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부동산 | 킹 오 브 부동산 ‘세종시’

“전국 다 떨어져도 세종은 오른다! ”

행안부 · 과기부 이전, 1조1000억 원대 사업 계획 … 향후 5년 호재 풍성

“전국 다 떨어져도 세종은 오른다! ”

금강 이남 세종시 대평동, 보람동, 소담동 등 3생활권은 현재 ‘세종의 강남’으로 불리며 개발 사업이 한창 진행 중이다. 세종호수공원 너머 3생활권 아파트 단지가 눈에 띈다. [박해윤 기자]

금강 이남 세종시 대평동, 보람동, 소담동 등 3생활권은 현재 ‘세종의 강남’으로 불리며 개발 사업이 한창 진행 중이다. 세종호수공원 너머 3생활권 아파트 단지가 눈에 띈다. [박해윤 기자]

지난해 전국에서 집값이 가장 큰 폭으로 오른 곳은 어디일까. 서울? 아니다. 정답은 세종시다. 한국감정원이 1월 1일 발표한 ‘2017년 주택시장 결산’ 통계자료에 따르면 17개 시도 가운데 주택가격 상승률이 가장 높았던 곳은 세종시로 4.29%를 기록했다. 세종시는 서울(3.64%), 부산(2.35%) 등 언론의 조명을 받은 여러 지역을 뒤로한 채 1위에 올랐다. 집값뿐 아니라 땅값 상승률 역시 7.02%로 전국에서 가장 높아 부동산 급등세의 중심에 선 것으로 나타났다. 

세종시 부동산은 지난해 초부터 과열 조짐을 보였다. 정부는 ‘8·2 주택시장 안정화 방안’을 내놓으면서 서울과 함께 전국에서 유일하게 세종시를 투기지역과 투기과열지구로 중복 지정했다. 세종시 집값 상승률이 지나치게 높다는 이유에서였다. 이로 인해 세종시에는 주택담보대출 건수 제한 강화, LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 40% 적용, 추가 주택담보대출 제한, 분양권 전매제한 등 각종 규제책이 집중 적용됐다. 각종 규제 발표로 8월 이후 세종시 부동산 가격 상승률은 한동안 주춤했다. 하지만 하반기 지방 시도를 중심으로 부동산 가격 하락세가 형성될 때도 세종시는 꿋꿋하게 오름세를 유지했다.


6년 만에 인구 28만 도시로 탈바꿈

2015년 정비가 완료된 세종호수공원은 세종시의 랜드마크로 자리 잡았다. [행정중심복합도시건설청 홈페이지]

2015년 정비가 완료된 세종호수공원은 세종시의 랜드마크로 자리 잡았다. [행정중심복합도시건설청 홈페이지]

세종시 부동산 가격 상승 원인으로는 여러 가지가 꼽힌다. 그중에서도 ‘정부 주도로 만들어진 계획도시’라는 점이 주된 원인으로 거론된다. 세종시는 2005년 ‘신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법’이 제정되면서 본격적으로 개발에 들어갔다. 국토교통부와 행정중심복합도시건설청(행복청), 한국토지주택공사(LH)가 주축이 돼 충남 연기군, 공주시, 충북 청원군 일원의 약 73.14㎢ 땅에 정부기관을 비롯해 대규모 아파트 단지와 상업시설, 병원, 마트, 체육·문화시설 등을 조성해왔다. 

도시가 자리 잡아가자 대전과 공주 등 인근 도시에서 인구가 유입됐다. 2011년 세종시 한솔동에 처음으로 첫마을 1~7단지가 입주할 때만 해도 세종시 인구는 11만 명에 불과했다. 이후 고용노동부, 보건복지부, 교육부, 문화체육관광부, 환경부, 국토교통부 등 20여 개 정부기관이 순차적으로 들어오고 인근 고운동, 아름동, 도담동 등 1생활권의 대규모 아파트 단지들에도 입주가 시작되면서 인구가 폭발적으로 증가했다. 통계청에 따르면 2017년까지 6년 동안 인구 17만7000여 명이 세종시로 유입돼 지난해 말 28만 명을 넘어섰다. 올해 3월 기준으로 30만 명을 넘길 것으로 전망되고 있다. 

