합 듀오 리쌍이 소유한 건물 세입자에 대한 법원의 강제철거가 진행되자, 세입자 서모 씨와 서씨가 대표로 활동 중인 ‘맘편히장사하고픈상인모임’(맘상모) 회원들이 철거를 반대하며 시위를 벌이고 있다. [뉴시스]

상가건물 임대차보호법은 계약갱신요구에 대해 ‘정당사유’ 없이 거절하지 못하도록 했는데, 이때 ‘정당사유’는 매우 다양한 상황을 고려한다. △임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액만큼 차임을 연체한 경우 △임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 △서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 △임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 △임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 △임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차 목적을 달성하지 못할 경우 △임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 △그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우로 규정하고 있다. 또 상가건물 임대차보호법은 임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 수 없다고 못 박았다.   

그러나 이를 일본 차지차가법과 단순 비교하더라도 우리나라 세입자들이 제대로 보호받지 못하고 있음을 알 수 있다. 임차인이 안심하고 장사할 수 있게 하려면 차지차가법처럼 모든 임차인을 보호한다는 취지의 목적으로 법을 개정해야 한다.

월세상한제(9% 범위 이내)를 환산보증금 범위 안에 있는 임대차계약뿐 아니라 모든 임대차계약에 적용해야 하고, 권리금법제화도 임대차 기간 만료 전 3개월로 한정돼 있는 것을 임대차계약 기간 중 언제라도 가능하게 해야 하며, 바닥권리금은 이미 월세 인상분에 포함돼 있으니 시설권리금과 영업권리금만 세입자끼리 주고받게 하면 될 것이다. 그리고 권리금은 반드시 세무서에 신고하게 하면 된다. 그렇게 하면 세수도 확보하고 세입자끼리 주고받는 권리금을 누구라도 확인할 수 있어 투명성이 제고될 것이다.

계약갱신요구권도 일본 차지차가법처럼 기간을 정하지 않게 하거나 계약갱신요구를 거절하지 못하도록 하면 된다. 그것이 어렵다면 계약갱신요구권을 10년으로 늘리면 된다.

이렇게 상가건물 임대차보호법을 개정한다면 건물주와 세입자 간 분쟁 및 갈등은 사라질 것이다. 한 걸음 더 나아가 젠트리피케이션 현상도 사라질 테고, 안심하고 장사할 수 있는 환경이 조성될 수 있다. 필자는 오랜 기간 점포 개발 및 상권 분석 현장에서 일하다 보니 앞서 거론한 사례들을 무수히 접했고, 그때마다 상가건물 임대차보호법 개정을 주장해왔다. 그리고 건물주를 위해 만든 법이 아닌 임차 상인들을 위해 만든 법이 돼야 한다고 강조해왔다. 또 언제 개정될지 모르지만 모든 임차인이 보호받을 수 있도록 법이 개정됐으면 하는 바람이다.





입력 2016-07-29 17:18:07

  • 오앤이외식창업 대표 omkwon03@naver.com
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