2월 20일 세종시로 향했다. 서초구 서울고속버스터미널에서 승용차로 출발해 경부고속도로를 2시간 남짓 달리자 행정중심복합도시를 알리는 이정표가 나타났다. 잘 닦인 도로를 따라 새 아파트 단지들이 보기 좋게 좌우로 정렬해 있었다. 대부분 지은 지 5년 이내 신규 아파트로, 단지 안쪽에 공원이 조성돼 있고 조경도 깔끔하게 완성돼 세련된 인상을 줬다. 아파트 단지들 사이로 드라마에서나 볼 법한 2, 3층 규모의 현대적인 건물들이 눈에 띄었다. 이 건물들 외벽에는 어린이집부터 고등학교까지 여러 교육시설의 간판이 붙어 있었는데, 울타리가 없거나 낮고 잔디운동장도 마련돼 있어 해외 사립학교 시설을 연상케 했다. 

아파트 단지를 지나자 길게 이어진 정부청사 건물이 모습을 드러냈다. 점심시간이라 청사 앞 거리에는 삼삼오오 모여 있는 공무원들이 상당수 눈에 띄었다. 환경부 건물 바로 앞에 위치한 상가에는 한식, 일식, 중식 등 여러 종류의 식당과 프랜차이즈 커피숍들이 입점해 있었는데, 대부분 손님으로 꽉 찬 상태였다. 상가 건물 바로 옆으로 또 다른 상가가 지어지고 있었고, 큰길 맞은편에는 홈플러스까지 영업 중이었다. 인근 도램마을 아파트 주민 수요와 직장인 수요가 맞물려 수익성이 확보된 것으로 추측됐다. 

도램마을 아파트로 이사한 지 올해로 4년째인 30대 공무원 이모 씨는 “이제는 세종시 안에서 웬만한 건 다 해결되기 때문에 생활에 불편함을 느끼지 못한다”고 말했다. 그는 “청사 입주 초창기만 해도 마트는커녕 식당도 없어 상당히 답답했다. 그런데 지금은 차로 5~10분이면 홈플러스, 이마트, CGV 등에서 쇼핑하고 여가생활도 즐길 수 있어 아예 내려와 살고 있다. 내년에는 충남대병원, 코스트코, 백화점 등도 문을 연다고 하니 더 좋아질 것으로 기대된다”고 말했다. 

아쉬운 점을 묻자 이씨는 서울이나 수도권에 비해 작고 조용한 도시라는 점을 꼽았다. 그는 “20대 때는 서울 신촌 학교 앞에서 친구들과 놀고 연애할 때는 강남역과 이태원, 홍대 앞 등의 분위기 좋은 식당이나 카페에 가거나 문화생활을 즐겼다. 그런 것에 대한 향수가 남아 있기는 하다. 하지만 여기에도 일 끝나고 동료들과 술 한 잔 마실 만한 곳들이 있어 서울까지 굳이 갈 필요성은 느끼지 못한다”고 말했다. 

공무원들이 세종시에 만족감을 드러내는 또 다른 이유는 집값에 있다. 이씨는 2012년 세종시 도담동의 도램마을20단지 한양수자인에듀파크 전용면적 84㎡ 아파트를 2억7000만 원에 분양받아 2014년 입주했다. 인터넷 포털사이트 네이버 부동산 매물검색에 따르면 지금 이 아파트의 호가는 4억~4억5000만 원에 형성돼 있다. 대형건설사 브랜드의 아파트는 더 올랐다. 도램마을15단지 현대힐스테이트 전용면적 84㎡ 아파트는 분양 당시 평균 3억 원 선이었는데 현 시세는 4억8000만~5억3000만 원이다. 이씨는 “당장 돈을 손에 쥘 수 있는 건 아니지만 그래도 사는 집이 올랐다고 하면 기분 좋은 건 사실이다. 올해 상반기 분양하는 세종시 아파트에 청약을 하나 더 넣을 생각”이라고 말했다.


“집값 2배 오른 곳 태반”

세종호수공원 인근 세종행복도시홍보관 2층 커피숍에는 평일 낮에도 자리가 차 있어 인기를 실감케 했다.(왼쪽) 세종시에서 가장 비싼 아파트로 꼽히는 어진동 한뜰마을3단지 세종더샵레이크파크는 연예인 아파트로 불리며 서울 강남 못지않은 시세를 기록하고 있다. [박해윤 기자]

세종호수공원 인근 세종행복도시홍보관 2층 커피숍에는 평일 낮에도 자리가 차 있어 인기를 실감케 했다.(왼쪽) 세종시에서 가장 비싼 아파트로 꼽히는 어진동 한뜰마을3단지 세종더샵레이크파크는 연예인 아파트로 불리며 서울 강남 못지않은 시세를 기록하고 있다. [박해윤 기자]

2014년 세종시로 이주한 또 다른 40대 공무원 박모 씨는 “세종시에 집을 산 공무원들은 지난해부터 속으로 웃고 있다. 가족 모두 지방으로 삶의 터전을 옮기기란 쉽지 않은 일이다. 사실 초창기에는 여러 이유로 이주를 고민했다. 그런데 지금은 그때 아파트를 분양받아 가족과 함께 세종시로 이주한 것이 잘한 결정이었다고 생각한다”며 만족감을 드러냈다. 

아파트 값이 3배 가까이 뛴 곳도 있었다. 정부세종청사 동쪽에는 면적 69만8000㎡의 세종호수공원이 있는데 그 북쪽에 위치한 어진동 한뜰마을3단지 세종더샵레이크파크는 세종시 주민들이 첫손에 꼽는 아파트다. 단지 뒤편으로 야산이 있고 앞으로는 인공호수를 만들어 조경을 확보한 데다, 앞쪽 단지들에는 모두 테라스를 넣어 고급 타운하우스처럼 보였다. 인근 부동산중개업소에 문의하자 “테라스가 있는 전용면적 118㎡의 시세는 현재 13억~15억 원까지 올라 있다. 최초 분양가는 3.3㎡당 1000만 원 정도로 4억 원 선이었다. 특히 인기가 높은 테라스형 매물은 잘 나오지 않기 때문에 한번 매물로 나오면 호가가 높게 형성되는 편”이라고 설명했다. 그는 또 “유명 연예인의 부모가 이곳을 매입해 입주 초창기부터 거주하고 있다. 그래서 세종시에서는 여기를 연예인 아파트라고도 부른다”고 귀띔했다. 

해당 아파트 가격이 높은 이유 가운데 하나는 세종호수공원이 바로 인접해 있기 때문이다. 세종호수공원은 세종시의 랜드마크로도 꼽힌다. 수변을 따라 대통령기록관, 국립세종도서관, 세종행복도시홍보관 등이 줄지어 있고 호수 중앙에는 수상무대섬이 눈길을 끈다. 공원을 따라 드라이브 도로와 자전거도로, 산책길이 각각 따로 마련돼 있어 가족 혹은 연인끼리 한 바퀴 돌며 여가를 즐기기에 좋다. 인근 커피숍은 평일 낮인데도 창가 자리가 가득 찰 정도로 사람이 많았다. 직원은 “주말에는 손님이 더 많지만 평일에도 꾸준히 있는 편이다. 호수를 보며 대화를 나눌 수 있다 보니 각종 모임도 이곳에서 하곤 한다”고 말했다. 

세종호수공원 인근 상가 및 아파트가 조망권 덕에 인기가 높은 것과 마찬가지로 최근에는 금강 아래쪽 대평동, 보람동, 소담동 등 3생활권이 뜨고 있다. 세종시는 크게 1~6생활권으로 나뉘어 개발 중인데 정부세종청사와 아파트 단지가 들어선 1생활권은 대부분 정비가 완료됐고, 2생활권은 일부 아파트 단지와 백화점 등 상업시설의 입주를 앞두고 있다. 3생활권은 세종시 동쪽에서 남쪽으로 흐르는 금강 아래 세종시청을 중심으로 길게 자리한다. 또 동북쪽으로는 법원, 검찰청, 대학, 정부연구기관, 첨단산업단지 등이 들어설 4생활권의 개발을 계획 중이다. 나머지 5~6생활권은 택지를 조성하고 있으며 향후 2030년까지 개발 완료를 목표로 한다.
 
대평동 금남교 남쪽의 본보기집 밀집지역에서는 세종시 아파트와 상가 등 각종 부동산 분양 상담이 이뤄지고 있었다. 이곳에서 만난 한 상가개발사무소 본부장 정모 씨는 “세종시 중에서도 세종호수공원 인근과 금강 이남은 상권이 좋다. 특히 금강변을 따라 형성된 수변 상권을 상위 1%로 친다. 최근 분위기가 뜬 시장은 3생활권인데, 어떤 아파트 단지든 금강 수변공원으로 접근하기 좋고, 아파트 단지 사이로 간선급행버스체계(BRT) 노선이 깔려 있어 이동이 용이할 것으로 전망된다. 또 남쪽으로 대전시와 인접해 대전으로 출퇴근하는 분들이 선호하는 편”이라고 설명했다. 

특히 법원, 검찰청 대지 앞으로 상권이 형성될 예정인 소담동 일대 아파트는 개발 호재 덕을 톡톡히 보고 있다. 2016년 입주한 중흥S클래스 아파트의 경우 금강과 맞붙어 있어 조망권이 확보되는 데다 바로 맞은편에 법원, 검찰청과 상업지구가 자리한다. 이런 이유로 지난해 분양가보다 프리미엄이 1억~2억 원가량 붙어 거래됐다고 한다. 

소담동 상가 분양가도 상당히 높게 형성돼 있다. 2월 20일 행복청 인터넷 홈페이지 분양공고에 올라온 3-3생활권 상가 레전드타워 분양공고문을 보면 지하 3층~지상 7층 규모의 상가 건물 가운데 1층 1호수 분양가는 10억5000만~11억2000만 원에 형성돼 있었다. 정씨는 “상가는 보통 아파트가 모두 지어진 다음 마지막에 들어선다. 3생활권은 지금도 개발 중이기 때문에 입주가 완료되는 시점에는 상가 수익률도 올라갈 것”이라고 전망했다.


행안부 · 과기부 내년 이전 확정

정부세종청사 북쪽 도담동 도램마을 아파트 단지들은 2014~2015년 입주를 시작해 현재 정비가 완료됐다. 이들 단지는 최초 분양가보다 2배가량 오른 집이 적잖다. [박해윤 기자]

정부세종청사 북쪽 도담동 도램마을 아파트 단지들은 2014~2015년 입주를 시작해 현재 정비가 완료됐다. 이들 단지는 최초 분양가보다 2배가량 오른 집이 적잖다. [박해윤 기자]

아파트와 상가 이외에 다른 투자처로 눈을 돌리는 이도 많다고 한다. 정씨는 “사실 세종시 아파트들은 지난해 이미 많이 올랐고 정부가 대출을 규제하면서 투자처로 보기에는 마땅치 않은 면이 있다. 또 전매제한이 걸려 있어 분양 후 입주까지 3년 정도는 거래가 어렵다. 그래서 요즘에는 저평가된 땅에 투자하려는 이가 상당수다. 세종시에 인구가 계속 유입되면 인접지역까지 확대될 것이라 보고 주변 임야를 사들여 상업시설 건설이 가능한 대지로 용도변경을 하려는 것이다. 세종시 내 대지는 3.3㎡당 400만 원이 넘는데 인접지역은 250만 원가량이라 미래가치가 높다”고 말했다. 

이들이 세종시 부동산은 절대 떨어지지 않는다는 믿음을 갖고 있는 이유가 무엇인지 궁금했다. 대평동 본보기집 밀집지역의 또 다른 부동산개발사업자 고모 씨는 “정부가 돈을 쏟아붓고 있는데 떨어지면 오히려 이상한 것”이라고 말했다. 그는 “8년 전 한솔동 첫마을 아파트 분양가가 3.3㎡당 670~680만 원이었다. 그런데 올해 초 한솔동 신규 아파트들은 3.3㎡당 1300만 원에 분양됐다. 집값이 딱 2배 올랐다. 물론 서울 강남도 많이 올랐지만 세종시는 진입장벽이 낮다. 30, 40대가 투자하려고 돌아보는 곳이 세종시다. 정부도 국회 분원, 대통령 제2집무실 등 추가로 부처 이전을 계획하고 있고, 문재인 대통령도 세종시를 더 발전시키겠다는 대선 공약을 내놓았기 때문에 세종시 부동산은 이제 시작”이라고 말했다. 

부동산 투자개발에 몸담고 있는 이들이 하나같이 세종시 부동산에 확신을 드러내는 데는 이유가 있었다. 하루가 멀다 하고 쏟아지는 개발 계획들 때문. 행복청 홈페이지에는 올해 들어 굵직한 개발 계획안이 여럿 올라왔다. 1월 19일 행복청과 한국토지주택공사 세종특별본부는 2018년 행복도시에 1조1169억 원 규모의 16개 사업을 신규 발주 또는 착공할 계획이라고 밝혔다. 계획안을 들여다보면 행복청은 정부세종청사 방문객 등을 위한 복합편의시설 제3공사 착수, 행복도시~조치원 구간과 행복도시~공주 구간 등 2개 광역도로 공사 발주, 주민복합공동시설과 아트센터 발주 등 총 8개 사업을 추진한다. 한국토지주택공사는 6-3생활권 대지 조성공사 발주와 5생활권 외곽순환도로 건설공사 착수 등 8개 사업을 앞두고 있다. 

또 1월 25일 행복청은 올 한 해 세종시에 공동주택 1만319호를 공급할 것이라고 발표했다. 이는 지난해 약 9000호를 공급한 것과 비교하면 15% 가까이 증가한 수치다. 이 가운데 분양주택은 6913호, 임대주택은 3406호이며 임대주택의 경우 저소득층과 사회 초년생을 위한 공공임대주택이 2870호를 차지할 예정이다. 부동산시장이 활기를 띠고 있다지만 지방에서 한꺼번에 대규모 분양이 이뤄지면 모두 소화가 가능할지 의문이 들게 마련이다. 이에 대해 행복청은 보도자료를 통해 ‘지난해 하반기 세종시에 분양한 공동주택과 주상복합 3085호가 미분양 없이 모두 계약돼 행복도시 공동주택에 대한 실수요자의 관심은 높은 것으로 보인다’고 밝혔다. 

현장에서도 비슷한 목소리를 냈다. 한솔동 첫마을6단지 인근의 K부동산중개업소 대표는 “사실 서울과 달리 지방에서 아파트 분양을 하면 한 번에 완판되기 어렵다. 요즘같이 대출규제까지 걸려 있으면 사람들이 쉽게 매물을 잡을 수 없다. 그런데 세종시에 분양된 아파트들은 당첨 발표 이후 미계약분이 발생하면 시간이 걸리긴 해도 잔여 가구까지 대부분 소화되는 편”이라고 설명했다. 

정부가 세종시에 공동주택 분양을 매년 1만 호씩 추진하는 데는 정부 부처 이전이 예정돼 있기 때문이기도 하다. 문 대통령은 2월 1일 세종시를 방문해 현재 서울과 과천정부종합청사에 있는 행정안전부(행안부), 과학기술정보통신부(과기부)의 이전을 조속히 추진하겠다고 발표했다. 이에 행안부와 과기부는 내년 세종시 내 민간건물에 임시로 이전했다 2021년 신축 정부세종3청사로 들어갈 예정이다. 행안부 직원 915명과 과기부 직원 777명 등 모두 1692명이 이동한다. 이전이 고시되면 해당 직원들은 세종시 특별공급 혜택을 받는다.


공급 과잉, 버블 지적도…

“전국 다 떨어져도 세종은 오른다! ”
이 밖에도 세종시 개발 호재는 상당하다. 행복청은 올해 세종시에 국회 분원 설치, 국립행정대학원 설립 등을 추진할 계획이다. 또 지난해 국토교통부는 서울세종고속도로 개통 사업을 민자사업에서 한국도로공사 사업으로 바꾸고 경기 구리, 하남, 성남, 용인, 평택, 안성 등과 세종시를 잇는 131.6km 노선을 만들기로 했다. 이 사업에 한국도로공사 5조6000억 원, 정부 1조9000억 원 등 총 7조5000억 원의 재정이 투입될 예정이다. 

하지만 도시 자생력은 아직도 미미한 수준이다. 세종시에 애착을 가진 거주민들도 이 점에 대해서는 인정했다. 세종시로 이주한 지 4년째인 공무원 박모 씨는 “세종시는 수도권 신도시와 분위기가 비슷하다. 있을 건 다 있지만 대기업, 중소기업, 연구단지 등 고용을 창출할 수 곳이 없어 인구 유입에 한계가 있다는 단점을 지닌다”고 평가했다. 

일각에서는 개발 호재가 집값 상승을 견인했다고 하지만 세종시의 현재 집값은 지나치게 오른 상태라는 지적도 나온다. 한국감정원 조사에 따르면 지난해 전국 평균 집값 상승률은 1.5%에 불과했다. 세종시는 이보다 3배가량 높은 4.29%였다. 반면 전세가는 -7.1%로 전국 평균인 0.6%에 비해 현저히 떨어지는 수준이었다(표 참조). 이는 전세가가 안정됐다고 볼 수 있지만 그만큼 주택 공급이 많다는 해석도 가능하다. 

전문가들은 과거 개발 단계의 수도권 신도시와 마찬가지로 세종시도 버블이 꺼질 수 있다고 경고했다. 고종완 한국자산관리원 원장은 “강의를 나가 보면 ‘지금 세종시에 투자해도 괜찮느냐’라고 많이들 묻는다. 세종시가 장기적인 개발 호재로 투자 측면에서 유망한 건 맞지만 지금은 과열된 면도 있다. 최근 4~5년 동안 주택가격은 지속적으로 올랐는데 면면을 들여다보면 전세가는 도리어 떨어졌고, 상가 공실도 상당히 많다. 공급 과잉과 버블 지적이 나오는 이유다. 그런데도 향후 주택 공급 계획이 끊임없이 나오고, 상가 분양도 계속되고 있다. 만일 부동산 경기가 위축되면 세종시 주택가격은 정체되거나 혹은 쇠퇴할 개연성이 높다”고 지적했다.




주간동아 2018.03.07 1128호 (p28~33)

  • | 정혜연 기자 grape06@donga.com
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